Darpariaethau dehongli Treth Trafodiadau Tir: canllawiau technegol

Er mwyn ein helpu i wella'r canllawiau hyn rhowch adborth i ni (mae’n cymryd 30 eiliad).

(adran 68)

Prif fuddiant mewn tir yw:

• ystâd mewn ffi syml absoliwt (buddiant rhydd-ddaliad), neu
• dymor o flynyddoedd absoliwt (buddiant lesddaliad)

boed yn gyfreithiol neu mewn ecwiti.

At ddibenion cyfraddau uwch y Dreth Trafodiadau Tir, mae paragraff 29 o Atodlen 5 yn egluro y bydd trosglwyddo buddiannau llesiannol (er enghraifft, cyfranddaliadau heb eu rhannu) sy'n codi o dan ymddiriedolaeth mewn eiddo preswyl yn cael ei drin yn yr un ffordd â throsglwyddo prif fuddiant, lle ystyrir mai gwerthwr y buddiant llesiannol oedd:

• yn union cyn y trafodiad, yn berchen ar y prif fuddiant yn yr annedd, ac 
• yn union ar ôl y trafodiad, bod y prynwr yn berchen ar y prif fuddiant

(adran 69)

Mae testun trafodiad yn golygu'r buddiant trethadwy sy'n cael ei gaffael yn y trafodiad tir (y 'prif destun') gan gynnwys unrhyw fuddiant neu hawl berthnasol* neu rywbeth sy'n gysylltiedig ag ef sydd wedi ei gaffael gydag ef (yn ymwneud â'r prif destun).

* Mae ‘perthnasol’ (appurtenant) yn golygu unrhyw hawl neu gyfyngiad sy'n dod gyda’r eiddo hwnnw, fel hawddfraint i gael mynediad ar draws tir cyfagos sy'n eiddo i un arall, neu gyfamod hy cytundeb i ymatal rhag gweithgaredd er budd y tir cyfagos.

Er enghraifft, mae trosglwyddo rhydd-ddaliad a throsglwyddo neu greu neu amrywio hawl tramwy cysylltiedig yn drethadwy fel un trafodiad yn hytrach na dau, gan fod yr hawl tramwy yn rhan o'r un testun.

Yn y rhan fwyaf o achosion bydd y trafodiad yn cynnwys un teitl cofrestredig ar gyfer yr eiddo a'r tir. Mewn rhai achosion, gall trafodiad gynnwys nifer o deitlau cofrestredig am endid sydd, mewn gwirionedd, yn un eiddo, sy'n cynnwys eiddo a'i dir.

Canlyniadau gwerthu eiddo a'i dir fel un trafodiad, sy'n cynnwys nifer o deitlau cofrestredig, yw bod nifer o fuddiannau trethadwy mewn gwirionedd, ac fel rheol gyffredinol, byddent yn cael eu hystyried fel trafodiadau cysylltiedig. Byddai'r Awdurdod Cyllid yn disgwyl bod y driniaeth dreth yn cyd-fynd â'r driniaeth a fyddai'n berthnasol pe byddai teitl cofrestredig unigol yn cwmpasu'r un eiddo a thir wedi bod yn destun y trafodiad. Gan hynny, ni fyddai disgwyl i fantais treth godi o rannu eiddo a'i dir yn deitlau ar wahân os yw'r teitlau hynny'n rhan o un trafodiad neu gyfres o drafodiadau cysylltiedig.

(adran 70)

Pennir y gwerth marchnadol ar gyfer y Dreth Trafodiadau Tir yn yr un modd ag y caiff ei bennu at ddibenion adrannau 272 i 274 o Ddeddf Trethiant Enillion Trethadwy 1992.

Pan fo'r gydnabyddiaeth ar gyfer trafodiad tir yn cael ei bodloni gan drosglwyddo ased, gwasanaethau neu gydnabyddiaeth arall nad yw'n ariannol, gwerth marchnadol yr ased hwnnw ac ati fydd y pris y gellid disgwyl yn rhesymol i'r ased ac ati fod wedi costio ar y farchnad agored. Mae hyn yn wir hyd yn oed lle rhoddir cydnabyddiaeth.

Nid yw gwerth marchnadol ased ac ati fel rheol yn cynnwys Treth ar Werth (TAW) hyd yn oed os oes modd codi TAW ar drosglwyddo'r ased ac ati. Mae hyn oherwydd bod gwerth marchnadol yn seiliedig ar drafodiad damcaniaethol, nid ar y trafodiad gwirioneddol. Fodd bynnag, mae nifer o amgylchiadau yn y Dreth Trafodiadau Tir lle mae'n rhaid ychwanegu'r swm o TAW a dalwyd mewn gwirionedd, neu sy'n daladwy’n dybiannol, gan y trethdalwr ar y trafodiad at y gwerth marchnadol a sefydlwyd. Mae'r rheolau hyn yn berthnasol mewn perthynas â chyfrifo'r gydnabyddiaeth drethadwy ar gyfer:

• cyfnewidiadau
• cynnal gwaith, a
• darparu gwasanaethau

Lle mae angen sefydlu swm y gydnabyddiaeth drethadwy drwy ddefnyddio prisiad y farchnad, cyfrifoldeb y prynwr yw ei ddarparu ac ni wnaiff yr Awdurdod Cyllid baratoi prisiadau i drethdalwr, na chytuno arnynt cyn y cyflwynir ffurflen.

Gall prisiad asedau ac ati fod yn fater cymhleth sy'n gofyn am gymwysterau proffesiynol. Wrth gymryd gofal rhesymol wrth ffeilio ei ffurflen dreth, mae'n bosibl y bydd trethdalwr am ystyried cael prisiad gan unigolyn sy'n gymwys i wneud hynny ac sydd wedi cael cyfarwyddyd i roi prisiad at ddibenion y ddeddfwriaeth dreth. Os yw ffurflen dreth yn cynnwys gwallau sy'n ymwneud â phrisiad, gall methiant i gyfarwyddo prisiwr sydd wedi cymhwyso’n briodol fod yn berthnasol i asesu a ddylid cosbi, ynghyd â’r math o gosb. Dylid cadw tystiolaeth briodol o'r prisiad. Pan fydd angen i'r Awdurdod Cyllid sefydlu prisiad, neu os yw'n dymuno gwirio prisiad trethdalwr, bydd yn cyflogi prisiwr proffesiynol.

(adran 71)

Mae dyddiad dod i rym y trafodiad yn pennu pryd bydd atebolrwydd i'r Dreth Trafodiadau Tir yn codi. Mae hefyd yn penderfynu pryd mae'r rhwymedigaethau ffeilio'n codi.

Y rheol gyffredinol yw, oni bai fel y darperir fel arall, y dyddiad y daw trafodiad tir i rym yw pan fydd y trafodiad tir hwnnw wedi ei gwblhau.

Mae eithriadau pwysig i’r rheol gyffredinol hon:

• cyflawni’n sylweddol (DTTT/2150)
• dewisiadau a hawliau rhagbrynu (DTTT/2240)
• cytundeb ar gyfer les (DTTT/4100)

Mewn achosion lle mae’r trethdalwr yn ymrwymo i les oedd yn parhau ar ôl tymor sefydlog neu les a roddwyd am dymor amhenodol (DTTT/4030) lle mae’r ffurflen yn gofyn i’r trethdalwr roi’r dyddiad y daw’r trafodiad i rym, defnyddiwch y diwrnod ar ôl diwedd y cyfnod y mae’r les yn cael ei thrin fel un sy’n parhau.

Mewn achosion lle mae’r trethdalwr yn ymrwymo i ailystyried rhent (DTTT/4090) lle mae’r ffurflen yn gofyn i’r trethdalwr roi’r dyddiad y daw’r trafodiad i rym, rhowch y diwrnod ar ôl y diwrnod ailystyried rhent.

(adran 72)

Diffinnir eiddo preswyl fel:

• adeilad, neu ran o adeilad, a ddefnyddir fel un annedd neu ragor, neu sy’n addas i’w ddefnyddio felly, neu sydd yn y broses o gael ei godi neu ei addasu i’w ddefnyddio felly
• tir sy’n ardd neu’n diroedd, neu’n ffurfio rhan o ardd neu diroedd adeilad o'r fath (gan gynnwys unrhyw adeilad neu strwythur ar dir o’r fath)
• buddiant mewn tir neu hawl dros dir sy'n bodoli, neu a fydd yn bodoli, er budd adeilad o'r fath neu dir o'r fath

I'r rhan fwyaf o drethdalwyr, dylai fod yn amlwg pan fyddant yn caffael eiddo preswyl. Er enghraifft, bydd adeilad sydd wedi cael ei ddefnyddio fel annedd tan y pwynt gwerthu, gan gynnwys yr ardd neu'r tiroedd, yn amlwg yn eiddo preswyl. Mae trafodiad trethadwy yn drafodiad eiddo preswyl ac yn amodol ar gyfraddau a bandiau eiddo preswyl y Dreth Trafodiadau Tir lle mae'r eiddo a drosglwyddwyd yn cynnwys buddiant sy'n eiddo preswyl yn gyfan gwbl.

Lle nad yw'r eiddo a drosglwyddwyd yn cynnwys buddiant mewn eiddo preswyl yn gyfan gwbl, yna mae cyfraddau a bandiau eiddo amhreswyl y Dreth Trafodiadau Tir yn berthnasol i'r trafodiad hwnnw.

Mewn achosion lle mae adeilad yn cynnwys annedd a rhywbeth arall (er enghraifft siop gyda fflat uwch ei phen), neu lle mae gan yr annedd dir nad yw'n rhan o'r ardd neu'r tir (er enghraifft ffermdy gyda thir fferm), y driniaeth fydd bod yr adeilad a gafwyd naill ai'n gymysgedd o eiddo preswyl ac amhreswyl, neu'n rhan o drafodiad sy'n cynnwys eiddo preswyl ac amhreswyl, felly nid yw'r eiddo yn eiddo preswyl yn unig, a bydd cyfraddau amhreswyl y Dreth Trafodiadau Tir yn berthnasol i'r trafodiad.

Mae'n werth nodi, fel yr eglurir yn adran cyfraddau uwch y canllawiau, nad yw caffael eiddo amhreswyl sy'n cynnwys annedd yn daladwy ar gyfraddau a bandiau uwch eiddo preswyl y Dreth Trafodiadau Tir. Fodd bynnag, nid yw hyn yn atal rhan yr annedd rhag bod yn rhan o'r caffaeliad hwnnw sy’n cael ei ystyried fel annedd wrth asesu faint o anheddau sydd gan unigolyn at ddibenion y rheolau cyfraddau uwch.

Caiff defnydd (neu addasrwydd defnydd) yr eiddo fel annedd ei asesu ar y dyddiad y daw'r trafodiad i rym. Os yw'r eiddo, ar y dyddiad hwnnw, yn cael ei ddefnyddio fel annedd neu ei fod yn addas i'w ddefnyddio fel annedd, yna mae'n cael ei gyfrif fel annedd. Nid oes angen i'r gwerthwr fod yn byw yn yr eiddo ar ddyddiad dod i rym y trafodiad i'r adeilad gael ei ddefnyddio fel annedd. Nid yw defnydd arfaethedig y prynwr o'r adeilad yn y dyfodol, ynddo ei hun, yn penderfynu ar ddefnydd presennol nac addasrwydd yr adeilad ar gyfer defnydd gwahanol yn y dyfodol.

Er mwyn penderfynu a yw adeilad yn annedd neu'n addas i'w ddefnyddio fel annedd bydd yn ddefnyddiol ystyried cyfluniad ffisegol yr adeilad. Ni fydd unrhyw ffactor unigol yn penderfynu a yw eiddo yn annedd; rhaid ystyried gwahanol ffactorau. Ymhlith y ffactorau dangosol mae:

• toiled a chyfleusterau ymolchi
• lle ar gyfer ‘byw’ a chysgu
• cegin

Mae ffactorau eraill yn cynnwys sut mae’r eiddo’n cael ei drin at ddibenion cyllid llywodraeth leol neu ei statws dan ddeddfau cynllunio, a drafodir yn ddiweddarach yn yr adran hon.

Pan fydd trethdalwr unigol yn caffael:

• eiddo preswyl gyda mwy nag un annedd o fewn ei ffiniau, a
• phan fydd un ohonynt yn disodli eu prif breswylfa neu pan nad ydynt yn berchen ar unrhyw anheddau eraill

efallai na fydd cyfraddau uwch yn berthnasol i'r trafodiad os y bydd rhai amodau ynglŷn â prif anheddau ac is-anheddau’n cael eu bodloni. Gweler ein canllaw yn DTTT/8080 am fwy o wybodaeth am is-anheddau.

Triniaeth at ddibenion cyllid llywodraeth leol a statws dan ddeddfau cynllunio

Wrth ystyried defnydd adeilad (a’i addasrwydd i'w ddefnyddio), gall fod yn ddefnyddiol ystyried triniaeth yr adeilad at ddibenion cyllid llywodraeth leol a'i statws o dan y deddfau cynllunio.

Yn aml, bydd adeilad yn destun Treth Gyngor neu Ardrethi Annomestig (neu’r ddau mewn rhai achosion) yn dibynnu a yw'r adeilad yn cael ei ddefnyddio neu'n addas i'w ddefnyddio at ddibenion preswyl neu fusnes. Y rhagdybiaeth gyffredinol yw y bydd defnydd gwirioneddol adeilad yn dilyn y defnydd a ganiateir o'r adeilad.

Er enghraifft, os yw adeilad cyfan yn cael ei ddefnyddio fel swyddfa ar y dyddiad y daw'r trafodiad i rym, mae'n debyg y telir Ardrethi Annomestig ac y caniateir i'r adeilad gael ei ddefnyddio fel swyddfa. Os bydd yr adeilad yn cael ei ddefnyddio fel swyddfa cyfrifydd ond mai dim ond at ddibenion preswyl y gellir defnyddio'r adeilad yn iawn, yna bydd yr adeilad yn dal i gael ei drin fel un sy'n addas i'w ddefnyddio fel annedd, a bydd cyfraddau preswyl y Dreth Trafodiadau Tir yn berthnasol.

Os bydd angen caniatâd priodol gan yr awdurdod cynllunio perthnasol i newid swyddfa (neu newid ei ddefnydd) yn annedd, yna byddai absenoldeb y caniatâd hwnnw ar y dyddiad y daw’r trafodiad i rym yn ddangosydd cryf nad yw eiddo yn un sy'n addas i'w ddefnyddio fel annedd, hyd yn oed os byddai angen gwneud rhywfaint o newid ffisegol i'w wneud yn addas i fyw ynddi (er enghraifft swyddfa wedi ei lleoli mewn tŷ tref wedi ei addasu). O'r herwydd, byddai'r adeilad yn eiddo amhreswyl.

Nid yw hynny o reidrwydd yn golygu bod bodolaeth caniatâd priodol, ar y dyddiad y daw’r trafodiad i rym, i ddefnyddio eiddo amhreswyl fel annedd yn golygu bod yr adeilad yn addas i'w ddefnyddio fel annedd. Bydd angen ystyried o hyd a yw'r adeilad yn addas yn ffisegol i'w ddefnyddio fel annedd. Os byddai angen adeiladu neu addasu'r adeilad yn sylweddol i'w wneud yn addas i'w ddefnyddio fel annedd, yna mae hynny'n arwydd na fyddai'r adeilad yn addas i'w ddefnyddio fel annedd cyn gwneud y gwaith hwnnw. Os, ar y llaw arall, yw tŷ annedd yn wag a’i fod yn hytrach yn cael ei ddefnyddio dros dro gan y gwerthwr i storio nwyddau (stoc) i'w hailwerthu, yna, gan dybio nad oes angen caniatâd newid defnydd i barhau i ddefnyddio'r adeilad fel annedd yn y dyfodol, bydd hwn yn eiddo preswyl. Yn ystod y cyfnod pan oedd yr adeilad yn cael ei ddefnyddio fel ystafell stoc dros dro, mae'n dal yn destun Treth Gyngor yn hytrach nag Ardrethi Annomestig, ac mae'n addas i'w ddefnyddio fel annedd yn unig.

Mae’n bosibl na fydd angen caniatâd cynllunio i weithio gartref neu i redeg busnes o'r cartref, ar yr amod bod y tŷ annedd yn parhau i fod yn breswylfa breifat yn gyntaf ac yn fusnes yn ail (neu, mewn termau cynllunio, ar yr amod nad yw busnes yn arwain at newid defnydd sylweddol o eiddo fel nad yw'n un tŷ annedd bellach).

Gan hynny, nid yw'r ffaith bod busnes yn cael ei gynnal o adeilad yn atal yr adeilad rhag cael ei ddefnyddio fel annedd na bod yn addas i'w ddefnyddio fel annedd. Er enghraifft, nid yw newid ystafell i fod yn swyddfa yn atal yr adeilad rhag bod yn eiddo preswyl os defnyddir gweddill yr eiddo fel annedd neu os yw'r adeilad yn addas i'w ddefnyddio fel annedd, gan na fyddai angen caniatâd i barhau i ddefnyddio'r adeilad fel annedd. Bydd yr adeilad yn ddarostyngedig i’r Dreth Gyngor yn hytrach nag Ardrethi Annomestig o ystyried mai ei brif ddefnydd yw fel annedd.

Fodd bynnag, dylid nodi y bydd adeilad yn annedd os yw yn y broses o gael ei adeiladu neu ei addasu i'w ddefnyddio fel annedd. Ystyrir hyn ymhellach yn ddiweddarach yn yr adran hon (gweler DTTT/1052).

Llety gwely a brecwast, gwestai bach a thai gwyliau

Pan fo adeilad wedi ei ddefnyddio'n rhannol at ddibenion preswyl ac yn rhannol at ddiben arall, bydd ei addasrwydd cyffredinol i'w ddefnyddio fel annedd yn cael ei lywio gan y defnydd sylfaenol y gellir gosod yr eiddo ar ei gyfer.

Er enghraifft, bydd adeilad sy'n cael ei ddefnyddio fel gwely a brecwast neu westy yn drafodiad tir preswyl, cymysg neu amhreswyl, yn seiliedig ar y ffeithiau ym mhob achos. Bydd defnydd presennol yr adeilad, gan ystyried y gofynion o ran caniatâd cynllunio pe bai newid yn cael ei wneud i ddefnydd annedd, yn ogystal â’r ystyriaeth a fyddai'r eiddo yn ddarostyngedig i Dreth Gyngor a/neu Ardrethi Annomestig, yn ddangosydd cryf yn y mathau hyn o achosion ynghylch defnydd addas o'r eiddo a gafaelwyd. Gan hynny:

• os yw Ardrethi Annomestig yn daladwy ac na ellir neu na ddylid defnyddio gweddill yr eiddo at ddibenion domestig, yna mae'n debyg yr ystyrir bod yr eiddo yn un amhreswyl
• os yw ardrethi annomestig a'r dreth gyngor yn daladwy ar rannau busnes a phreswyl y tŷ, ac y byddai angen caniatâd i newid y tŷ cyfan yn dŷ annedd, yna mae'n debygol y bydd yr eiddo yn cael ei ystyried fel un defnydd cymysg, ac y bydd cyfraddau amhreswyl yn gymwys
• os mai dim ond treth gyngor sy'n cael ei thalu, o bosibl oherwydd bod darparu llety gwely a brecwast yn eilradd i'r defnydd preswyl cynradd (fel y gallai fod yn wir yn achos swyddfa gartref hefyd), ac na ddylai'r tŷ gael ei ddefnyddio fel tŷ annedd yn unig, yna mae'n debyg y tybir bod eiddo yn addas i'w ddefnyddio fel annedd, a bydd yn eiddo preswyl.

Bydd eiddo a ddefnyddir fel rhan o fusnes gosod gwyliau wedi ei ddodrefnu yn eiddo preswyl pa un ai a yw'r eiddo'n cael ei asesu ar gyfer y Dreth Gyngor neu Ardrethi Annomestig, oherwydd yn y rhan fwyaf o achosion gellid defnyddio'r adeilad fel tŷ annedd sengl heb ganiatâd yr awdurdod lleol perthnasol.

Achosion penodol

Mae'r ddeddfwriaeth yn nodi rhai eiddo sydd i'w trin fel annedd a rhai eiddo na ddylid eu trin fel annedd (gweler y diffiniad o eiddo amhreswyl isod).

Y rhai sy'n cael eu trin fel anheddau at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir yw:

• llety preswyl ar gyfer disgyblion ysgol
• llety preswyl i fyfyrwyr (heblaw neuaddau preswyl i fyfyrwyr mewn addysg bellach neu addysg uwch)
• llety preswyl ar gyfer aelodau’r lluoedd arfog
• sefydliad sy’n unig breswylfa neu’n brif breswylfa o leiaf 90 y cant o’i breswylwyr (ac nad yw’n unol â'r un disgrifiad isod o adeiladau na ystyrir fel preswylfeydd isod)

Dylid nodi nad yw annedd a gafwyd gyda'r bwriad o’i osod i fyfyrwyr yn llety preswyl i fyfyrwyr (heblaw am neuaddau preswyl). Mae'n rhaid bod rhywfaint o nodwedd yn uwch na'r tenantiaid arfaethedig (neu sydd eisoes yn bodoli) i wneud eiddo yn un sy'n llety preswyl i fyfyrwyr. Bydd y caniatâd cynllunio ar gyfer eiddo o'r fath yn bwysig. Er enghraifft, mae’n bosibl y bydd gan floc o fflatiau gyfyngiad cynllunio sy'n golygu mai dim ond i fyfyrwyr y gellid eu gosod.

Ni fyddai eiddo preswyl nad oes modd byw ynddo fel annedd mwyach, gan ei fod yn adfeiliedig, yn cael ei drethu ar y cyfraddau preswyl, ar y sail nad yw'n addas i'w ddefnyddio fel annedd.

Mae trafodiad yn debygol o gael ei drethu ar gyfraddau preswyl os ar y dyddiad y daw i rym roedd yr annedd: 

• yn cael ei ddefnyddio fel annedd o’r blaen a bod caniatâd i'w ddefnyddio fel annedd yn dal i fodoli 
• dim ond angen ei foderneiddio, ei adnewyddu neu ei atgyweirio; ac 
• nad yw’r gwaith atgyweirio yn ei gwneud yn angenrheidiol newid natur strwythurol yr eiddo 

Lle gellir ystyried eiddo'n adfeiliedig

Os yw'r difrod i annedd y tu hwnt i'r hyn y gall gwaith atgyweirio, adnewyddu neu foderneiddio arferol ei ddatrys, efallai nad yw’r eiddo'n addas i'w ddefnyddio fel annedd. Mae hyn yn dibynnu ar ddifrifoldeb y difrod. Os ar y dyddiad y daw’r trafodiad i rym:

• mae uniondeb strwythurol yr eiddo’n cael ei beryglu i'r graddau y byddai'n cael ei ystyried yn anniogel i fyw ynddo heb waith atgyweirio sylweddol; neu
• fod y gwaith atgyweirio’n gofyn am ddymchwel y strwythur presennol

mae'r eiddo'n debygol o fod yn anaddas i'w ddefnyddio fel annedd a chaiff ei drethu ar y cyfraddau amhreswyl.

Mae'n annhebygol y bydd atgyweiriadau i du mewn yr eiddo’n dod o fewn y categori hwn oni bai ei fod yn ogystal ag atgyweirio diffygion strwythurol sy'n beryglus heb iddynt gael eu hatgyweirio.

Yn addas i'w ddefnyddio fel annedd

Mae'n arferol i ran neu rannau o eiddo ddirywio dros amser a bod angen eu hadnewyddu. Nid yw hyn o reidrwydd yn golygu nad yw'r eiddo'n addas i'w ddefnyddio fel annedd. Byddai gwaith atgyweirio arferol fel rhan o waith cynnal a chadw cyffredinol yr eiddo yn cynnwys:

• gosod cegin neu gyfleusterau ystafell ymolchi
• atgyweirio neu roi ffenestri newydd
• gwaith peintio
• ailweirio
• gwaith atgyweirio'r to gan gynnwys ail-osod llechi, ail-deilio neu ail-osod gwellt
• ailgysylltu â chyfleustodau megis gosod boeler ar gyfer gwresogi a gosod pibellau newydd er mwyn cael dŵr
• gwaith atgyweirio neu osod preniau cynhaliol newydd
• gwaith atgyweirio o ganlyniad i ddifrod dŵr neu dân

Tynnu gosodiadau a ffitiadau

Os nad yw annedd yn cynnwys gosodiadau a ffitiadau megis ystafell ymolchi neu gyfleusterau cegin cyn ei werthu, bydd yn dal i gael ei ystyried yn addas i'w ddefnyddio fel annedd. Mae'r rhain yn ffitiadau mewnol a gellid eu gosod yn gymharol gyflym a rhad ac maent yn welliannau cyffredin i annedd. Yn yr un modd, ni fyddai atgyweiriadau sylweddol i'r ffenestri na'r to yn atal yr adeilad rhag bod yn addas i'w ddefnyddio fel annedd.Sut mae'r tir yn cael ei weld gan awdurdodau eraill

Nid yw'r ffaith bod eiddo wedi'i eithrio rhag y dreth gyngor yn golygu nad yw'n addas i'w ddefnyddio fel annedd. Mae'n bwysig nodi hefyd nad yw'r anallu i gael morgais yn dylanwadu ar p'un ai yw eiddo'n addas i'w ddefnyddio fel annedd ai peidio at ddibenion TTT.

Sut mae'r tir yn cael ei weld gan awdurdodau eraill 

Nid yw'r ffaith bod eiddo wedi'i eithrio rhag y dreth gyngor yn golygu nad yw'n addas i'w ddefnyddio fel annedd. Mae'n bwysig nodi hefyd nad yw'r anallu i gael morgais yn dylanwadu ar p'un ai yw eiddo'n addas i'w ddefnyddio fel annedd ai peidio at ddibenion TTT.  

Gall gorchymyn gwahardd neu orchymyn gwahardd brys a wneir o dan Ddeddf Tai 2004 fod yn dystiolaeth nad yw eiddo’n addas i’w ddefnyddio fel annedd, fodd bynnag, dim ond pan fydd y gorchymyn yn gofyn am waith sy’n fwy na gwaith atgyweirio, adnewyddu neu foderneiddio arferol, y bydd hyn yn wir. 

Mae'n brawf gwrthrychol a yw adeilad yn y broses o gael ei addasu neu ei adeiladu i'w ddefnyddio fel annedd ar y dyddiad y daw i rym. Ni fyddai bwriad yn unig yn ddigonol. Er enghraifft, ni fyddai cael caniatâd cynllunio ar gyfer adeilad o reidrwydd yn newid statws yr adeilad, pe na bai gwaith ar yr eiddo yn unol â'r caniatâd cynllunio wedi dechrau eto ar y dyddiad dod i rym. Fodd bynnag, pe bai addasu neu adeiladu wedi digwydd ar y dyddiad dod i rym, yna byddai'n glir y byddai'r caniatâd cynllunio yn ddangosydd cryf o'r hyn y mae'r adeilad yn cael ei addasu ar gyfer ei ddefnyddio (er enghraifft a yw’r caniatâd ar gyfer trosi neu addasu'r adeilad yn annedd, ynteu’n eiddo masnachol?).

Gellir trin eiddo preswyl sydd yn y broses o gael eu hadeiladu fel anheddau ar y pwynt pan ddechreuir adeiladu waliau ar y sylfeini. Nid oes yn rhaid i'r waliau hynny fod uwchben lefel y ddaear. Pan fo waliau wedi dechrau cael eu hadeiladu ar y dyddiad dod i rym, bydd y tir yn eiddo preswyl os yw'r adeilad yn cael ei adeiladu i fod yn annedd.

Pan fo adeilad yn cynnwys nifer o anheddau (er enghraifft, bloc o fflatiau), bydd yr holl anheddau yn yr adeilad yn cael eu trin fel eu bod yn y broses o gael eu hadeiladu pan fydd y waliau'n dechrau cael eu hadeiladu, nid pan fydd y gwaith adeiladu ar bob annedd unigol wedi dechrau. Mae'r egwyddor hon yn berthnasol hyd yn oed os yw'r llawr gwaelod wedi ei fwriadu ar gyfer defnydd amhreswyl (er enghraifft, lle mae'r adeilad yn cynnwys siop gyda fflatiau uwch ei phen). Bydd hyn yn berthnasol lle mae anheddau unigol neu luosog yn cael eu gwerthu. Fodd bynnag, lle mae'r adeilad anghyflawn yn un sydd ar gyfer defnydd cymysg ac y gwerthir y safle cyfan mewn un trafodiad, yna bydd y cyfraddau amhreswyl yn gymwys.

Bydd hyn yn golygu y bydd darn o dir gwag a werthir i ddatblygwr eiddo yn dir amhreswyl. Pe bai'r datblygwr hwnnw’n gwerthu'r tir ar ôl dechrau adeiladu'r eiddo, ac na fydd unrhyw un neu rai o'r eiddo wedi cyrraedd y pwynt sy'n gyfystyr â gwaith adeiladu waliau, yna bydd y trafodiad naill ai'n un amhreswyl, neu'n drafodiad eiddo cymysg, a bydd angen ei asesu gan ddefnyddio cyfraddau amhreswyl y Dreth Trafodiadau Tir.

Caffael chwe annedd neu fwy

Pan fydd yr holl anheddau sy'n cael eu hadeiladu wedi cyrraedd y pwynt lle mae’r waliau yn cael eu hystyried fel eu bod yn y broses o gael eu hadeiladu, bydd y trafodiad yn drafodiad eiddo preswyl, a gall y trethdalwr wneud cais am ryddhad anheddau lluosog neu ddewis trin y trafodiad fel un amhreswyl pe bai'r trafodiad yn cynnwys chwech neu ragor o anheddau o'r fath. Lle mae'r gwaith adeiladu wedi arwain at rai o'r anheddau i fod yn y broses o gael eu hadeiladu, ond nid pob un, yna gall y trethdalwr hawlio rhyddhad anheddau lluosog mewn perthynas â'r anheddau hynny a chyfraddau amhreswyl mewn perthynas â gweddill y tir.

Prynu eiddo oddi ar gynllun

Pan fo trethdalwr yn prynu tir moel sydd â:

• chaniatâd cynllunio ar gyfer annedd, ac
• nid yw'r gwaith o adeiladu'r annedd wedi dechrau, ac
• nid yw'r gwerthwr dan unrhyw rwymedigaeth i adeiladu annedd

yna bydd y pryniant yn cael ei drethu ar gyfraddau Treth Trafodiadau Tir amhreswyl.

Dylid nodi bod rheolau arbennig ar gyfer caffael eiddo oddi ar y cynllun mewn perthynas ag a ydynt yn cael eu hystyried yn annedd a sy'n cael ei gaffael neu ei ddal at ddibenion y rheolau cyfraddau uwch (gweler DTTT/8050 am y rheolau cyfraddau uwch a DTTT/7040 am ryddhad ar gyfer caffaeliadau sy'n cynnwys anheddau lluosog).

Yn gyffredinol, bydd caffael tir moel yn drafodiad amhreswyl. Mae trafodiad yn debygol o fod yn drafodiad preswyl os, ar y dyddiad gweithredol, yw'r tir a brynwyd:

• yn ffurfio rhan o ardd neu diroedd annedd
• er budd yr annedd

Sut i benderfynu a yw tir yn ardd neu'n diroedd

Bydd yn fater o ffaith. Yn y rhan fwyaf o achosion, bydd tir sydd ynghlwm wrth annedd ac a gafaelwyd gydag annedd yn ardd a thiroedd, gan ei wneud yn dir preswyl.

Fodd bynnag, nid oes rhaid caffael tir gydag annedd er mwyn iddo fodloni'r amodau hyn. Mae angen asesu tir a gafaelwyd ar wahân i annedd ar y 'dyddiad gweithredol' i benderfynu a yw'n dir preswyl ai peidio.

Bydd p'un a yw tir yn rhan o ardd neu diroedd annedd (gan gynnwys unrhyw adeilad neu adeiledd yn yr ardd a'r tiroedd hynny) neu'n bodoli er budd yr annedd yn fater o ffaith yn dibynnu ar amgylchiadau unigol pob achos. Ar gyfer y rhan fwyaf o anheddau, bydd yn amlwg beth yw:

• gerddi neu diroedd yr annedd honno
• y parseli hynny o dir nad ydynt yn rhan o’r gerddi neu diroedd

Os oes rhywfaint o amheuaeth ynghylch hyn, bydd yn ddefnyddiol ystyried a oes gan y tir swyddogaeth annibynnol, ar wahân neu a yw wedi'i ddefnyddio i gynnal busnes neu fasnach. 

Nid oes rhaid i dir fod mewn defnydd gweithredol er mwyn iddo gael ei ystyried naill ai'n ardd a thiroedd neu fel tir amhreswyl. Mae ei ddefnydd olaf yn arwydd o'i natur.

Tir fferm a thir gwledig

Fel y nodwyd, yn y rhan fwyaf o achosion, bydd tir sy'n gysylltiedig ag annedd yn cael ei drin fel gardd neu diroedd. Y prif eithriad i hyn yw tir fferm, lle mae'n amlwg nad yw hyn yn ardd nac yn diroedd sy’n perthyn i’r ffermdy.

Mae'n debygol y bydd peiriannau masnachol wedi cael eu defnyddio ar dir fferm. Ar y dyddiad gweithredol byddai'n anodd dosbarthu'r tir hwn fel gardd neu diroedd.

Ond bydd tir nad yw'n cael ei ddefnyddio'n fasnachol yn cael ei ystyried yn erddi, neu'n 'diroedd'.

Profion i helpu i benderfynu lle nad yw tir yn rhan o ardd a thiroedd

Bydd rhai achosion lle nad yw mor glir a yw tir:

• yn ffurfio rhan o ardd a thiroedd annedd, neu
• yn amhreswyl

Gallai'r ffactorau dangosol canlynol helpu i benderfynu a yw tir wedi'i ddefnyddio i gynnal busnes neu fasnach. Os felly, bydd yn amhreswyl.

Dylai'r profion hyn fod yn berthnasol i sut y defnyddiodd gwerthwr yr eiddo'r tir. Pan fo’r gwerthwr wedi caniatáu i barti arall gael mynediad i’r tir a’i ddefnyddio, dylid ystyried defnydd y parti hwn o’r tir hefyd yn erbyn y profion hyn.

1. A oes gweithgaredd wedi’i gynnal ar y tir a hynny o ddifrif er mwyn ceisio sicrhau buddiannau busnes, yn hytrach na'i fod wedi’i gynnal er mwyn pleser, mwynhad neu gyfleustra?

Er enghraifft, mae fferm ddefaid weithredol sy'n cynhyrchu cig, llaeth a gwlân yn fwy tebygol o fodloni'r prawf hwn. Ar y llaw arall, nid yw hyn yn wir am annedd â rhai caeau bach o fewn ei ffin o dan gytundeb pori.

Yn yr un modd, mae tŷ sy'n cael ei brynu gyda thir fel buddsoddiad gyda'r gobaith o werthu'r tir hwnnw am elw yn ddiweddarach yn annhebygol o fodloni'r prawf hwn.

2. A yw'r gweithgaredd a gynhaliwyd ar y tir a brynwyd wedi'i wneud yn unol ag egwyddorion busnes cadarn a chydnabyddedig?

Mae hyn yn golygu bod y tir wedi'i ddefnyddio mewn ffordd ddilys yn economaidd neu'n fasnachol. Mae enghreifftiau o egwyddorion busnes cydnabyddedig yn cynnwys:

• cadw cofnodion yn gywir
• bod â chofrestriad ar gyfer TAW (lle bo'n briodol)
• bod â chontractau ar waith ar gyfer cyflenwi nwyddau a gwasanaethau

3. A fu disgwyliad rhesymol o wneud elw yn gysylltiedig â’r gweithgaredd ar y tir, yn ogystal â bwriad o greu incwm rhesymol mewn perthynas â gwerth y tir?

Er enghraifft, caffaelir annedd gyda chae cyfagos yr oedd y perchennog blaenorol wedi'i ddefnyddio i gadw ieir. Gwerthodd y perchennog blaenorol wyau a chywion, ac enillodd incwm rhesymol ohonynt ond ar golled, serch hynny. Mae hyn yn annhebygol o gael ei ystyried yn fenter busnes ac mae'n debygol o wneud y tir yn dir preswyl.

4. A yw'r gweithgaredd a gynhaliwyd ar y tir hwnnw wedi'i wneud gyda pharhad rhesymol?

Er enghraifft, mae annedd a brynir gyda chae cyfagos a ddefnyddir fel maes gwersylla am ychydig wythnosau'r flwyddyn yn unig, yn cyd-daro â gŵyl, yn annhebygol o gael ei ystyried yn dir amhreswyl.

5. Sut mae'r tir yn cael ei weld gan awdurdodau cyhoeddus eraill?

Er enghraifft, mae tir sy'n derbyn taliadau gwledig yn fwy tebygol o gael ei ddosbarthu'n amhreswyl na thir nad yw'n derbyn y fath daliadau. Er mwyn i'r prawf hwn gael ei fodloni, dylid talu'r taliad gwledig ar sail y tir a brynwyd yn unig. Pan fo darn bach o dir, sy'n rhy fach i fod yn gymwys i gael taliad gwledig ynddo'i hun, yn cael ei ddefnyddio gan ffermwr cyfagos o dan gytundeb pori a bod y tir hwnnw wedi'i gyfuno â thir y ffermwyr cyfagos ei hun i fod yn gymwys i gael taliad gwledig, mae hyn yn annhebygol o fodloni'r prawf.

Mae tir sydd wedi'i eithrio rhag y Dreth Gyngor neu Ardrethi Annomestig (NDR) gan ei fod yn cael ei ystyried yn amaethyddol yn fwy tebygol o gael ei ystyried yn dir amhreswyl na thir nad oes ganddo eithriad o'r fath.

6. A yw'r awdurdod lleol wedi rhoi caniatâd cynllunio neu ganiatadau neu drwyddedau eraill sy'n arwydd o ddefnydd busnes o'r tir?

Er enghraifft, bydd gan faes gwersylla:

• ganiatâd cynllunio ar gyfer adeiladu toiledau a chyfleusterau ymolchi
• trwydded gan yr awdurdod lleol i weithredu fel maes gwersylla

Adeiladau ar y tir

Rhaid cynnwys adeiladau ar y tir wrth ystyried a yw eiddo yn eiddo preswyl neu'n gymysg/amhreswyl. Os yw'r adeiladau hynny yng ngardd a thiroedd yr annedd, yna nid yw’r defnydd neu’r defnydd addas ar yr adeiladau eraill hynny’n berthnasol.

Tir sy'n bodoli er budd annedd

Cymerir hefyd bod tir sy'n bodoli, neu y bwriedir iddo fodoli, er budd yr annedd yn rhan o'r annedd. Mae hyn yn berthnasol i fuddiant mewn tir nad yw wedi'i gysylltu â'r annedd a'i gardd neu ei thiroedd.

Fodd bynnag, os oedd y tir wedi peidio â bodoli er budd yr annedd ar ddyddiad gweithredol y trafodiad, ni fydd hwn yn drafodiad preswyl.

Hawliau tramwy, hawddfraint a ffensys

Nid yw ffensio rhan o ardd neu diroedd neu fod llwybr troed cyhoeddus yn croesi gardd neu diroedd yn newid natur y tir hwnnw oni bai nad oedd gan berchnogion yr annedd hawliau i'w ddefnyddio neu fynediad iddo mwyach.

Bydd caffael neu ddileu hawliau tramwy a hawddfraint hefyd yn achos o gaffael tir preswyl os yw'r hawl yn bodoli er budd annedd. Felly, bydd taliadau a wneir i gaffael neu ddileu hawl tramwy neu hawddfraint sydd o fudd i adeilad a ddefnyddir neu sy'n addas i'w ddefnyddio fel annedd yn agored i gyfraddau preswyl y TTT.

(adran 72)

Diffinnir amhreswyl yn negyddol - mae'n unrhyw dir ac adeilad nad yw'n eiddo preswyl.

Fodd bynnag, cadarnheir bod y canlynol yn ddefnydd amhreswyl o adeiladau:

• cartref neu sefydliad sy’n darparu llety preswyl ar gyfer plant
• neuadd breswyl myfyrwyr addysg bellach neu addysg uwch
• cartref neu sefydliad sy’n darparu llety preswyl â gofal personol ar gyfer pobl sydd angen gofal personol oherwydd henaint, anabledd, dibyniaeth ar alcohol neu gyffuriau yn y gorffennol neu ar hyn o bryd neu anhwylder meddwl yn y gorffennol neu ar hyn o bryd
• ysbyty neu hosbis
• carchar neu sefydliad tebyg
• gwesty neu sefydliad tebyg

Mae cynnwys yr adeiladau uchod yn benodol, fel eiddo amhreswyl, yn rhoi eglurder ar gyfer trin yr adeiladau at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir. Yn absenoldeb y rheol benodol hon, byddai'r adeiladau, o bosibl, yn bodloni'r diffiniad o annedd.

(adran 73)

Mae annedd yn eiddo preswyl sy'n cynnwys un annedd. Mae’r hyn sy'n cyfrif fel annedd yn fater o ffaith. Bydd mynediad at gyfleusterau coginio ac ystafell ymolchi breifat yn bwysig wrth sefydlu a yw annedd yn un annedd. Bydd hyn yn golygu na fydd tŷ amlfeddiannaeth yn cael ei drin fel nifer o anheddau sengl os nad oes gan yr eiddo gyfleusterau coginio preifat (er enghraifft cegin wedi ei gosod) na chyfleusterau ystafell ymolchi ar gyfer pob preswylydd.

(adran 74)

Mae unigolyn cysylltiedig, yn fras, yn unigolyn lle mae cysylltiad rhwng y trethdalwr a'r unigolyn arall hwnnw:

• yn achos unigolyn, cysylltiad teuluol, fel priod, brodyr a chwiorydd, hynafiaid a disgynyddion, ac 
• mewn perthynas â chwmnïau lle mae cwmni'n gallu cadw rheolaeth ar gwmni arall (neu lle gellir cadw rheolaeth yn y fath fodd), neu lle mae unigolyn yn gallu cadw rheolaeth ar gwmni. Yn y ddau achos, dylid ystyried y rheolaeth honno yn uniongyrchol ac yn anuniongyrchol.

Mae diffiniad y Dreth Trafodiadau Tir o unigolion cysylltiedig yn ddibynnol ar adran 1122 o Ddeddf Treth Gorfforaeth 2010. Mae hwn yn faes cymhleth yn system drethiant y Deyrnas Unedig, a gan fod y ddeddfwriaeth sy'n diffinio pwy sy'n unigolion cysylltiedig, a'r arweiniad sy'n gysylltiedig ag ef, wedi ei seilio ar ddeddfwriaeth dan awdurdod Llywodraeth y Deyrnas Unedig, mae'r canllaw hwn yn darparu dolenni i’r ddeddfwriaeth berthnasol, ac i'r canllawiau perthnasol gan Cyllid a Thollau EM. Sylwer na all yr Awdurdod Cyllid warantu bod y dolenni'n gywir ar y dyddiad y cânt eu gweld.

Adran 1122 Deddf Treth Gorfforaeth 2010 – unigolion cysylltiedig

Adran 1123 Deddf Treth Gorfforaeth 2010 – unigolion cysylltiedig; atodol

Adran 450 Deddf Treth Gorfforaeth 2010 – Rheolaeth

Adran 451 Deddf Treth Gorfforaeth 2010 – hawliau i’w priodoli, ac ati

Adran 448 Deddf Treth Gorfforaeth 2010 – Cysylltiol

Mae'n bosibl y bydd y canllawiau a ganlyn gan Cyllid a Thollau EM yn ddefnyddiol wrth sefydlu a yw unigolion yn gysylltiedig â'i gilydd neu a yw un cwmni dan reolaeth un arall.

Cwmnïau caeedig: profion

(adran 75)

At ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir, mae ‘plentyn’ yn golygu unigolyn dan 18 oed.

(adran 75)

At ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir:

• mae'r 'mynegai prisiau defnyddwyr' yn golygu mynegai prisiau defnyddwyr yr holl eitemau a gyhoeddir gan y Bwrdd Ystadegau, ac
• ystyr 'mynegai prisiau manwerthu' yw Mynegai Cyffredinol y Deyrnas Unedig o Brisiau Manwerthu a gyhoeddir gan y Bwrdd Ystadegau

(adran 75)

At ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir, mae ‘deddfu’ yn golygu:

• Deddf neu Fil Cynulliad Cenedlaethol Cymru
• Deddf Seneddol, ac
• is-ddeddfwriaeth a wneir o dan Ddeddf neu Fil Cynulliad Cenedlaethol Cymru, neu Ddeddf Seneddol

(adran 75)

Mae ‘tir’ yn cynnwys:

• adeiladau a strwythurau, a hefyd
• tir wedi ei orchuddio â dŵr

Dim ond ar “dir yng Nghymru” y gellir codi'r Dreth Trafodiadau Tir.

Nid yw tir yng Nghymru yn cynnwys tir o dan y marc distyll, ond mae’n cynnwys glanfeydd, pierau a strwythurau tebyg lle mae un pen ynghlwm wrth dir yng Nghymru. Mae hefyd yn cynnwys tir o dan ddŵr sydd uwchben y marc distyll, er enghraifft llynnoedd ac afonydd.

Mae carafán, yn cynnwys carafanau sefydlog a chartrefi symudol, fel arfer yn ased y gellir ei symud. Fel rheol, ni chaiff ei hystyried yn eiddo neu’n dir. Os gellir symud y garafán yn hawdd, heb ddifrodi’r tir, mae’n bosibl y byddai’r trafodiadau hynny’n agored i TTT.

Fodd bynnag, yn dibynnu ar y ffeithiau, mae’n bosibl y byddai TTT yn ddyledus mewn perthynas â phrynu neu brydlesu’r tir lle mae’r garafán sefydlog wedi’i lleoli. Os yw’r trethdalwr, pan fydd yn prynu’r garafán sefydlog, yn cytuno hefyd i brydlesu darn o dir, neu’n prynu’r darn o dir, mae’n bosibl y byddai’r trafodiadau hynny’n agored i TTT. Os cytunir ar yr hawl i ddefnyddio'r tir ar gyfer y garafán sefydlog drwy drwydded, mae’n annhebygol y byddai’n rhaid talu TTT.

Mae’r cydnabyddiaethau hyn yn berthnasol i gychod preswyl hefyd. Os gellir symud y cwch yn hawdd o’i angorfa, heb ddifrodi’r tir, mae’n debygol y byddai’n rhaid iddo dalu TTT. Os yw’r cwch ynghlwm wrth y tir yn barhaol, o bosibl drwy strwythur arall, mae’n bosibl y byddai’n rhaid iddo dalu TTT.

Gallai TTT fod yn berthnasol i’r cytundeb angori, fel gyda charafanau a chartrefi symudol, os caiff y cytundeb ei ystyried yn brydles, yn hytrach nag yn drwydded. Os yw’r cytundeb yn caniatáu i’r trethdalwr gael mynediad unigryw i angorle am gyfnod o flynyddoedd, mae’n debygol o fod yn brydles. Os gellir symud y cwch yn hawdd i angorle arall, neu os gellir cael mynediad i’r angorle heb rybudd ymlaen llaw, mae hyn yn debygol o fod yn drwydded.

Mae rhagor o ganllawiau ar fuddiant trethadwy ar gael yn DTTT/2010.

(adran 75)

At ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir, mae ‘landlord cymdeithasol cofrestredig’ yn golygu corff a gofrestrwyd fel landlord cymdeithasol ar gofrestr a gynhelir dan adran 1(1) Deddf Tai 1996.

(adran 75)

Mae ‘DCRhT’ yn golygu Deddf Casglu a Rheoli Trethi (Cymru) 2016.

(adran 75)

Diffinnir ‘Cymru’ yn unol â'r ystyr a roddir yn adran 158(1) Deddf Llywodraeth Cymru 2006.