Canllawiau ynghylch cymhwyso Treth Trafodiadau Tir mewn perthynas â phrydlesi.
Cynnwys
Rhowch adborth i ni ar y canllawiau hyn
Er mwyn ein helpu i wella'r canllawiau hyn, rhowch adborth i ni (mae’n cymryd 30 eiliad).
DTTT/4010 Cyflwyniad
Dylid nodi nad yw’r Dreth Trafodiadau Tir yn cael ei chodi ar werth net presennol y rhenti sy'n daladwy yn sgil rhoi les breswyl; dim ond ar werth net presennol rhenti sy'n daladwy yn sgil rhoi lesoedd amhreswyl a chymysg y mae'r dreth yn daladwy. Mae rheolau arbennig yn berthnasol lle mae rhent a delir yn sgil rhoi les gymysg (les sy'n cynnwys eiddo preswyl ac amhreswyl). Gan hynny, ac eithrio lle nodwyd yn benodol, dylid darllen cyfeiriadau at les i olygu les ar gyfer eiddo amhreswyl.
Mae rheolau codi tâl penodol yn y Dreth Trafodiadau Tir sy'n ymwneud â lesoedd amhreswyl sy'n arwain, yn sgil rhoi les, at godi treth ar y rhent sy'n daladwy ac unrhyw gydnabyddiaeth ar wahân i rent (premiwm yn gyffredin). Yn achos aseinio les, yn gyffredinol, dim ond y gydnabyddiaeth a roddir i gaffael y les sy'n drethadwy. Mae hyn oherwydd y bydd y rhenti, ar y cyfan, wedi eu trethu’n barod (os ydynt yn uwch na’r band cyfradd 0% ar gyfer rhenti). Mae rheolau penodol yn berthnasol i godi tâl am aseinio fel pe bai'n achos o roi les.
Les yw:
- buddiant neu hawl mewn tir neu dros dir am gyfnod o flynyddoedd, neu
- unrhyw fuddiant neu hawl mewn tir neu dros dir y gellir ei derfynu drwy hysbysiad terfynu neu ar unwaith
Fodd bynnag, mae trwydded i feddiannu tir a thenantiaeth wrth ewyllys yn fuddiannau esempt, ac felly nid yw'n drethadwy o dan y Dreth Trafodiadau Tir.
DTTT/4020 Cyfrifo’r dreth sydd i’w chodi
(Rhan 5 Atodlen 6)
Treth sydd i’w chodi mewn cysylltiad â chydnabyddiaeth ar wahân i rent
(paragraff 33)
Mae symiau sy’n cael eu talu fel premiwm neu symiau eraill sy’n cael eu talu’n gydnabyddiaeth ar wahân i rent yn sgil rhoi neu aseinio les yn cael eu codi o dan y Dreth Trafodiadau Tir o dan y rheolau sy’n berthnasol i gydnabyddiaeth o’r fath.
Pan fydd les yn cael ei rhoi neu (pan fo’n briodol) pan fydd les yn cael ei haseinio ac yn cael ei thrin fel les sy’n cael ei rhoi, yn cynnwys cydnabyddiaeth ar wahân i rent a rhenti, mae’r dreth a gyfrifir o dan y rheolau perthnasol mewn cysylltiad â’r ddwy gydnabyddiaeth yn cael eu hadio i greu’r swm y mae’n ofynnol i’r trethdalwr roi cofnod hunanasesu ar ei gyfer. Dylid nodi, mewn rhai achosion, mae’r band cyfradd 0% ar gyfer cydnabyddiaeth ar wahân i rent yn cael ei dynnu o’r broses o gyfrifo’r dreth.
Y dreth sydd i’w chodi mewn cysylltiad â rhent
(paragraff 29)
Cyfrifir swm y dreth sydd i’w godi mewn cysylltiad â rhent am les amhreswyl neu gymysg drwy ddefnyddio 3 cham:
- cam 1 - cyfrifo gwerth net presennol y rhent sy’n daladwy yn ystod cyfnod y les
- cam 2 - lluosi swm y rhent gwerth net presennol sydd ym mhob band treth â chyfradd y dreth ar gyfer y band hwnnw
- cam 3 - adio’r symiau ar gyfer pob band treth i gael y cyfanswm sy’n ddyledus
Mae modd dod o hyd i’r dull o gyfrifo swm y gwerth net presennol ym mharagraff 31, Atodlen 6 DTTT ac ar gyfer y gyfradd disgownt amser ym mharagraff 32 yr atodlen honno. Mae rhagor o ganllawiau ar gyfrifo’r gwerth net presennol ar gael yn DTTT/4080.
Dylid nodi, mewn rhai achosion, mae’r band cyfradd 0% ar gyfer cydnabyddiaeth ar wahân i rent yn cael ei dynnu o’r broses o gyfrifo’r dreth.
Dylid cyfrifo’r gwerth net presennol ar sail cyfnod y les. Bydd y ffurflen ar-lein, y ffurflen bapur a’r gyfrifiannell treth yn gofyn i chi a ydych chi’n dymuno defnyddio dyddiad dod i rym y trafodiad neu ddyddiad cychwyn y les at ddibenion cyfrifo’r gwerth net presennol.
Fel rheol, bydd cyfnod y les yn cychwyn ar yr olaf o blith y canlynol:
- dyddiad dechrau tymor y les (fel y nodir yn y les) neu
- dyddiad rhoi’r les
Bydd angen i’r rhan fwyaf o lesoedd ddefnyddio dyddiad dod i rym y trafodiad i gyfrifo’r gwerth net presennol. Fodd bynnag, mae rhai achosion lle mae’r ddeddfwriaeth yn nodi bod cyfnod y les yn cychwyn ar ddyddiad sy’n gynharach na dyddiad rhoi'r les. Y sefyllfaoedd mwyaf cyffredin o’r rhain yw lesoedd dal drosodd (DTTT/4060) a lle bo les yn parhau ar ôl cyfnod penodol a chaiff les newydd ei rhoi (DTTT/4030). Yn y math yma o drafodiadau, dylech felly gyfrifo’r gwerth net presennol gan ddefnyddio dyddiad cychwyn y les yn hytrach na’r dyddiad dod i rym.
Treth sydd i’w chodi mewn cysylltiad â chydnabyddiaeth ar wahân i rent: dim band 0% ar gyfer lesoedd amhreswyl
(paragraff 34)
Pan fydd les wedi’i rhoi neu pan fydd yn cael ei thrin fel pe bai wedi cael ei rhoi, yn gydnabyddiaeth am rent, ac ar wahân i rent, os bydd swm y rhent blynyddol yn £9,000 neu’n fwy nid yw’r band 0% yn gydnabyddiaeth ar wahân i rent, yn berthnasol i'r premiwm ac ati.
Newidiodd trothwy’r rhent perthnasol ym mis Chwefror 2021.
Ar gyfer unrhyw drafodiad a gwblhawyd:
- cyn 4 Chwefror 2021, y trothwy rhent perthnasol yw £9,000
- ar neu ar ôl 4 Chwefror 2021, y trothwy rhent perthnasol yw £13,500
Treth sydd i’w chodi mewn cysylltiad â chydnabyddiaeth ar wahân i rent: dim band 0% ar gyfer lesoedd cymysg
(paragraff 35)
Lle mae'r les ar gyfer eiddo preswyl ac amhreswyl, ac y rhoddir cydnabyddiaeth ar wahân i rent, caiff y les ei thrin fel pe bai'n ddwy les ar wahân ond eto’n gysylltiedig - y naill ar gyfer eiddo preswyl a’r llall ar gyfer eiddo amhreswyl.
Mae'n rhaid i'r rhent sy'n daladwy mewn cysylltiad â'r eiddo preswyl ac amhreswyl gael ei ddosrannu, ar sail deg a rhesymol, i benderfynu a yw'r rhent y gellir ei phriodoli i'r eiddo amhreswyl yn fwy na £13,500. Dyma'r achos lle mynegir y rhent fel un ffigur, ond hefyd lle mae'r les yn pennu'r rhent sy'n daladwy ar gyfer yr holl fathau o eiddo. Mae hyn yn sicrhau bod sylwedd y trafodiad yn cael ei drethu'n gywir.
Fodd bynnag, dylid nodi, er mwyn cyfrifo'r dreth sy'n ddyledus, bod y swm cyfan o rent yn cael ei drin fel cydnabyddiaeth drethadwy oherwydd bod y les yn les gymysg yn rhinwedd y ffaith bod cysylltiad rhwng y ddwy les.
Y dreth sydd i’w chodi mewn cysylltiad â rhent: trafodiadau cysylltiol
(paragraff 30)
Os yw'r les yn les amhreswyl neu’n les gymysg, ac yn un o nifer o drafodiadau cysylltiol, cyfrifir swm y dreth sydd i’w godi gan ddefnyddio'r camau a ganlyn:
- cam 1 - cyfrifo cyfanswm gwerthoedd net presennol (‘CGNP’) y rhent sy’n daladwy yn ystod cyfnodau’r lesoedd cysylltiol
- cam 2 - ar gyfer pob band sy’n gymwys i’r caffaeliad, lluosi hynny o’r CGNP sydd o fewn y band gyda’r gyfradd dreth ar gyfer y band hwnnw
- cam 3 - cyfrifo cyfanswm y symiau sy’n deillio o gam 2. Y canlyniad yw cyfanswm y dreth sydd i’w godi mewn cysylltiad â rhent ar gyfer y lesoedd cysylltiol
- cam 4 - rhannu GNP y rhent sy’n daladwy yn ystod cyfnod y les o dan sylw gyda’r CGNP
- cam 5 - lluosi cyfanswm y dreth sydd i’w godi mewn cysylltiad â rhent gyda’r ffracsiwn sy’n deillio o gam 4
y canlyniad yw cyfanswm y dreth sydd i’w godi mewn cysylltiad â rhent ar gyfer y les o dan sylw.
Lesoedd refersiynol
Mae les refersiynol yn les sy’n cael ei dyfarnu pan mae dyddiad dechrau’r les yn ddyddiad yn y dyfodol, h.y. tymor y les yn dechrau ar ôl y dyddiad pryd dyfarnwyd y les.
O dan yr amgylchiadau hyn, dyddiad gweithredol y trafodiad yw’r dyddiad dyfarnu’r les, ac nid y dyddiad pryd mae tymor y les yn dechrau.
Caiff y Gwerth Presennol Net (GPN) ei gyfrif ar sail y rhent sy’n daladwy yn ystod tymor y les, gyda’r dyddiad dechrau yr olaf o blith y ddau isod:
- dyddiad dechrau tymor y les (fel y nodir yn y les) neu
- dyddiad dyfarnu’r les
DTTT/4030 Hyd lesoedd a lesodd sy’n gorgyffwrdd: cyfnodau penodol, lesoedd sy’n parhau, rhoi les newydd a chyfnodau amhenodol
(Rhan 2 Atodlen 6)
Les cyfnod penodol
(paragraff 2 Atodlen 6)
Os yw'r les am gyfnod penodol, sydd â dyddiad cychwyn a therfyn wedi eu nodi (neu lle gellir sefydlu'r dyddiadau hynny), yna ni fydd unrhyw eitem ddigwyddiadol neu hawl a allai arwain at derfynu'r les cyn y dyddiad terfynu hwnnw, neu unrhyw hawl i adnewyddu'r les, yn cael ei hystyried wrth sefydlu'r tâl treth.
Gall les am dymor penodol gael ei mynegi naill ai fel 'o' ddyddiad neu 'o ddyddiad ac yn cynnwys y dyddiad hwnnw’. Gan hynny, mae les sydd am gyfnod o 10 mlynedd o 25 Mawrth 2020 yn dechrau ar 26 Mawrth 2020 ac yn dod i ben ar 25 Mawrth 2030. Ar y llaw arall, mae les am gyfnod o 10 mlynedd o 25 Mawrth 2020 ac yn cynnwys y dyddiad hwnnw yn dechrau ar 25 Mawrth 2020 ac yn dod i ben ar 24 Mawrth 2030.
Lesoedd sy’n parhau ar ôl cyfnod penodol
(paragraff 3 Atodlen 6)
Ymdrinnir â lesoedd a roddir am gyfnod penodol ‘ac wedi hynny hyd y caiff ei phennu’ neu am gyfnod penodol a all barhau y tu hwnt i’r cyfnod penodol ‘yn sgil gweithredu’r gyfraith’ at ddibenion Treth Trafodiadau Tir fel pe bai ar gyfer y cyfnod penodol a nodir pan roddir y les. Mae lesoedd o’r fath yn cynnwys tenantiaethau busnes yn Rhan II o Ddeddf Landlord a Thenant 1954 (DLTh54) a fydd fel rheol yn parhau y tu hwnt i’r cyfnod contractiol, nes bydd yn cael ei therfynu neu nes bydd tenantiaeth newydd yn cael ei rhoi.
Ni fydd les yn parhau’n awtomatig y tu hwnt i’w chyfnod contractiol, er enghraifft, os yw tenantiaeth busnes yn cael ei chontractio allan o DLTh54 neu os bydd tenant busnes yn colli’r hawl i adnewyddu’r les. Mewn nifer o achosion, gall tenant sydd yn parhau i feddiannu ar ddiwedd cyfnod contractiol les o’r fath, fod yn tresmasu, yn benodol, neu gall fod tenantiaeth wrth ewyllys neu drwydded contractiol. Os bydd y tenant yn parhau i feddiannu yn yr amgylchiadau hyn, nid oes goblygiadau Treth Trafodiadau Tir, ac nid oes treth ychwanegol i’w chodi yn ystod y cyfnod pan fydd y trethdalwr yn parhau i feddiannu.
Fodd bynnag, mae goblygiadau Treth Trafodiadau Tir mewn achosion pan ymdrinnir â’r les fel pe bai’n parhau y tu hwnt i’w chyfnod contractiol a phan fydd rhent yn parhau i fod yn daladwy, er enghraifft:
- mae tenantiaeth busnes yn Rhan II DLTh54 fel rheol yn parhau y tu hwnt i’w chyfnod contractiol nes bydd yn cael ei therfynu neu nes bydd tenantiaeth newydd yn cael ei rhoi
- ar ddiwedd tenantiaeth busnes sydd o dan gontract o dan Ran II DLTh54, neu pan fydd yr hawl i adnewyddu yn cael ei cholli, gall les ymhlyg newydd godi
- ar gyfer y rhan fwyaf o denantiaethau byrddaliadol preswyl a roddir am gyfnod penodol i ddechrau, mae tenantiaeth gyfnodol statudol yn dilyn diwedd y cyfnod contractiol
Ymdrinnir â’r lesoedd hyn at ddibenion Treth Trafodiadau Tir fel les sy’n para blwyddyn yn hwy na’r cyfnod gwreiddiol, heb ystyried unrhyw reol arall na gweithredu'r gyfraith, sy’n pennu y dylent gael eu hymestyn am gyfnod hwy neu gyfnod llai.
Felly, caiff lesoedd eu trin fel hyn:
- Parhau am hyd y cyfnod penodol gwreiddiol.
- Os yw’r les yn parhau ar ôl diwedd y cyfnod penodol, caiff ei thrin fel les am gyfnod penodol sydd flwyddyn yn hwy na’r cyfnod penodol gwreiddiol.
- Os yw'r les yn parhau ar ôl yr estyniad hwn o flwyddyn, caiff ei thrin fel les wedi’i hymestyn am flwyddyn arall, ac yn y blaen, nes bydd les newydd yn cael ei rhoi neu nes caiff y les ei phennu.
- Os yw'r les yn dod i ben yn ystod unrhyw ran o flwyddyn yn ystod y cyfnodau pellach a nodir ym mhwynt 2 a 3 uchod, caiff y les ei thrin fel un sy'n parhau tan y dyddiad terfynu hwnnw.
Os yw gwerth net presennol ychwanegol y les estynedig yn arwain at godi tâl neu dâl ychwanegol o dan y Dreth Trafodiadau Tir, mae angen ffurflen dreth neu ffurflen dreth ychwanegol. Rhaid cyflwyno’r ffurflen neu'r ffurflen ychwanegol o fewn 30 diwrnod i'r diwrnod ar ôl diwedd y cyfnod estynedig hwnnw. Mae'r rhwymedigaeth ar gyfer treth yn seiliedig ar y cyfraddau a'r bandiau sydd mewn grym ar y dyddiad y rhoddwyd y les yn y lle cyntaf (hynny yw, y dyddiad y mae’r trafodiad yn dod i rym)
Lesoedd sy’n parhau ar ôl cyfnod penodol: rhoi les newydd
(paragraff 4 Atodlen 6)
Lle mae'r trethdalwr wedi parhau i fod mewn meddiant a bod y les yn cael ei thrin fel parhad ar ôl y cyfnod penodol ar gyfer blwyddyn, neu fwy na blwyddyn, yn hwy na'r cyfnod penodol gwreiddiol, ond:
- yn ystod unrhyw gyfnod estynedig perthnasol o flwyddyn, mae les newydd ar gyfer yr un eiddo, neu’r un eiddo i raddau helaeth, yn cael ei rhoi i’r tenant
- pan fo cyfnod y les newydd honno’n dechrau yn ystod y flwyddyn honno, a
- phan nad yw'r darpariaethau sy'n ymwneud â thenantiaid yn dal drosodd: ôl-ddyddio les newydd i flwyddyn flaenorol yn gymwys
yna ni chaiff y les ei thrin fel un sy'n parhau am y cyfnod estynedig hwnnw o flwyddyn (neu ran o'r un flwyddyn honno), ond yn hytrach caiff cyfnod y les newydd ei drin fel un sy'n dechrau ar y diwrnod ar ôl i'r cyfnod penodol gwreiddiol ddod i ben (neu unrhyw gyfnod estynedig o flwyddyn lawn fel bo'n briodol). Dyddiad dechrau’r les yw hwn.
Mae rhent sy'n daladwy o dan y les wreiddiol mewn cysylltiad â'r cyfnod hwnnw o flwyddyn (neu ran ohono) i'w drin fel rhent taladwy o dan y les newydd.
Lesoedd am gyfnod amhenodol
(paragraff 5 Atodlen 6)
Caiff les am gyfnod amhenodol - hynny yw, unrhyw les lle na ellir canfod cyfnod y les drwy eiriad y les neu ddogfen atodol arall yn unig (ee tenantiaeth gyfnodol neu les am oes), ei thrin, pan gaiff ei rhoi yn y lle cyntaf, fel les am gyfnod penodol o flwyddyn. Os bydd y les yn parhau y tu hwnt i'r flwyddyn gyntaf, yna caiff ei thrin fel pe bai'n les am gyfnod penodol o ddwy flynedd. Os bydd yn parhau y tu hwnt i’r ail flwyddyn, caiff ei thrin fel pe bai’n les am gyfnod penodol o dair blynedd, ac ati.
Fodd bynnag, os nad yw’r les yn hysbysadwy yna ni fydd y rheolau uchod yn berthnasol nes bydd y les yn hysbysadwy (er enghraifft, os yw'r cyfnod wedi cyrraedd 7 mlynedd, neu os oes treth i’w chodi ar gyfradd o fwy na 0%, ac ati). Dylid nodi bod les am gyfnod amhenodol yn cael ei thrin, pan roddir y les, fel les am lai na 7 mlynedd.
Bydd rhwymedigaethau ffeilio’r trethdalwr yn dibynnu ar a yw rhoi'r les yn hysbysadwy, ynteu'n datblygu felly o ganlyniad i estyniadau dilynol blynyddol.
Os yw’r les sy’n cael ei rhoi am gyfnod amhenodol (sy'n cael ei thrin fel les am gyfnod penodol o flwyddyn) yn drafodiad hysbysadwy, yna mae'n rhaid i'r trethdalwr anfon ffurflen dreth at yr Awdurdod Cyllid cyn diwedd y cyfnod o 30 diwrnod, sy'n dechrau gyda’r diwrnod ar ôl y dyddiad y mae’r trafodiad yn dod i rym. Pan fo estyniad ar les, yna mae rhwymedigaeth ar y trethdalwr i anfon y ffurflen dreth ychwanegol honno cyn diwedd y cyfnod o 30 diwrnod, gan ddechrau gyda’r diwrnod ar ôl diwedd y cyfnod hwy y caiff y ffurflen ei thrin fel parhad.
Os daw'r trafodiad tir yn hysbysadwy dim ond oherwydd estyniad les am flwyddyn ryw dro’n ddiweddarach, yna mae'r rhwymedigaeth ffeilio yn codi ar y pwynt hwnnw.
DTTT/4040 Lesoedd olynol
(paragraff 6 Atodlen 6)
Bydd cyfres o lesoedd yn bodoli’n aml rhwng yr un partïon; er enghraifft, pan fydd les fer yn cael ei hadnewyddu gan yr un tenant a landlord. Bydd les sy’n cael ei hadnewyddu’n cael ei thrin fel un sy’n gysylltiedig â’r les wreiddiol os, er enghraifft, oedd y rhent wedi’i bennu o dan delerau’r les wreiddiol, neu os y nodir ei fod yr un fath â’r hyn a oedd yn daladwy o dan y les wreiddiol.
Lesoedd cysylltiedig olynol
Pan fydd lesoedd ar gyfer yr un eiddo yn cael eu rhoi:
- rhwng yr un partïon neu bartïon cysylltiedig
- i ddod i rym, un yn syth ar ôl y llall
- boed hynny ar yr un pryd neu beidio
mae’r rhain yn lesoedd cysylltiol olynol at ddibenion Treth Trafodiadau Tir, a chyfrifir y dreth fel pe bai’r gyfres o lesoedd cysylltiol yn un les. Cyfrifir Treth Trafodiadau Tir fel pe bai’r gyfres o lesoedd yn un les:
- sy’n cael ei rhoi ar adeg rhoi’r les gyntaf yn y gyfres
- am gyfnod sy’n cyfateb i gyfnodau’r holl lesoedd gyda’i gilydd yn y gyfres, ac
- yn gydnabyddiaeth am y rhent sy’n daladwy o dan yr holl lesoedd yn y gyfres
Lesoedd olynol nad ydynt yn lesoedd cysylltiol olynol
Bydd cyfres o lesoedd yn bodoli’n aml rhwng yr un partïon; er enghraifft, pan fydd les fer yn cael ei hadnewyddu gan yr un tenant a landlord. Bydd les sy’n cael ei hadnewyddu’n cael ei thrin fel un sy’n gysylltiedig â’r les wreiddiol, er enghraifft, os oedd y rhent wedi’i bennu o dan delerau’r les wreiddiol, neu wedi’i nodi yr un fath â’r hyn a oedd yn daladwy o dan y les wreiddiol.
Ond, ni fydd y broses o adnewyddu les yn cael ei thrin fel un sy’n gysylltiedig â’r les wreiddiol o gwbl at ddibenion Treth Trafodiadau Tir os oes modd dangos (gyda’r dystiolaeth briodol) bod ei thelerau wedi cael eu trafod hyd braich, er enghraifft, os oedd y les wreiddiol neu gynharach:
- wedi dod i ben yn naturiol
- ddim yn cynnwys unrhyw hawl i’r naill barti na’r llall adnewyddu nac yn eu gorfodi i wneud hynny, a/neu
- wedi cael ei hadnewyddu yn dilyn trafod telerau cwbl newydd, fel y byddai’n berthnasol i denant newydd
Lesoedd cysylltiol nad ydynt yn lesoedd cysylltiol olynol
Diffinnir trafodiadau fel rhai ‘cysylltiol’ at ddibenion Treth Trafodiadau Tir os ydynt yn ffurfio:
- un cynllun, trefniant, neu
- gyfres o drafodiadau
rhwng yr un partïon (neu unigolion cysylltiedig).
Yn achos lesoedd, mae’r ffordd y caiff y dreth ei thrin yn wahanol, yn dibynnu ar a ydynt yn gysylltiedig drwy un cynllun neu drefniant neu gyfres o lesoedd (lesoedd cysylltiol ‘olynol’).
Caiff trafodiadau eu trin fel rhai cysylltiol at ddibenion Treth Trafodiadau Tir pan fydd, mewn gwirionedd, telerau lesoedd dau neu ragor o eiddo’n cael trafod fel un fargen rhwng yr un partïon neu bartïon cysylltiedig. Os nad yw’r darpariaethau arbennig ar gyfer lesoedd olynol yn berthnasol (gweler uchod), defnyddir rheolau arbennig i gyfrifo treth ar lesoedd cysylltiol.
Lesoedd cysylltiol: Cyfrifo’r rhwymedigaeth dreth
Pan fydd lesoedd yn gysylltiol at ddibenion Treth Trafodiadau Tir ond nad yw’r darpariaethau arbennig ar gyfer lesoedd olynol yn berthnasol (gweler uchod), yna caiff y rheolau ar gyfer cyfrifo Treth Trafodiadau Tir eu diwygio fel hyn:
- Cyfrifo cyfanswm y dreth a fyddai’n cael ei godi ar y les gyntaf pe bai’r trafodiadau cysylltiol yn un trafodiad:
- Cyfrifo gwerth net presennol (GNP) y les gyntaf (GNP1)
- Cyfuno GNP1 â GNP yr ail les (GNP2) i gael cyfanswm gwerthoedd net presennol (CGNP) y rhent sy’n daladwy yn ystod cyfnod y ddwy les. Dyma’r gwerth rhenti perthnasol
- Cyfrifo cyfanswm y dreth sydd i'w godi ar y CGNP gan ddefnyddio’r trothwy sy’n berthnasol ar ddyddiad rhoi’r les gyntaf
- Cyfrifo elfen y cyfanswm hwn o dreth sy’n berthnasol i’r les gyntaf drwy ddefnyddio’r ffracsiwn: GNP1 ÷ CGNP gyda chyfanswm y dreth sydd i’w godi ar y CGNP
- Cyfrifo cyfanswm y dreth a fyddai’n cael ei godi ar yr ail les pe bai’r trafodiadau cysylltiol yn un trafodiad:
- Cyfrifo gwerth net presennol (GNP) yr ail les (GNP2)
- Cyfuno GNP1 â GNP2 i gael CGNP y rhent sy’n daladwy yn ystod cyfnod y ddwy les. Dyma’r gwerth rhenti perthnasol
- Cyfrifo cyfanswm y dreth sydd i’w godi ar y CGNP gan ddefnyddio’r trothwy sy’n berthnasol ar ddyddiad rhoi’r ail les
- Cyfrifo elfen y cyfanswm hwn o dreth sy’n berthnasol i’r ail les drwy ddefnyddio’r ffracsiwn: GNP2 ÷ CGNP gyda chyfanswm y dreth sydd i’w godi ar y CGNP
Mae angen y ddau ddull ar wahân o gyfrifo treth er mwyn defnyddio cyfraddau’r Dreth Trafodiadau Tir a’r trothwyon sy’n briodol i bob les. Mae’r lesoedd yn gysylltiedig ac mae cyfanswm gwerthoedd net presennol y rhenti wedi’u cyfuno, at ddibenion defnyddio’r cyfraddau a’r trothwyon perthnasol yn deg ac yn gymesur. Pan fydd trydedd les cysylltiol ac ati, yna bydd y rheolau’n cael eu rhoi ar waith yn yr un modd ar gyfer y lesoedd hynny.
DTTT/4050 Rhent ar gyfer cyfnod o orgyffwrdd os rhoddir les bellach
(paragraff 7 Atodlen 6)
At ddibenion cyfrifo gwerth net presennol y rhenti o dan y les newydd, bydd unrhyw rent sy’n daladwy o dan y les newydd ar gyfer unrhyw gyfnod o fewn y cyfnod o orgyffwrdd yn cael ei ostwng yn ôl y rhent a fyddai wedi bod yn daladwy (ac sydd eisoes wedi cael ei ystyried at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir, neu at ddibenion Treth Dir y Dreth Stamp lle mae rheolau trosiannol yn berthnasol) ar gyfer y cyfnod o orgyffwrdd. Dyma yw’r achos os:
- bydd les yn cael ei hildio (neu’n cael ei thrin fel pe bai’n cael ei hildio) ac, yn gydnabyddiaeth ar gyfer hynny, bydd les newydd yn cael ei rhoi ar gyfer yr un eiddo, neu’r un eiddo i raddau helaeth
- bydd tenant o dan les y mae Rhan 2 o Ddeddf Landlord a Thenant 1954 yn berthnasol iddi yn gofyn am denantiaeth newydd, a gyflawnir wedi hynny
- bydd prif les yn cael ei therfynu a les newydd yn cael ei rhoi i is-denant ar gyfer yr un eiddo neu’r un eiddo i raddau helaeth â’r hyn yr oedd gan yr is-denant yn flaenorol oherwydd gorchymyn llys neu hawl contractiol a oedd yn codi ar ôl i’r brif les gael ei therfynu
- bydd gwarantwr ar ran tenant y mae ei les wedi cael ei therfynu, yn unol â’r warant, yn cael les ar gyfer yr un eiddo, neu’r un eiddo i raddau helaeth
- bydd les adeilad sydd wedi’i hamrywio, er enghraifft, pan fydd lloriau ychwanegol wedi’u hychwanegu at adeilad ar yr hen les, fel bod yr amrywiad yn arwain at ildio ac ail roi’r les
Fodd bynnag, nid yw’r gostyngiad yn y rhenti sy’n daladwy oherwydd y rhyddhad gorgyffwrdd, o bosibl yn arwain at beidio â thalu unrhyw dreth ar gyfer y les newydd oherwydd y rheol arferol sef bod rhenti’n cael eu cyfrifo ar y swm uchaf o rent a delir mewn unrhyw gyfnod o 12 mis yn ystod y 5 mlynedd gyntaf. Mae hyn oherwydd, fel arall, y byddai’n bosibl rhoi les am 10 mlynedd, talu treth ar werth net presennol y rhenti, ac yna ildio ac ail roi’r les honno, er enghraifft, yn ystod blwyddyn 3, am gyfnod llawer hwy, ond am yr un rhent. Oherwydd y byddai rhyddhad gorgyffwrdd ar gael am 5 mlynedd gyntaf y les newydd (sydd i bob pwrpas yn golygu mai £0 y flwyddyn oedd y rhent yn daladwy yn ystod 5 mlynedd gyntaf y les newydd) y byddai’r rhent o £0 yn cael ei drin fel rhent ar gyfer cyfnod llawn y les newydd. Ond, nid yw’r rheolau’n caniatáu i hynny ddigwydd. Er bod rhyddhad gorgyffwrdd yn cael ei roi’n briodol ar gyfer y blynyddoedd sydd eisoes wedi cael eu hasesu ar gyfer Treth Trafodiadau Tir, bydd y blynyddoedd diweddarach, pan fydd rhent ‘newydd’ yn daladwy yn dal i olygu bod Treth Trafodiadau Tir yn berthnasol ar gyfer gwerth net presennol y rhenti.
Y cyfnod gorgyffwrdd yw’r cyfnod sy’n gyffredin i delerau’r les newydd a’r hen les. Dyma’r cyfnod o’r dyddiad y bydd y les newydd yn cael ei rhoi i’r dyddiad y byddai’r hen les wedi dod i ben (at ddibenion Treth Trafodiadau Tir) pe na bai wedi cael ei therfynu. Mae hyn yn cynnwys ymestyn cyfnodau lesoedd ar ôl diwedd cyfnod penodol, neu les amhenodol.
Y rhent a fyddai wedi bod yn daladwy o dan yr hen les yw’r rhent a gafodd ei ystyried wrth gyfrifo’r gwerth net presennol ar gyfer hunanasesu Treth Trafodiadau Tir wrth gaffael yr hen les.
Ni all rhyddhad gorgyffwrdd ostwng y rhent sy’n daladwy o dan y les newydd i swm negyddol. Mewn geiriau eraill, ni all swm y rhent sydd i'w ddefnyddio wrth gyfrifo gwerth net presennol ar gyfer unrhyw flwyddyn fod yn llai na dim.
Dylid nodi bod:
- rhyddhad gorgyffwrdd ar gael pan oedd yr hen les yn ddarostyngedig i Dreth Dir y Dreth Stamp o dan y rheolau trosiannol neu’r Dreth Trafodiadau Tir. Os oedd yr hen les yn ddarostyngedig i dreth stamp, dylid cynnwys yr holl rent sy’n daladwy o dan y les newydd wrth gyfrifo’r gwerth net presennol ar gyfer y les newydd, heb ystyried unrhyw gyfnod o orgyffwrdd, oherwydd nad oes rhent wedi cael ei ystyried at ddibenion Treth Dir y Dreth Stamp na’r Dreth Trafodiadau Tir
- nid oes unrhyw ryddhad gorgyffwrdd ar gael os oedd les yn ddarostyngedig i eithriad Treth Dir y Dreth Stamp neu Dreth Trafodiadau Tir, neu os oedd rhyddhad wedi’i hawlio, a bod y les wedyn yn cael ei hildio a les newydd yn ei disodli, sy’n golygu nad yw’n bodloni’r amodau ar gyfer rhyddhad. Ni chafodd unrhyw rent ei ystyried wrth bennu swm y dreth a oedd yn ddyledus ar gyfer y les gyntaf, felly nid oes hawl i’r rhyddhad hwn
- os yw’r rhent yn amrywiol yna ni fydd rhyddhad gorgyffwrdd yn cael ei ystyried a’r ‘rhent uchaf’ yw’r rhent sy’n cael ei bennu cyn unrhyw ostyngiad ar gyfer rhyddhad gorgyffwrdd
Ystyr ‘yr un eiddo i raddau helaeth’
Yn y pen draw, mae’r hyn sy’n gyfystyr â’r “un eiddo i raddau helaeth” yn dibynnu ar ffeithiau. Bwriad y rhyddhad gorgyffwrdd yw sicrhau nad yw’r trethdalwr yn talu treth ar yr un tir am yr un cyfnod ddwywaith. Er enghraifft, byddai rhyddhad gorgyffwrdd yn berthnasol lle bo les ar gyfer hanner adeilad yn cael ei hildio a bod les newydd yn cael ei rhoi ar gyfer yr un adeilad cyfan.
Rhyddhad gorgyffwrdd: rhent a ystyrir
Beth sydd wedi’i gynnwys yn y term ‘rhent a ystyrir’ wrth gwblhau les ar ôl cyflawni'n sylweddol?
Mae Treth Trafodiadau Tir yn ddyledus ar gyflawni cytundeb yn sylweddol ar gyfer les, ar sail y rhenti ar gyfer y pum mlynedd gyntaf. Os bydd y rhent yn cynyddu ym mlwyddyn chwech, caiff ei anwybyddu wrth gyfrifo’r gwerth net presennol.
Pan roddir les yn dilyn hynny ar ôl cyflawni'n sylweddol, os na fu unrhyw newidiadau i delerau’r les (hynny yw, drwy amrywio ac ati), mae’r cynnydd yn y rhent ym mlwyddyn chwech wedi cael ei ystyried ar sail cyflawni'n sylweddol mewn cysylltiad â rhoi’r les.
Felly, os nad oes unrhyw newidiadau rhwng cyflawni’n sylweddol a chwblhau, ni fydd unrhyw Dreth Trafodiadau Tir ychwanegol i’w thalu.
DTTT/4060 Tenant yn dal drosodd: ôl-ddyddio les newydd i flwyddyn flaenorol
(paragraff 8)
Mewn achosion:
- pan fo tenant o dan les (‘yr hen les’) yn parhau i feddiannu ar ôl y dyddiad yr oedd y les yn terfynu (‘y dyddiad terfynu contractiol’)
- pan roddir les i’r tenant ar gyfer yr un eiddo, neu’r un eiddo i raddau helaeth (“y les newydd”)
- pan roddir y les newydd ar ddyddiad sydd fwy na blwyddyn ar ôl y dyddiad terfynu contractiol, a
- phan fydd cyfnod y les newydd yn dechrau ar ddyddiad sydd o fewn cyfnod sy’n dechrau gyda’r dyddiad terfynu contractiol, ac yn dod i ben â blwydd-ddydd diweddaraf y dyddiad hwnnw sydd cyn y dyddiad y rhoddir y les newydd. Mae’r cyfnod hwn yn darparu’r ‘blynyddoedd dal drosodd cyfan’
Ystyrir bod cyfnod y les newydd yn dechrau ar y dyddiad y mynegir yn y les (dyddiad cychwyn y les).
Yn yr achos hwn, pan fydd y ffurflen yn gofyn i chi roi dyddiad dod i rym y trafodiad, dyddiad dod i rym y les newydd fydd hwn.
Dywedir bod y rhent sy’n daladwy o dan y les newydd, mewn cysylltiad â’r cyfnod sy’n dechrau gyda dyddiad y les newydd yn dechrau ar y flwyddyn dal drosodd gyfan ddiwethaf ac yn dod i ben ar hynny, ac ymdrinnir â hyn drwy ostwng yn ôl swm y rhenti trethadwy a dalwyd yn ystod y cyfnod dal drosodd. Ond, ni all hynny greu ffigur rhent negyddol.
Caiff y denantiaeth dal drosodd ei thrin fel les cyfnod penodol gyda dyddiad terfynu a ddaw i ben ar ddiwedd y flwyddyn dal drosodd gyfan. Yn yr amgylchiadau hyn, mae tenantiaeth dal drosodd yn golygu: yr hen les os yw’n parhau y tu hwnt i’r dyddiad terfynu contractiol, neu, unrhyw denantiaeth arall ar gyfer yr un eiddo (neu’r un eiddo i raddau helaeth) lle mae’r tenant yn parhau i’w feddiannu ar ôl y dyddiad terfynu contractiol.
DTTT/4070 Rhent a chydnabyddiaeth arall - rheolau cydnabyddiaeth sy’n benodol i les
(Rhan 3 Atodlen 6)
Rhent
(paragraff 9 Atodlen 6)
Mae cydnabyddiaeth drethadwy ar gyfer les neu drafodiad trethadwy arall, sy’n cynnwys rhent yn llwyr neu’n rhannol, yn drethadwy o dan y Dreth Trafodiadau Tir.
Mae a yw cydnabyddiaeth ar ffurf rhent yn gwestiwn o ffaith. Mae modd trin cydnabyddiaeth ar ffurf rhent at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir hyd yn oed os yw’n cael ei disgrifio fel arall; er enghraifft, fel trwydded neu ffi mewn cytundeb ar gyfer les. I’r gwrthwyneb, mae modd neilltuo tâl gwasanaeth fel rhent yn y les, ond gan beidio â thrin y tâl hwnnw felly at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir.
Nid yw ‘rhent’ yn cynnwys y gydnabyddiaeth sy’n daladwy cyn y bydd les newydd yn cael ei rhoi. Yn y rhan fwyaf o amgylchiadau, mae modd trethu taliadau o'r fath cyn rhoi’r les fel premiwm.
Nid yw rhent enwol yn gydnabyddiaeth drethadwy at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir os yw’r canlynol yn berthnasol:
- os yw’n cael ei fynegi’n rhad neu debyg, neu
- os yw ei werth net presennol (GNP) yn llai na £1.
Rhent: Yn cynnwys gwasanaethau, ac ati
Nid yw taliadau gwasanaeth y mae’n rhaid i denant eu talu i landlord yn gydnabyddiaeth drethadwy at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir, ac maent wedi’u heithrio o’r broses o gyfrifo treth cyn belled â bod y tâl gwasanaeth wedi cael ei dalu naill ai:
- yn y les neu fel ffigur ar wahân, neu
- drwy ei fynegi yn y les fel rhan o daliad rhent cynhwysol ac wedi’i ddosrannu ar sail teg a rhesymol
Nid yw’r ffaith bod tâl gwasanaeth wedi’i neilltuo fel rhent yn y les yn golygu mai rhent ydyw at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir.
Pan fydd yn angenrheidiol dosrannu ffigur cynhwysol, rhaid i hyn fod ar sail deg a rhesymol, ac ni fydd o anghenraid yr un fath â’r dosraniad (os o gwbl) sydd wedi’i nodi yn nogfen y les.
Pan fydd un swm yn daladwy mewn cysylltiad â rhent, neu rhent a thaliadau gwasanaeth, a:
- phan nad oes dosraniad rhwng y rhent a’r tâl gwasanaeth; a/neu
- pan nad oes darpariaeth ar wahân ar gyfer y tâl gwasanaeth yn nhelerau’r les, yna bydd y swm yn cael ei drin yn gyfan gwbl fel rhent at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir
Taliadau gwasanaeth yw’r eitem fwyaf cyffredin o gydnabyddiaeth anhrethadwy ar gyfer les, ond mae’r driniaeth uchod yr un mor berthnasol i unrhyw gydnabyddiaeth anhrethadwy arall.
DTTT/4080 Rhent ar gyfer cyfrifo gwerth net presennol
(paragraff 10)
Mae’r rhent a ddefnyddir i sefydlu gwerth net presennol (‘GNP’) y rhenti yn seiliedig ar 5 mlynedd gyntaf y les. Gellir defnyddio’r gyfrifiannell yn i gyfrifo gwerth net presennol.
Mae GNP yn swm sy'n seiliedig ar swm y rhent sy'n daladwy dros gyfnod y les, gyda rhai addasiadau, fel a ganlyn:
-
Caiff y rhent gwirioneddol sy'n daladwy am unrhyw "flwyddyn rhent" ei ostwng drwy rannu'r rhent sy'n daladwy gyda ffactor o (1 + y gyfradd disgownt amser) i bŵer y flwyddyn rhent (gweler paragraff 32 o Atodlen 6 DTTT (y gyfradd disgownt amser). Er enghraifft, y fformiwla i gyfrifo GNP ail flwyddyn les yw:
rhent / (1 + cyfradd disgownt amser)2 = GNP
-
Os yw'r brydles yn hwy na 5 mlynedd, rhagdybir y bydd y rhent blynyddol ar gyfer y blynyddoedd ychwanegol hynny yn hafal i'r rhent uchaf sy'n daladwy mewn unrhyw gyfnod o ddeuddeg mis yn olynol yn ystod y 5 mlynedd gyntaf.
Er enghraifft, pan fydd:
- y rhent sy'n daladwy ym mlwyddyn rhent 7 les yn £70,000, ac mai’r
- rhent uchaf sy'n daladwy mewn unrhyw gyfnod o ddeuddeg mis yn ystod pum mlynedd gyntaf y les honno yw £50,000.
Y cyfrifiad ar gyfer seithfed blwyddyn cyfrifiad GNP yw:
£50,000 / (1 + cyfradd disgownt amser)7 = GNP
DTTT/4090 Rhent amrywiol ac ansicr: cyfrifo’r gwerth net presennol
(paragraff 10)
Pan fydd y rhent yn ansicr, heb ei ganfod neu’n ddibynnol, mae’n rhaid i’r trethdalwr ddefnyddio tybiaethau neu amcangyfrifon rhesymol er mwyn pennu’r rhent at ddibenion cyfrifo. Bydd hyn yn cynnwys achosion pan nad oes modd meintioli’r amrywiad y darperir ar ei gyfer yn y les ar ddyddiad rhoi’r les; er enghraifft, pan fydd rhenti i'w hadolygu yn unol â rhenti’r farchnad neu ganlyniadau busnes yn y dyfodol. Mae rhenti o’r fath yn ansicr neu heb eu canfod. Yn yr un modd, pan fydd y rhent yn gallu amrywio o ganlyniad i adolygu rhent yn ystod y 5 mlynedd gyntaf, bydd y rhenti’n cael eu trin fel rhai amrywiol.
Gall lesoedd hefyd ddarparu bod lefel y rhent sy’n daladwy yn dibynnu’n llwyr neu’n rhannol ar ganlyniad anhysbys, fel cael caniatâd cynllunio. Mae rhenti o’r fath yn rhai dibynnol. Pan fydd y rhent yn ddibynnol, cyfrifir y gwerth net presennol ar gyfer y pum mlynedd gyntaf ar y sail y bydd unrhyw swm dibynnol yn daladwy (neu na fydd yn peidio â bod yn daladwy).
Mae’r rheolau sy’n ymwneud â chydnabyddiaeth ddibynnol, ansicr ac heb ei chanfod yr un mor berthnasol i renti. Hefyd, nid yw’n bosibl gwneud cais am ohirio talu’r Dreth Trafodiadau Tir mewn cysylltiad â rhent os yw rhywfaint o'r rhent yn ddibynnol neu heb ei ganfod, oherwydd mae rhent wedi’i eithrio’n benodol o’r broses o gyfrifo’r ‘swm y gellir ei ohirio’.
Pan fydd y rhent yn cael ei godi yn unol â’r mynegai prisiau manwerthu, neu fynegai arall, er mwyn cyfleu chwyddiant; caiff y cynnydd ansicr hwnnw ei anwybyddu at ddibenion sefydlu’r rhenti sy’n daladwy yn ystod pum mlynedd gyntaf cyfnod y les. Mewn achosion o’r fath, swm y rhent a fynegir yn y les yw’r rhent i’w ddefnyddio i gyfrifo’r gwerth net presennol. Ond, os bydd y cynnydd mewn rhent yn cael ei fynegi, er enghraifft fel mynegai prisiau manwerthu ynghyd â 2%, bydd y cynnydd hwnnw mewn rhent yn ei gyfanrwydd yn cael ei drin fel cynnydd ansicr a bydd addasiadau’n cael eu gwneud.
At ddibenion cyfrifo’r gwerth net presennol neu’r pum mlynedd gyntaf, dylid rhoi amcangyfrif rhesymol o’r symiau a fydd yn daladwy. Nid oes yn rhaid i hwn fod yn brisiad proffesiynol o anghenraid, ond mae’n rhaid cadw tystiolaeth o’r hyn a ddefnyddiwyd fel sail i’r amcangyfrif rhag ofn y ceir ymholiad.
Rhent amrywiol neu ansicr: Adolygiadau rhent
Pan fydd telerau les yn darparu ar gyfer adolygiad rhent yn ystod y pum mlynedd gyntaf, neu os yw’r rhent fel arall yn ansicr neu heb ei ganfod, mae’r rhent yn amrywiol ac yn ansicr ar ddyddiad rhoi’r les. At ddibenion cyfrifo’r gwerth net presennol ar gyfer y pum mlynedd gyntaf, dylid rhoi amcangyfrif rhesymol o’r swm sy’n daladwy. Nid oes yn rhaid i hwn fod yn brisiad proffesiynol o anghenraid, ond dylid cadw tystiolaeth o’r hyn a ddefnyddiwyd fel sail ar gyfer yr amcangyfrif rhag ofn y bydd gan yr Awdurdod Cyllid ymholiad.
Adolygiad Rhent Cyntaf yn chwarter olaf y bumed flwyddyn
(paragraff 11)
Ystyrir bod adolygiad rhent yn digwydd ar ôl diwedd pumed flwyddyn cyfnod y les, felly caiff ei ddiystyru at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir i bob pwrpas os yw’r canlynol yn berthnasol:
- dyma’r adolygiad cyntaf neu’r unig adolygiad
- mae swm yr adolygiad yn ansicr ar ddyddiad rhoi’r les
- mae dyddiad yr adolygiad bum mlynedd ar ôl dyddiad penodedig (er enghraifft, ‘dyddiad dechrau’ les cyn ei rhoi), ac
- mae’r dyddiad penodedig o fewn 3 mis cyn dechrau cyfnod y les
Felly, bydd canlyniad yr adolygiad rhent cyntaf yn ystod cyfnod les yn cael ei ddiystyru os bydd yr adolygiad rhent hwnnw’n cael ei gynnal ar ddyddiad sydd 4 blynedd a 9 mis ar ôl dyddiad dechrau cyfnod y les.
Mae’r ddeddfwriaeth yn cyfeirio at ‘ddyddiad penodedig’, felly dim ond pan ddarperir ar gyfer yr adolygiad pum mlynedd yn nhelerau’r les y mae’r ddarpariaeth hon yn berthnasol.
Addasu pan bennir y rhent ar y dyddiad ailystyried
(paragraff 12)
Pan fydd y rhenti sy’n daladwy’n ddibynnol, yn ansicr neu heb eu canfod, a phan bennir dyddiad ailystyried, mae’n rhaid i’r trethdalwr bennu swm y rhent sy’n daladwy ar gyfer 5 mlynedd gyntaf y les. Y dyddiad ailystyried yw’r dyddiad ar ddiwedd pumed flwyddyn cyfnod y les, neu unrhyw ddyddiad cynharach pan fo swm y rhent sy’n daladwy mewn cysylltiad â 5 mlynedd gyntaf cyfnod y les yn peidio â bod yn ansicr. Bydd hyn yn golygu y dylai fod angen i drethdalwr ddychwelyd un ffurflen dreth ychwanegol mewn cysylltiad â rhenti’r les.
Mewn cysylltiad â rhent dibynnol, bydd y rhent yn peidio â bod yn ansicr pan fydd y digwyddiad dibynnol yn digwydd, neu pan fydd yn amlwg na fydd yn digwydd. Ar gyfer rhent ansicr neu heb ei ganfod, dyma pryd caiff y swm ei ganfod.
Tandaliad treth pan bennir rhent ar y dyddiad ailystyried
(paragraff 13)
Os, o ganlyniad i'r dyddiad ailystyried sy’n pennu'r rhenti sy’n daladwy yn ystod 5 mlynedd cyntaf cyfnod y les, y bydd hyn yn golygu y bydd y trafodiad tir yn dod yn hysbysadwy, neu fod angen talu Treth Trafodiadau Tir ychwanegol, bydd yn rhaid dychwelyd ffurflen dreth neu ffurflen dreth ychwanegol cyn diwedd y 30 diwrnod gan gychwyn gyda’r dyddiad ailystyried.
Pan fydd y dyddiad ailystyried yn codi oherwydd bod y dyddiad yn disgyn ar ddiwedd pumed flwyddyn y les, bydd angen i’r trethdalwr ddychwelyd ffurflen dreth o fewn tri deg diwrnod o’r dyddiad hwnnw. Ond, ar bwynt fel hyn, er enghraifft ar gyfer les trosiant, mae’n bosib y bydd y rhenti’n parhau i fod yn ansicr. Mewn achos fel hyn, os bydd y trafodiad tir yn dod yn hysbysadwy neu fod angen talu treth ychwanegol, rhaid i’r trethdalwr ddal anfon ffurflen dreth cyn 30 diwrnod o ddiwedd pumed flwyddyn y les. Bydd yn rhaid i'r trethdalwr ddefnyddio ei grebwyll i lenwi’r ffurflen dreth honno, er enghraifft os yw’n gwybod beth yw rhenti’r 4 blynedd cyntaf ond nid y bumed, dylid dychwelyd y ffurflen dreth gan gynnwys y rhent gwirioneddol am y 4 blynedd hynny a’r amcangyfrif diweddaraf ar gyfer y bumed flwyddyn.
Ar ôl cyflwyno’r ffurflen dreth honno, mae gan y trethdalwr 12 mis o ddyddiad ffeilio'r ffurflen dreth i newid y ffurflen dreth i roi ffigur cywir ar gyfer y rhenti sy’n daladwy. Dylai newidiadau i’r ffurflen dreth gael eu gwneud yn unol â’r rheolau perthnasol. Diben y rheol hon yw sicrhau bod dyddiad penodedig ar gyfer pennu’r dreth derfynol i'w thalu ar y les.
Gordaliad treth pan bennir rhent ar y dyddiad ailystyried
(paragraff 14)
Os, o ganlyniad i’r dyddiad ailystyried, fod llai o Dreth Trafodiadau Tir yn daladwy, gall y trethdalwr wneud newidiadau i’r ffurflen dreth lle y bo hynny’n bosib neu os na all wneud newidiadau i’r ffurflen dreth, gall wneud hawliad i ACC am ad-daliad o’r dreth sydd wedi'i gordalu.
Fel arfer, rhaid newid y ffurflen dreth o fewn 12 mis i ddyddiad ffeilio’r ffurflen dreth. Felly, mae’n rhaid newid o fewn 13 mis o’r dyddiad y rhoddwyd y les.
Mae'r rheolau sy’n berthnasol i'r dyddiad y bydd angen gwneud hawliad yn cael eu hymestyn ar gyfer hawliadau sy’n ymwneud â gordaliad lle mae’r rhent yn cael ei bennu ar ddyddiad ailystyried. Mae modd hawlio ad-daliad o fewn cyfnod y 4 blynedd ar ôl dyddiad ffeilio’r ffurflen dreth wreiddiol neu, os yw’n hwyrach, o fewn cyfnod o 12 mis yn cychwyn gyda’r dyddiad ailystyried. Os yw’r dyddiad ailystyried yn disgyn ar ddiwedd pumed flwyddyn cyfnod y les, bydd y rheol ddiwethaf yn berthnasol, ac mae hyn yn rhoi 12 mis o’r dyddiad ailystyried i’r trethdalwr hawlio ad-daliad. Ni fydd hawliadau a wneir ar ôl y cyfnod hwnnw’n cael eu had-dalu.
Premiwm - cydnabyddiaeth ar wahân i rent
Nid yw’r term ‘premiwm’ yn cael ei ddefnyddio yn neddfwriaeth y Dreth Trafodiadau Tir, er ei fod yn derm cyffredin ar gyfer cydnabyddiaeth a roddir ar gyfer les ond nad yw’n rhent. Yn hytrach, defnyddir yr ymadrodd ‘cydnabyddiaeth ar wahân i rent’ (er enghraifft, premiwm).
Bydd cydnabyddiaeth a roddir gan denant i landlord am roi les yn drethadwy o dan y Dreth Trafodiadau Tir fel premiwm, oni bai ei fod ar ffurf rhent (neu fel arall os yw’n esempt rhag treth).
Nid yw cydnabyddiaeth drethadwy ar gyfer rhoi les sydd mewn cysylltiad â chyfnod cyn rhoi’r les yn rhent at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir, hyd yn oed os yw’n cael ei disgrifio felly, ac mae modd trethu’r gydnabyddiaeth hon fel cydnabyddiaeth ar wahân i rent.
Mae taliadau premiwm ar gyfer les yn cael eu codi o dan y Dreth Trafodiadau Tir yn yr un modd ag y mae cydnabyddiaeth drethadwy arall; er enghraifft, talu swm i gaffael buddiant mewn rhydd-ddaliad.
Pan fydd premiwm a rhent yn daladwy am roi les, bydd y dreth sy’n ddyledus ar gyfer dwy elfen y gydnabyddiaeth yn cael eu cyfrifo ar wahân, ac yna eu hadio i bennu cyfanswm y Dreth Trafodiadau Tir sy’n ddyledus. Dylid nodi y gall rheolau arbennig fod yn berthnasol pan fydd trethdalwr yn cael les sy’n cynnwys rhent a phremiwm. Os bydd y rheolau arbennig yn berthnasol, ni fydd gan y trethdalwr hawl i'r trothwy cyfradd sero am y swm a delir fel premiwm.
Premiymau gwrthol - nad ydynt yn gydnabyddiaethau trethadwy
(paragraff 15 Atodlen 6)
Diffinnir premiwm gwrthol fel hyn:
- Premiwm y mae landlord yn ei dalu i denant mewn cysylltiad â rhoi les, neu
- Bremiwm y mae’r aseiniwr yn ei dalu i’r aseinai mewn cysylltiad ag aseinio les, neu
- Bremiwm y mae’r tenant yn ei dalu i’r landlord mewn cysylltiad ag ildio les
Nid yw taliadau o’r fath yn gydnabyddiaethau trethadwy at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir.
Rhwymedigaethau tenantiaid - nad ydynt yn gydnabyddiaethau trethadwy
(paragraff 16)
Pan roddir les newydd, nid yw’r canlynol yn cyfrif fel cydnabyddiaeth drethadwy:
- unrhyw ymgymeriad gan y tenant i atgyweirio, i gynnal a chadw neu i yswirio’r eiddo
- unrhyw ymgymeriad gan y tenant i dalu unrhyw swm ar gyfer gwasanaethau, atgyweiriadau, cynnal a chadw neu yswiriant neu gostau rheoli’r landlord
- unrhyw rwymedigaeth arall a gymerir gan y tenant nad yw’n effeithio ar y rhent y byddai tenant yn ei dalu ar y farchnad agored
- unrhyw warant am dalu’r rhent neu gyflawni unrhyw un neu ragor o rwymedigaethau eraill y tenant o dan y les
- unrhyw rent penydiol, neu rent uwch o natur rhent penydiol, sy’n daladwy mewn cysylltiad â thorri unrhyw un neu ragor o rwymedigaethau’r tenant o dan y les
- tenant yn talu costau landlord o dan y darpariaethau statudol sy’n rheoli rhyddfreinio neu ymestyn lesoedd fflatiau a lesoedd hir tai, neu rwymedigaeth i dalu costau o'r fath
- tenant yn talu costau rhesymol eraill y landlord wrth roi les, neu’n atodol i hynny, neu rwymedigaeth i dalu costau o'r fath
- unrhyw rwymedigaeth arall o dan y les i drosglwyddo hawliau i daliadau a roddwyd i’r tenant o dan Gynllun Taliad Sengl (lesoedd amaethyddol) i’r landlord
Nid yw taliad gan denant wrth gyflawni unrhyw rai o’r rhwymedigaethau uchod yn gydnabyddiaeth drethadwy.
Nid yw’r taliadau uchod yn gydnabyddiaethau trethadwy hydd yn oed os ydynt yn cael eu neilltuo fel rhent o dan delerau’r les. Fodd bynnag, pan ddarperir ar gyfer un swm yn y les, i dalu (er enghraifft) am rent a thâl gwasanaeth, mae’n rhaid cyfrifo’r swm sydd wedi’i eithrio o’r gydnabyddiaeth drethadwy ar sail dyraniad teg a rhesymol.
Yn yr un modd, wrth ildio les, nid yw taliad i ryddhau tenant o unrhyw rai o’r rhwymedigaethau uchod yn gydnabyddiaeth drethadwy.
Ildio les bresennol am les newydd
(paragraff 17)
Pan roddir les yn gydnabyddiaeth am ildio les bresennol rhwng yr un tenant a landlord, nid yw rhoi’r les newydd ac ildio’r hen les yn gydnabyddiaeth drethadwy ar gyfer y naill a’r llall, ac nid yw’r rheolau cyfnewid yn berthnasol.
Aseinio les: perchennog newydd yn ymgymryd â rhwymedigaethau
(paragraff 18)
Wrth aseinio les; nid yw’r ffaith bod y tenant newydd yn ysgwyddo’r rhwymedigaethau i dalu rhent neu i gyflawni neu gadw at unrhyw rai o’r ymgymeriadau o dan y les, yn cyfrif fel cydnabyddiaeth drethadwy.
Blaendal a benthyciad mewn cysylltiad â rhoi neu aseinio les
(paragraff 19)
Pan fo tenant (neu berson sy’n gysylltiedig â’r tenant) yn rhoi benthyciad neu’n talu blaendal i rywun (boed yn landlord neu’n drydydd parti), a bod ad-dalu hynny’n dibynnu ar unrhyw beth a wneir neu na wneir gan y tenant:
- dylid trin swm y benthyciad neu’r blaendal fel cydnabyddiaeth ar wahân i rent (premiwm) gan y tenant am roi’r les;
- ac eithrio pan nad yw swm y blaendal yn fwy na dwywaith yr uchafswm rhent perthnasol (y swm uchaf o rent sy’n daladwy mewn cysylltiad ag unrhyw gyfnod o 12 mis yn olynol yn ystod pum mlynedd gyntaf cyfnod y les); yn yr amgylchiadau hyn, bydd y benthyciad neu’r blaendal yn cael ei anwybyddu at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir
Mae’r un darpariaethau’n berthnasol i fenthyciadau a wneir neu flaendaliadau a dalwyd gan aseinai mewn cysylltiad ag aseinio les. Yn yr achos hwn, y swm uchaf o rent perthnasol yw’r swm uchaf o rent sy’n daladwy mewn cysylltiad ag unrhyw gyfnod o 12 mis yn olynol yn ystod pum mlynedd gyntaf y cyfnod sydd ar ôl ar gyfer y les, ar ddyddiad aseinio’r les.
Sefydlir y swm uchaf o rent perthnasol o ran rhoi ac aseinio les, heb gyfeirio at sefyllfaoedd lle bydd dwy les neu gyfnodau ffurflenni treth yn gorgyffwrdd, a rhoddir credyd i ostwng y gorgyffwrdd. Anwybyddir swm gostyngol y rhent o ganlyniad i’r credyd gorgyffwrdd a defnyddir y rhenti o dan delerau’r les i sefydlu’r swm uchaf o rent perthnasol.
DTTT/4100 Cytundebau ar gyfer les, aseiniadau ac amrywiadau
(Rhan 4 Atodlen 6)
Cytundeb ar gyfer les
(paragraff 20)
Yn aml, ceir cytundeb ar gyfer les cyn rhoi les. Er bod modd i hwn gael ei weithredu yn ôl y gyfraith fel les ecwitïol, at ddibenion y Dreth Trafodiadau Tir, caiff ei drin fel contract nad yw’n drethadwy o dan y Dreth Trafodiadau Tir, os:
- nad yw ymrwymo i gytundeb ar gyfer les ynddo’i hun yn drafodiad tir o dan reolau’r Dreth Trafodiadau Tir, neu
- os nad yw’r cytundeb wedi ‘cyflawni’n sylweddol’ cyn bydd y les ei hun yn cael ei chwblhau, caiff y cytundeb ei drin fel rhan o’r un trafodiad â’r les a’r dyddiad dod i rym fydd dyddiad y les ei hun
Fodd bynnag, os bydd cytundeb ysgrifenedig wedi ‘cyflawni’n sylweddol’ cyn i les gael ei chwblhau, mae modd trin hynny fel rhoi ‘les dybiannol’ a’r dyddiad dod i rym fyddai’r dyddiad cyflawni’n sylweddol.
Y dyddiad y mae’r trafodiad yn dod i rym yn achos les dybiedig yw’r dyddiad y caiff y cytundeb ei gyflawni’n sylweddol. Caiff cytundeb ar gyfer les ei gwblhau drwy roi les sy’n cydymffurfio â’r cytundeb (dyma’r ‘les wirioneddol’).
Pan roddir les wirioneddol, caiff y les dybiannol ei thrin fel pe bai’n les sydd wedi cael ei rhoi ar y dyddiad cyflawni’n sylweddol; am gyfnod sy’n dechrau ar y dyddiad hwnnw (dyddiad dechrau’r les), ac a ddaw i ben ar ddiwedd y les wirioneddol, ac yn gydnabyddiaeth am y rhent a dalwyd yn ystod y cyfnod (hwy) hwnnw.
Pan fydd yr amgylchiadau hyn yn codi, caiff rhoi’r les wirioneddol ei diystyru, ac eithrio mewn cysylltiad â’r gofyn am gyflwyno ffurflen dreth ychwanegol mewn cysylltiad â’r les dybiannol, o ganlyniad i les wirioneddol fod yn drafodiad cysylltiol yn ddiweddarach.
Caiff rhoi’r les dybiannol a rhoi’r les wirioneddol eu trin fel trafodiadau cysylltiol ym mhob achos. Pan fydd newid mewn tenantiaid rhwng y dyddiadau dod i rym ar gyfer y les dybiannol a’r les wirioneddol, y tenant o dan y les wirioneddol sy’n atebol am unrhyw Dreth Trafodiadau Tir neu Dreth Trafodiadau Tir ychwanegol sy’n ddyledus mewn cysylltiad â’r les dybiannol oherwydd y trafodiad cysylltiol, ac at y dibenion hyn, bydd y tenant o dan y les wirioneddol yn cael ei drin fel y prynwr o dan y les dybiannol.
Pan ymrwymir i gytundeb ar gyfer les a phan fydd y cytundeb hwnnw’n cyflawni’n sylweddol, ond cyn pen 12 mis i ddyddiad cyflawni’r cytundeb yn sylweddol, bod y cytundeb yn cael ei ddadwneud neu ei ddirymu, a bod y trethdalwr yn diwygio’r ffurflen dreth berthnasol, bydd yr Awdurdod Cyllid yn ad-dalu’r dreth.
Aseinio cytundeb ar gyfer les
(Paragraff 21)
Os bydd cytundeb ar gyfer les, neu fuddiant mewn cytundeb ar gyfer les, yn cael ei aseinio o un person i un arall, nid yw’r rheolau cyn-gwblhau yn atodlen 2 yn berthnasol.
Yn hytrach, os nad yw’r cytundeb wedi cael ei gyflawni’n sylweddol, bydd y rheolau sy’n ymwneud â chontractau a throsglwyddo yn berthnasol, fel pe bai’r cytundeb â’r aseinai yn hytrach na’r person gwreiddiol a ymrwymodd i’r cytundeb gwreiddiol ar gyfer y les, a bod y gydnabyddiaeth a roddir gan yr aseinai ar gyfer y cytundeb hwnnw yn cynnwys unrhyw gydnabyddiaeth a roddir ganddo ar gyfer yr aseiniad.
Os yw’r cytundeb wedi cael ei gyflawni’n sylweddol, yna mae’r aseiniad yn drafodiad tir ar wahân, a dyddiad yr aseiniad yw’r dyddiad y mae’r trafodiad hwnnw’n dod i rym.
Achosion pan gaiff aseinio les ei drin fel rhoi les
(paragraff 22)
Yn y rhan fwyaf o achosion, bydd aseinio les yn arwain at Dreth Trafodiadau Tir yn daladwy ar unrhyw gydnabyddiaeth ar wahân i rent, er enghraifft premiwm, ond nid ar y rhent sy’n daladwy o dan y les. Mae hyn oherwydd bod y rhenti hynny eisoes wedi cael eu trethu pan roddwyd y les i ddechrau. Mae’n rhaid trethu unrhyw dreth sy’n ddyledus yn y dyfodol, er enghraifft, pan fydd les yn cael ei hymestyn.
Pan roddwyd y les, os oedd y prynwr wedi hawlio rhyddhad o dan y canlynol:
- rhyddhad gwerthu ac adles
- rhyddhad bondiau buddsoddi cyllid arall
- rhyddhad grŵp
- rhyddhad atgyfansoddi a chaffael
- ryddhad i elusennau, neu
- ryddhad ar gyfer caffaeliadau penodol sy’n ymwneud â chyrff cyhoeddus
nid yw aseiniad cyntaf y les nad yw’n ddarostyngedig i hawlio rhyddhad sydd wedi’i restru uchod (neu nad yw wedi’i chaffael fel ymddiriedolwr noeth yr aseiniwr) yn cael ei drin fel pe bai’r les yn cael ei rhoi.
Tybir bod cyfnod y les sydd wedi’i roi am gyfnod sy’n cyfateb i’r cyfnod o’r les sydd heb ddod i ben pan gaiff ei aseinio i berson nad yw’n hawlio rhyddhad, a thybir ei bod wedi cael ei rhoi ar yr un telerau â’r les gyntaf a roddwyd.
Nid yw’r rheolau pan dybir bod les wedi’i rhoi yn berthnasol os bydd y rheolau tynnu rhyddhad yn cael eu rhoi ar waith o ganlyniad i ddigwyddiad datgymhwyso, a bod hynny’n berthnasol i’r trafodiad gwreiddiol o roi les, neu drafodiad dilynol o’r fath yr hawliwyd rhyddhad ar ei gyfer.
Aseinio les
(paragraff 23)
Pan gaiff les ei haseinio, y prynwr fydd yn ysgwyddo unrhyw rwymedigaethau Treth Trafodiadau Tir ar ôl y dyddiad hynny, a fyddai wedi bod yn gyfrifoldeb y gwerthwr ar y dyddiad yr oedd y trafodiad yn dod i rym neu cyn hynny.
Dyma’r rhwymedigaethau a all ddisgyn ar y prynwyr:
- dyletswydd i ddychwelyd ffurflen dreth pan fydd digwyddiad dibynnol yn cael ei ganfod
- dyletswydd i ddychwelyd ffurflen dreth neu ffurflen dreth ychwanegol o ganlyniad i drafodiad cysylltiol diweddarach
- dyletswydd i ddychwelyd ffurflen dreth neu ffurflen dreth ychwanegol pan fydd cyfnod penodol neu gyfnod amhenodol les yn parhau
- dyletswydd i ddychwelyd ffurflen dreth neu ffurflen dreth ychwanegol pan fydd tandaliad treth yn codi pan fydd rhent yn cael ei bennu ar ddyddiad ailystyried
Hefyd, bydd gan y prynwr hawl i hawlio pan fydd gordaliad treth yn codi o ganlyniad i rent yn cael ei bennu ar ddyddiad ailystyried.
Gostwng rhent neu leihau cyfnod neu amrywio’r les mewn ffordd arall
(paragraff 24)
Pan fydd les yn cael ei hamrywio fel bod swm y rhent sy’n daladwy’n gostwng, caiff yr amrywiad i'r les ei drin fel pe bai’r tenant yn caffael buddiant trethadwy ac mae unrhyw gydnabyddiaeth ariannol neu gyfwerth ariannol yn drethadwy o dan y Dreth Trafodiadau Tir.
Mewn cysylltiad ag unrhyw amrywiad arall, bydd unrhyw gydnabyddiaeth mewn arian neu gyfwerth ariannol (ac eithrio cynnydd mewn rhent) a roddir gan y tenant ar gyfer amrywio yn cael ei ystyried fel pe bai'r tenant yn caffael buddiant trethadwy ac mae hynny’n drethadwy o dan y Dreth Trafodiadau Tir.
Caiff amrywiad i les sy’n lleihau cyfnod y les ei drin fel pe bai’r landlord yn caffael buddiant trethadwy. Os bydd y landlord yn talu arian neu gyfwerth ariannol i’r tenant am y cytundeb i leihau cyfnod y les, bydd y swm hwnnw’n agored i Dreth Trafodiadau Tir a rhaid dychwelyd ffurflen dreth i’r Awdurdod Cyllid os yw’n drafodiad hysbysadwy.
Trin cynnydd mewn rhent fel rhoi les newydd: amrywio les yn ystod y 5 mlynedd gyntaf
(paragraff 25)
Pan gaiff les ei hamrywio fel bod swm y rhent yn cynyddu o ddyddiad cyn diwedd pumed flwyddyn cyfnod y les, caiff yr amrywiad ei drin fel achos o roi les yn gydnabyddiaeth am y rhent ychwanegol sy’n daladwy. Fodd bynnag, nid yw’r rheol hon yn berthnasol pan oedd yr amrywiad o ganlyniad i ddarpariaeth yn y les cyn ei hamrywio, neu amrywiadau’n codi mewn cysylltiad â rhai lesoedd amaethyddol.
DTTT/4110 Cyfrifo rhent perthnasol
Newidiodd trothwy’r rhent perthnasol ym mis Chwefror 2021.
Ar gyfer unrhyw drafodiad a gwblhawyd:
- cyn 4 Chwefror 2021, y trothwy rhent perthnasol yw £9,000
- ar neu ar ôl 4 Chwefror 2021, y trothwy rhent perthnasol yw £13,500
Y rhent perthnasol ydy’r rhent blynyddol uchaf yn ystod holl gyfnod y les. Os nad oes modd canfod y rhent ar gyfer holl gyfnod y les ar y dyddiad y mae'r trafodiad yn dod i rym, y rhent perthnasol ydy'r rhent blynyddol uchaf sy’n daladwy y mae modd ei ganfod. Pan fydd y les yn pennu rhent am gyfnodau ar wahân i gyfnodau blynyddol, y rhent perthnasol fydd y rhent uchaf mae modd ei ganfod ar gyfer unrhyw gyfnod o'r fath, wedi’i gyfartaleddu i ffigur blynyddol. Pan fydd y rhent yn ansicr, ond mae modd ei bennu drwy ddefnyddio amcangyfrif rhesymol, yna dylid ei ganfod drwy ddefnyddio amcangyfrif o’r fath. Yr eithriad i’r rheol hon yw, pan fydd ond disgwyl i’r rhent gynyddu yn unol â mynegai sydd wedi’i ddylunio i fynegi chwyddiant, mae modd anwybyddu'r ansicrwydd a seilio’r rhent perthnasol ar rent pendant hysbys. Pan fydd y rhent yn ansicr oherwydd byddai rhent ychwanegol yn ddyledus petai hapddigwyddiad a bennwyd yn digwydd, yna caiff y rhent ei ganfod ar y sail y bydd yr hapddigwyddiad yn digwydd.
Pan fydd sawl les mewn trafodiad cysylltiedig, dylid cyfrifo’r rhent perthnasol ar wahân ar gyfer pob un ohonyn nhw ac wedyn eu hadio at ei gilydd.