Eglurhad o ystadegau ardaloedd lleol Awdurdod Cyllid Cymru

Heddiw, rydym yn cyhoeddi ein hystadegau Treth Trafodiadau Tir (TTT) blynyddol cyntaf. Roedd hyn yn cynnwys data yn dangos nifer y trafodiadau tir a ddigwyddodd mewn ardaloedd lleol ledled Cymru, gan gynnwys data ar gyfer awdurdodau lleol; etholaethau'r Senedd; ardaloedd difreintiedig; ac ardaloedd adeiledig.

Roedd yr ystadegau hyn yn adeiladu ar ddata blynyddol ar Dreth Dir y Dreth Stamp (SDLT) ar gyfer awdurdodau lleol a gynhyrchwyd yn flaenorol gan Gyllid a Thollau Ei Mawrhydi (CThEM) hyd at 2018. Roedd CThEM yn gyfrifol am weinyddu SDLT yng Nghymru hyd at 31 Mawrth 2018. Dechreuom ni gasglu a rheoli TTT ar 1 Ebrill 2018.

Cyhoeddwyd ein data yn ôl ardaloedd lleol ar gyfer Ebrill 2019 hyd at Fawrth 2020 ym mis Gorffennaf (2020). Darparodd hyn ystadegau manwl ar drafodiadau preswyl ac amhreswyl ar gyfer awdurdodau lleol, ochr yn ochr ag ystadegau ar gyfer trafodiadau preswyl yn unig ar gyfer yr agweddau daearyddol eraill.

Gall gwahanu niferoedd y trafodiadau treth a'r refeniw cysylltiedig yn ffigurau ar gyfer pob ardal leol ymddangos i fod yn gymharol syml. Er mwyn gwneud hyn, rydym yn dyrannu trafodiadau i bob ardal yn seiliedig ar leoliad yr eiddo neu’r tir sy'n cael ei drethu. Er bod hyn yn bosibl, mae rhai senarios cymhleth. Er enghraifft:

• pan fo nifer o eitemau tir yn gysylltiedig â thrafodiad a’u bod yn ymestyn dros sawl ardal leol
• pan fo cod post y tir a ddarperir yn gwrth-ddweud yr awdurdod lleol sydd wedi'i nodi ar y ffurflen, neu nad yw'n cael ei ddarparu o gwbl

Mae adran ansawdd y datganiad yn esbonio sut rydym wedi datrys y materion hyn, ac mae'r erthygl hon yn trafod rhai o'r heriau wrth ddehongli'r ystadegau hyn.

Dehongli'r ystadegau: ffactorau i'w hystyried

Mae'r ystadegau'n darparu nifer y trafodiadau o fewn blwyddyn benodol. Mae hynny'n golygu:

• mae'r data'n ymwneud ag eiddo sydd wedi newid dwylo yn ystod y flwyddyn honno ac ni ddylid ei gamgymryd am gyfrif o'r stoc gyfan o eiddo preswyl ac amhreswyl sydd mewn unrhyw ardal benodol
• gyda data dwy flynedd yn unig, ni allwn ddweud eto a yw trafodiadau sy'n digwydd mewn unrhyw flwyddyn benodol yn gynrychioliadol o’r stoc eiddo gyffredinol ar gyfer pob ardal. Yn fyr, efallai na fydd trafodiadau unrhyw flwyddyn benodol yn sampl ddiduedd o'r stoc honno yn ei chyfanrwydd

Fe allwn ni, fodd bynnag, ddefnyddio'r data i dynnu sylw at faint yr amrywiad yng ngwerth eiddo a'r dreth a godir fesul trafodiad ym mhob ardal awdurdod lleol yng Nghymru.

Gallwn hefyd ddadansoddi pa fathau o drafodiadau sy'n digwydd ym mhob ardal a nodi, er enghraifft, fod proffiliau gwahanol ar gyfer trafodiadau preswyl ac amhreswyl ar draws awdurdodau lleol unigol yng Nghymru.

Drwy gysylltu trafodiadau preswyl â ffynonellau sy'n amcangyfrif y stoc o eiddo preswyl, megis nifer anheddau'r dreth gyngor (data awdurdodau lleol) neu ddata stoc eiddo y dreth gyngor (Asiantaeth y Swyddfa Brisio), gallwn hefyd nodi ardaloedd lle mae cymharol fwy o drafodiadau, er enghraifft.

Cyfraddau preswyl uwch TTT: taliadau a phryd y mae’n berthnasol

Rydym wedi gweld diddordeb cynyddol o ran deall sut a phryd y mae cyfraddau preswyl uwch yn berthnasol i TTT. Pan fyddant yn berthnasol, mae canran ychwanegol o'r pris prynu yn rhan o'r dreth. Roedd y ganran ychwanegol yn 3% ychwanegol ar y prif gyfraddau preswyl. Ar 27 Gorffennaf 2020, cynhyddwyd trothwy cychwynnol y prif gyfraddau dros dro i £250,000 hyd at 31 Mawrth 2021. Fodd bynnag, nid yw'r newid hwn yn berthnasol i drafodiadau cyfraddau preswyl uwch. Mae hyn felly wedi cynyddu'r gyfradd ychwanegol o rhwng 3% a 4%, yn dibynnu ar werth yr eiddo.

Mae sawl rheswm pam y bo’r cyfraddau treth uwch yn berthnasol yn dibynnu a yw'r prynwr yn unigolyn/unigolion neu'n gwmni. Y 3 prif reswm yw:

1. Nid yw’n brif breswylfa

Mae cyfraddau uwch yn berthnasol i bob unigolyn sy'n prynu eiddo na fydd yn brif breswylfa iddynt, gan gynnwys:

• eiddo preswyl nad yw'n cael ei ddefnyddio gan y perchennog fel ei brif breswylfa - gallai hyn gynnwys, er enghraifft, breswylfa a ddefnyddir ar gyfer penwythnosau, ar gyfer gwyliau, ar sail dymhorol neu yn ystod yr wythnos waith er mwyn hwyluso’r daith i fan gwaith
• cartrefi a brynir at ddibenion rhentu i bobl eraill at ddefnydd byrdymor a hirdymor  - gallai hyn gynnwys gosod preswyl neu osod ar gyfer gwyliau, gyda'r olaf o bosibl yn cael ei gyfuno â defnydd achlysurol gan y perchennog hefyd
• cartrefi sy’n cael eu caffael ar gyfer perthnasau; er enghraifft, dibynyddion oedrannus, plant neu fyfyrwyr
• cartrefi a brynir i'w datblygu neu eu hadnewyddu er mwyn eu hailwerthu ymlaen

2. Pontio

Mae cyfraddau uwch yn berthnasol i unigolyn sy'n prynu eiddo fel prif breswylfa newydd, lle nad yw wedi gwerthu ei breswylfa flaenorol ar yr adeg prynu. Fodd bynnag, os yw'r trethdalwr yn gwerthu ei brif breswylfa flaenorol o fewn 3 blynedd, mae'r unigolyn yn gymwys ar gyfer derbyn ad-daliad o elfen cyfraddau uwch y dreth. Yn yr achosion hyn, newidir y trafodiad yn un prif gyfradd breswyl pan hawlir yr ad-daliad.

3. Cwmnïau

Mae cyfraddau uwch yn berthnasol i unrhyw gwmni neu sefydliad sy'n prynu eiddo preswyl at unrhyw ddiben. Er enghraifft, cwmnïau sy'n prynu eiddo at ddibenion gosod, neu i’w hailddatblygu.

Mae'n bwysig nodi, os bodlonir rhai amodau penodol, fod rhyddhad treth yn berthnasol i rai achosion cwmni a all ddileu eu rhwymedigaeth yn llawn neu’n rhannol wrth iddynt brynu eiddo preswyl. Mae enghreifftiau o drafodiadau a gaiff eu rhyddhau yn y cyd-destun hwn yn cynnwys:

• symud eiddo rhwng gwahanol rannau o'r un grŵp o gwmnïau
• pryniannau gan ddarparwyr tai cymdeithasol 
• cwmnïau sy'n darparu morgeisi cyllid amgen penodol
• pryniannau cyfnewid rhannol gan adeiladwyr tai ac mewn amgylchiadau eraill

Mae'r trafodiadau hyn yn dal i fod yn rhan o'r niferoedd y trafodiadau cyfradd uwch.

Rydym yn cyhoeddi ystadegau gwahanol ar gyfer trafodiadau cyfraddau uwch, gan gynnwys cyfanswm y refeniw a godir a nifer yr ad-daliadau a wneir bob mis. Ar lefel ardal leol, rydym yn cyhoeddi canran flynyddol y trafodiadau preswyl y mae'r cyfraddau uwch yn berthnasol iddynt.

Defnyddio data cyfraddau uwch TTT yn gywir

Mae cyfraddau uwch TTT yn aml yn berthnasol pan fydd y trethdalwr yn prynu eiddo na fydd yn brif breswylfa iddynt. Defnyddir y data hyn weithiau ar gyfer rhoi sylwadau ar, a nodi gwahaniaethau ym mherchnogaeth ail gartrefi ledled Cymru. Pam y gall hynny beidio â bod yn addas?

Yn gyntaf, nid oes dealltwriaeth gyffredin o beth yw ail gartref ac mae gwahanol ddiffiniadau yn aml yn berthnasol mewn gwahanol amgylchiadau. Gallwn edrych yn fras ar 2 senario:

• mae diffiniad ehangach yn berthnasol a gall gynnwys unrhyw eiddo nad yw'r perchennog yn byw ynddo fel ei brif breswylfa. Fodd bynnag, gall eraill fod yn byw ynddo, fel rhai sy’n rhentu’n breifat, neu aelodau eraill o'r teulu
• diffiniad culach o eiddo a ddefnyddir gan y perchennog yn unig am ran o'r flwyddyn yn unig

Mae yna’r cymhlethdod ychwanegol hefyd o ran sut y gallai defnyddio'r eiddo fel rhan o fusnes gosod ar gyfer gwyliau effeithio ar y diffiniadau hyn.

Yn ail, nid oes angen i'r system a ddefnyddir i weinyddu'r dreth wahaniaethu'n uniongyrchol rhwng y rhesymau dros godi cyfraddau uwch. Mae'n gofyn yn syml a yw'r cyfraddau uwch yn berthnasol. Nid yw'n bosibl adnabod yr elfennau hyn yn uniongyrchol o fewn y data, er y gallwn wneud rhywbeth yma, fel yr eglurir yn ddiweddarach.

Yn drydydd, mae'r pwynt a wnaed yn gynharach, mai dim ond ar gyfer blwyddyn benodol y mae'r ystadegau hyn yn berthnasol - ac efallai nad ydynt yn cynrychioli'r holl eiddo yn yr ardal - yn berthnasol am 2 reswm:

• cyfran gymharol fach yn unig o eiddo preswyl (llai na 5%) sy’n newid dwylo bob blwyddyn, a chyda dim ond 2 flynedd o ddata hyd yma, nid ydym yn gwybod a yw eiddo cyfraddau uwch yn newid dwylo’n amlach na thrafodiadau preswyl eraill. Os yw hynny’n wir, mae'n annhebygol y gellir cymhwyso casgliadau a wneir o'r data cyfraddau uwch hwnnw yn ddibynadwy i'r stoc gyfan o eiddo mewn ardal benodol
• ni allwn ddweud fel mater o drefn a oedd eiddo eisoes yn un o'r categorïau y mae cyfraddau uwch yn berthnasol iddynt cyn y trafodiad. Felly, nid yw'n bosibl dadlau bod trafodiadau mewn blwyddyn benodol yn newid y proffil perchnogaeth dros y stoc eiddo. Er enghraifft, gall trafodiad eisoes fod yn gartref gwyliau a gaiff ei werthu i berson a fydd unwaith eto'n ei ddefnyddio fel cartref gwyliau, neu ei werthu o un landlord prynu-i-osod i un arall

Yn olaf, wrth ystyried dadansoddiadau o drafodiadau cyfraddau uwch, mae'n anochel y bydd rhywfaint o gyfartaleddu o fewn gwahanol ardaloedd daearyddol. Er enghraifft, wrth edrych ar ddata awdurdodau lleol, bydd ardaloedd lle mae'r categorïau uchod yn berthnasol i wahanol raddau, a gall effaith unrhyw ffactor unigol gael ei lleihau ar draws yr awdurdod lleol yn ei gyfanrwydd. Fodd bynnag, mae'n werth nodi bod rhai rhannau o Gymru’n debygol o fod â chrynodiadau cymharol uchel o fwy nag un ffactor (e.e. y rhai hynny sydd â phoblogaethau myfyrwyr a lleoliadau twristiaeth poblogaidd).

Defnyddio'r data'n gywir: cyngor

Dylai unrhyw ddefnydd o'r ystadegau hyn adlewyrchu'r ffaith ein bod yn cyfeirio at drafodiadau eiddo 'yn ystod blwyddyn' ac nid at gyfanswm y stoc eiddo, yn ogystal â bod yn glir ynglŷn â’r hyn a gynhwysir. Yn ddelfrydol, dylid cyfuno'r data â gwybodaeth arall - er enghraifft, gwybodaeth am farchnad y sector rhentu preifat mewn ardal. Bydd cyfeirio at y ddwy set ddata yn creu darlun mwy cyflawn na defnyddio ein data TTT ar ei ben ei hun.

Fodd bynnag, os yw'r data TTT yn cael ei ddefnyddio ar ei ben ei hun, byddem yn cynghori gwneud hynny gan ystyried y wybodaeth a gyhoeddir gennym yn ofalus. Un peth a wyddom eisoes yw bod y rhan fwyaf o'r trafodiadau cyfraddau uwch yn perthyn i'r categori o gael eu "prynu i'w ddefnyddio at bwrpas heblaw am fel prif breswylfa’r perchennog", boed hynny gan unigolyn neu gwmni.

Sut i fynegi'r ystadegau: enghreifftiau

Gallwn ddefnyddio'r data'n deg i wneud datganiadau fel:

Yn 2019-20, roedd cyfraddau uwch TTT yn berthnasol i ... eiddo yn ..., a phrynwyd y mwyafrif ohonynt i'w defnyddio at bwrpas heblaw am fel prif breswylfa’r perchennog.

Yn 2019-20, ... oedd yr ardal gyda'r gyfran uchaf o werthiannau lle’r oedd cyfraddau uwch TTT yn berthnasol iddynt. Prynwyd y rhan fwyaf o'r rhai hynny i'w defnyddio at bwrpas heblaw am fel prif breswylfa’r perchennog.

Fodd bynnag, nid yw'n gywir defnyddio'r data i wneud datganiadau fel:

...% o’r eiddo yn ... yn ail gartrefi.

Mae hyn yn anghywir ar 2 gyfrif oherwydd ei fod yn:

• gwneud honiad am yr holl eiddo - nid dim ond yr eiddo a werthwyd yn ystod y flwyddyn
• datgan yn anghywir bod yr holl drafodiadau cyfradd uwch yn ymwneud ag ail gartrefi

Mae hyn yn arbennig o broblemus gan fod gan y term 'ail gartrefi' wahanol ystyron mewn gwahanol gyd-destunau.

Mae'n well peidio â gwneud honiadau ynglŷn â thrafodiadau cyfradd uwch yn newid proffil y stoc mewn ardal. Dim ond gydag amcangyfrifon o'r stoc gyfan y gellir gwneud hyn yn ddibynadwy, oherwydd fel y nodwyd yn gynharach, mae'n eithaf posibl bod llawer o'r trafodiadau cyfraddau uwch mewn categorïau lle’r oedd cyfraddau uwch yn berthnasol iddynt beth bynnag cyn i'r trafodiad ddigwydd. 

I ddefnyddwyr sydd â diddordeb arbennig mewn stoc o eiddo preswyl, mae data’r dreth gyngor y cyfeiriwyd ato'n gynharach yn ffynhonnell ddefnyddiol o wybodaeth ar lefel awdurdod lleol.

Allwn ni wella ein data?

Rydym yn cydnabod bod awydd cynyddol am y data hyn. Felly, rydym wedi dechrau arbrofi gyda'r data.

1. Dadansoddi effaith pontio

Drwy edrych ar yr achosion o 2018-19 sydd wedi'u had-dalu ers hynny, rydym wedi gallu modelu effaith pontio o fewn y data a gyhoeddwyd gennym ar gyfer 2019-20. Gall person adhawlio’r dreth cyfradd uwch os yw'n cael gwared ar ei brif breswylfa flaenorol o fewn 3 blynedd i'r dyddiad y mae'n caffael ei brif breswylfa newydd, ond bydd y rhan fwyaf yn digwydd o fewn ond bydd y rhan fwyaf yn digwydd o fewn y flwyddyn gyntaf neu’r ail flwyddyn. 

2. Gwahanu data cwmnïau

Rydym wedi gwahanu elfen pryniannau cwmnïau oddi wrth y data ac wedi adrodd ar hyn gan ddefnyddio 2 gategori:

• y cyntaf yw'r pryniannau hynny sy'n ymwneud â'r sector cyhoeddus, yn gyffredinol ym maes tai cymdeithasol ynghyd â'r rhai sy'n ymwneud â phryniant dros dro canolradd (rhai darparwyr morgeisi amgen neu gyfnewid rhannol gan adeiladwyr tai ayb.) ynghyd â'r rhai sy'n cael eu symud o amgylch cwmnïau – mae'r rhain i gyd yn cael eu rhyddhau yn gyffredinol
• yr ail yw popeth arall yn nhermau pryniannau cwmnïau sy’n fwy tebygol o fod yn berthnasol i'w ddefnyddio yn y sector prynu-i-osod, ond gall hefyd fod yn berthnasol yng nghyd-destun ail gartrefi a chartrefi gwyliau (ond nad oes gennym lawer o wybodaeth amdano ar hyn o bryd)

3. Unigolion sy'n prynu eiddo i'w ddefnyddio at bwrpas heblaw am fel eu prif breswylfa eu hunain

Drwy eithrio o’r cyfanswm amcangyfrifiad o drafodiadau y disgwylir iddynt fod yn pontio a'r 2 fath o bryniant gan gwmnïau, a amcangyfrifir uchod, rydym yn ei hanfod yn cael ein gadael gydag unigolion sy’n prynu eiddo i'w ddefnyddio at bwrpas heblaw am fel eu prif breswylfa eu hunain. Gallwn yn awr fireinio'r datganiadau cyntaf a wnaed yn gynharach i fod ychydig yn fwy uniongyrchol, er enghraifft:

Yn 2019-20, cafodd tua ... eiddo yn ... eu prynu gan unigolion nad oeddent yn eu defnyddio fel eu prif breswylfa eu hunain

Noder y defnydd o'r gair "tua", fodd bynnag. Byddem bob amser yn argymell defnyddio "tua" gan fod lefel o amcangyfrif yn gysylltiedig â hyn.

Mae'r siart isod yn crynhoi sut yr adlewyrchir y manylion ychwanegol hyn yn y data 2019-20 a gyhoeddwyd gennym ar 7 Gorffennaf yn ein hystadegau TTT blynyddol. Mae'r daenlen amgaeedig yn nodi'r holl ddata ac yn rhoi manylion llawnach am y dulliau a ddefnyddir.

Beth nesaf?

Mae'r gwaith dadansoddi hwn yn mynd rhagddo. Un o'r pethau yr hoffem ymchwilio iddo yw rhagor o wahanu o fewn elfennau 'wedi’u prynnu gan unigolion i'w defnyddio at bwrpas heblaw am fel prif breswylfa' neu 'bryniant gan gwmni’n ehangach' y data.

Rydym yn gobeithio, os gallwn gysylltu â data o Gofrestr Landlordiaid Cymru yna y bydd yn bosibl gwahanu rhentu tymor hwy. Gallai hyn olygu efallai y byddai’r gweddill yn mapio'n agosach at y diffiniad culach o ail gartrefi a grybwyllwyd yn gynharach, er y bydd angen i hyn hefyd gael ei lywio gan waith ehangach, gan adlewyrchu'r diffiniadau a ddefnyddir yng nghyd-destun ail gartrefi ar y pryd.

Hoffem hefyd ymestyn y modelu i'n setiau data daearyddol eraill, gan gynnwys ardaloedd etholaethau'r Senedd; ardaloedd difreintiedig; neu grwpiau gwahanol o ardaloedd lleol yn seiliedig ar nodweddion cyffredin eraill o bosibl.

Byddem yn croesawu eich adborth

Os ydych yn credu y bydd rhywfaint o’r dadansoddi pellach hwn yn ddefnyddiol, neu os oes gennych unrhyw sylwadau ar y data rydym eisoes yn ei gyhoeddi ar naill ai TTT neu Dreth Gwarediadau Tirlenwi, byddem yn falch o glywed gennych. Os oes gennych unrhyw sylwadau neu ymholiadau am ddefnyddio’n data, anfonwch e-bost atom: data@acc.llyw.cymru