Ymgynghoriad ar bennu cyfraddau datgyfalafu i Gymru ar gyfer Ailbrisio Ardrethi Annomestig yn 2023

Mae ailbrisio eiddo annomestig fel arfer yn digwydd bob pum mlynedd a disgwylir i'r ailbrisiad nesaf gael ei gynnal yn 2022.  Cyhoeddodd Llywodraeth Cymru ddatganiad ysgrifenedig ym mis Awst 2020 yn symud yr ailbrisiad nesaf i 2023 i ystyried effaith economaidd pandemig y coronafeirws.

Prif bwrpas yr ailbrisiad, a phennu’r lluosydd sy’n gysylltiedig, yw addasu rhwymedigaethau eiddo o'u cymharu ag eraill yn sylfaen dreth yr ardrethi annomestig. Mae hyn yn sicrhau bod yr atebolrwydd ardrethi wedi ei wasgaru yn deg rhwng trethdalwyr a’i fod yn seiliedig ar werthoedd rhent cyfredol.  Neilltuir gwerth ardrethol newydd ar gyfer pob eiddo yn ystod pob ailbrisiad.  Caiff y lluosydd ei ailbennu wedyn gan Llywodraeth Cymru i sicrhau bod sylfaen dreth yr ardrethi annomestig yn gallu cynhyrchu yn fras yr un faint o gyllid ar ôl ailbrisio ag o’r blaen. 

Mae paratoadau ar y gweill i gyflwyno rhestr ardrethi newydd yng Nghymru o 1 Ebrill 2023. Asiantaeth y Swyddfa Brisio sy’n gyfrifol am gasglu a chyhoeddi’r rhestr ardrethi newydd a fydd yn sicrhau y neilltuir gwerth ardrethol newydd i’r holl eiddo annomestig sy’n seiliedig ar eu gwerth rhent blynyddol amcangyfrifedig ar y Dyddiad Prisio Blaenorol o 1 Ebrill 2021.  Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn annibynnol ar Llywodraeth Cymru.

Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn defnyddio tri dull ar gyfer cyfrifo gwerth ardrethol eiddo annomestig, gan ddibynnu ar y dystiolaeth sydd ar gael. Mae'r ymgynghoriad hwn yn ymwneud ag un o'r dulliau hyn, sef Sail y Contractwr.  Asesir y rhan fwyaf o eiddo gan ddefnyddio gwybodaeth ynglŷn â rhentu.  Defnyddir Sail y Contractwr ar gyfer eiddo arbenigol lle nad oes llawer o dystiolaeth uniongyrchol, neu lle nad oes dim tystiolaeth uniongyrchol o’r rhenti gwirioneddol ar gael. Caiff oddeutu 6,000 eiddo annomestig yng Nghymru eu prisio gan ddefnyddio Sail y Contractwr. Mae'r eiddo hyn yn cynnwys cyfleustodau, ysgolion, ysbytai, diwydiant trwm, gorsafoedd tân a heddlu, a meysydd awyr, ymysg eraill. 

Mae’r gyfradd ddatgyfalafu yn rhan allweddol o Sail y Contractwr. Ffigur canrannol ydyw sy'n cael ei ddefnyddio i drosi gwerth cyfalafol eiddo yn werth rhent blynyddol.  Mae'n sicrhau bod y costau a'r manteision o fod yn berchen ar eiddo, o'u cymharu â rhentu eiddo, yn cael eu hystyried wrth gyfrifo gwerth ardrethol eiddo.

Mae'r ymgynghoriad hwn yn ceisio safbwyntiau ynghylch a ddylai’r gyfradd ddatgyfalafu gael ei phennu mewn deddfwriaeth, faint o ardrethi y dylid eu pennu neu sut y dylid cyfrifo’r ardreth neu’r ardrethi.

I Gymru yn unig y mae’r ymgynghoriad hwn yn berthnasol.

Y broses o brisio a sail y contractwr

Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn defnyddio tri dull i gyfrifo gwerth ardrethol eiddo, gan ddibynnu ar y dystiolaeth sydd ar gael.  Defnyddir Cymhariaeth o’r Rhenti pryd bynnag y ceir nifer ddigonol o eiddo tebyg i ddarparu tystiolaeth gwerthoedd rhentu dibynadwy. 

Defnyddir y dull Derbynebau a Gwariant pan nad oes digon o wybodaeth i gymharu gwerthoedd rhentu a phan fo’r rhent yn debygol o fod yn seiliedig ar yr elw a wnaed gan y busnes sy'n meddiannu eiddo, er enghraifft, tafarndai a gwestai.

Defnyddir Sail y Contractwr pan nad oes tystiolaeth o'r fath yn bodoli. Caiff ei defnyddio yn gyffredinol ar gyfer eiddo arbenigol, er enghraifft, adeiladau diwydiannol mawr, ysgolion ac ysbytai.  Nid yw eiddo fel y rhain yn cael eu gosod yn aml ac felly pennir gwerthoedd eu rhent drwy gyfeirio at y costau adeiladu. 

Gwerth ardrethol ar sail y contractwr

Amcangyfrifir y bydd tua 6,000 o eiddo annomestig yng Nghymru yn cael eu prisio gan ddefnyddio Sail y Contractwr. Ym mis Chwefror 2021, yn seiliedig ar ddyddiad prisio o 1 Ebrill 2017, mae gan yr eiddo hyn gyfanswm gwerth ardrethol o tua £360m fel a ganlyn.

Sail y contractwr

Mae Sail y Contractwr wedi esblygu drwy gyfraith achosion ardrethu dros oddeutu 200 mlynedd.  Mae'n seiliedig ar y rhagosodiad bod gan denant damcaniaethol ddewis arall yn lle rhentu ac y gallai brynu tir ac adeiladu hereditament tebyg.

Mae cyfraith achosion ardrethu wedi sefydlu chwe phrif gam er mwyn prisio ar Sail y Contractwr, fel a ganlyn.

Cam 1

Amcangyfrif y gost o adnewyddu'r adeilad ac unrhyw eitemau ardrethadwy megis mathau penodol o offer a pheiriannau.

Cam 2

Gwneud didyniadau i adlewyrchu gwerthusiad gwirioneddol yr eiddo gan addasu ar gyfer oed a darfodiad.

Cam 3

Ychwanegu gwerth y tir i gael cyfanswm y swm cyfalaf.

Cam 4

Datgyfalafu cyfanswm y swm cyfalaf yn unol â’r gyfradd ddatgyfalafu priodol (neu log ar gyfradd cyfalaf).  Mae hyn yn trosi gwerth cyfalafol yn gyfwerth blynyddol, neu yn werth rhentu.

Cam 5

Sefyll yn ôl ac edrych ar yr ateb canlyniadol er mwyn adlewyrchu unrhyw faterion a fyddai'n effeithio ar y gwerth rhentu, yn hytrach na’r gost gyfalaf.

Cam 6

Ystyried y gwahaniaethau rhwng safbwynt y landlord a safbwynt y tenant (yn ymarferol, caiff hyn ei gyfuno yn aml â cham (v)).

Cam 4 uchod o Sail y Contractwr yw'r gyfradd ddatgyfalafu.  Ffigur canrannol ydyw sy'n cael ei ddefnyddio i drosi gwerth cyfalafol yn werth rhent blynyddol.  Mae'n sicrhau bod y costau a'r manteision o fod yn berchen ar eiddo, o'u cymharu â rhentu eiddo, yn cael eu hystyried wrth gyfrifo gwerth ardrethol eiddo.  Po uchaf y gyfradd ddatgyfalafu, po uchaf y gwerth ardrethol canlyniadol.

Pam y pennir y gyfradd ddatgyfalafu mewn deddfwriaeth?

Cyn 1990, roedd y Llysoedd yn cael anhawster mawr wrth benderfynu sut y dylid deillio’r gyfradd ddatgyfalafu ac ar ba lefel y dylid ei phennu wrth benderfynu gwerth ardrethol eiddo.  Arweiniodd hyn at gyfres o apeliadau a greodd ansicrwydd ynghylch rhwymedigaeth yr ardrethi ar gyfer yr eiddo hyn ac, yn y pen draw, lefel yr incwm ardrethi annomestig.

Pennwyd y cyfraddau datgyfalafu ar gyfer y chwe ailbrisiad blaenorol – 1990, 1995, 2000, 2005, 2010 a 2017 – mewn deddfwriaeth gan Weinidogion drwy gyfrwng diwygiadau i Reoliadau Ardrethu Annomestig (Darpariaethau Amrywiol) (Rhif 2) 1989.

Prif ddiben pennu'r gyfradd ddatgyfalafu mewn deddfwriaeth yw safoni'r ffordd y mae Swyddogion Prisio yn trosi'r gwerth cyfalaf yn werth ardrethol pan maent yn defnyddio Sail y Contractwr.  Mae hynny, felly, yn dileu unrhyw ansicrwydd ynghylch y gyfradd y dylid ei defnyddio.

Os pennir y gyfradd ddatgyfalafu mewn deddfwriaeth, mae ganddi werth sefydlog ac, o ganlyniad, effaith y gellid ei harddangos ar werth ardrethol yr eiddo hynny sy’n cael eu prisio gan ddefnyddio Sail y Contractwr – po uchaf y gyfradd ddatgyfalafu, po uchaf gwerth ardrethol yr eiddo hyn.  Yn eu tro, felly, bydd y cyfraddau datgyfalafu hefyd yn cael effaith anuniongyrchol ar sut y dosberthir rhwymedigaeth y cyfraddau drwy roi pwysau ar y lluosydd.  Os bydd y gyfradd ddatgyfalafu yn cynyddu, bydd yn rhoi pwysau ar i lawr (er mai mân bwysau y bydd ef) ar y lluosydd, ac i'r gwrthwyneb.

Mae pennu’r gyfradd ddatgyfalafu mewn deddfwriaeth yn sicrhau bod trethdalwyr yn gallu rhagweld eu rhwymedigaeth ardrethi annomestig ar ôl ailbrisiad gyda rhywfaint o sicrwydd.  Mae hyn yn helpu i osgoi nifer fawr o heriau cyfreithiol ynghylch penderfyniadau prisio, a all fod yn gostus.  Mae hefyd yn lleihau'r risg i Llywodraeth Cymru a’r gwasanaethau lleol y mae arnynt angen i’r ardrethi annomestig aros yn gymharol sefydlog er mwyn pennu eu cyllidebau a chynllunio’n effeithiol ar gyfer y dyfodol.

Awgrymwyd yn flaenorol na ddylid pennu cyfraddau datgyfalafu mewn deddfwriaeth a bod ansicrwydd hirdymor ynghylch y gyfradd yr ymdrinnir â hi orau drwy ganiatáu i'r Llysoedd ystyried y cyfraddau cywir ar gyfer gwahanol ddosbarthiadau o eiddo. Yn ei dro, dylai hyn ganiatáu prisiadau i weddu i amgylchiadau pob achos.  Fodd bynnag, mae'n glir y gallai Llysoedd sicrhau sefydlogrwydd hirdymor drwy ystyried yr achosion unigol. 

Yn wir, gall dull o'r fath arwain at fwy o ansicrwydd i raddau helaeth oherwydd bod cyllid yn cael ei sicrhau o amrywiaeth o ffynonellau gan amrywio rhwng ecwiti preifat, ecwiti cyhoeddus, benthyca masnachol a’r Bwrdd Benthyciadau Gwaith Cyhoeddus.  O ganlyniad, byddai Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn gorfod asesu cymysgedd a natur cyllid o'r fath i werth eiddo unigol.  Mae hyn yn golygu y gallai rhoi’r gorau i bennu’r gyfradd arwain at ymgyfreithio helaeth.

Mae'n debygol y byddai rhoi’r gorau i bennu’r gyfradd ddatgyfalafu yn arwain at lefel annerbyniol o ansicrwydd i’r rhai hynny sy’n cael eu prisio ar Sail y Contractwr.  Cynigir felly bod Llywodraeth Cymru'n parhau i bennu'r gyfradd ddatgyfalafu a ddefnyddir yn y prisiadau ar Sail y Contractwr.

A ddylid parhau i bennu cyfradd safonol a chyfradd is?

Ers 1990, mae dwy gyfradd ddatgyfalafu wedi eu pennu mewn deddfwriaeth – cyfradd safonol a chyfradd is.  Ar adeg ailbrisiad 2017, cymhwyswyd cyfradd is ar gyfer hereditamentau cyfleusterau cyhoeddus, amddiffyn, gofal iechyd ac addysgol, tra bod y gyfradd safonol yn berthnasol i’r holl eiddo eraill. 

Cymhwyswyd y gyfradd is at eiddo penodol yn y sector cyhoeddus i adlewyrchu'r ffaith bod gan feddianwyr yr eiddo hyn fynediad i ffurfiau rhatach o gyllid megis grantiau neu fenthyciadau cyhoeddus, ac, mewn rhai achosion, rhoddion.  O ganlyniad, dylai’r gyfradd ddatgyfalafu (sy’n adlewyrchu cost ariannu yn rhannol) fod yn is o’i chymharu â hereditamentau ar y gyfradd uwch. 

Yn y gorffennol, bu galw am un gyfradd ddatgyfalafu ar gyfer pob eiddo.  Byddai hyn yn symleiddio pethau, ond byddai hefyd yn golygu na fyddai nodweddion arbennig safleoedd y sector cyhoeddus (megis ysgolion ac ysbytai) yn cael eu hystyried wrth gyfrifo gwerth ardrethol yr eiddo hyn.

Ar y llaw arall, cafwyd awgrym y dylai mwy na dwy gyfradd datgyfalafu gael eu pennu mewn deddfwriaeth.  Byddai rhagor o gyfraddau yn galluogi'r system i adlewyrchu amgylchiadau a nodweddion gwahanol fathau o eiddo, ond byddai ychwanegu cyfraddau newydd hefyd yn cynyddu cymhlethdod y system, a gallai arwain at ymgyfreithio ynghylch ffiniau’r cyfraddau.

Cynigir bod cyfraddau datgyfalafu safonol ac is yn parhau i gael eu pennu mewn deddfwriaeth a bod y grwpiau presennol yn aros yn ddigyfnewid.  Byddai symud i gyfradd sengl, symud i gyfraddau lluosog neu newid grwpiau, yn achosi trethdalwyr i wynebu newidiadau sylweddol yn eu bil ardrethi am resymau nad ydynt yn gysylltiedig ag ailbrisio.  Byddai newid dull hefyd yn amharu ar system sydd wedi gweithio'n dda ac wedi ei deall yn gyffredinol.

Y cyfraddau priodol ar gyfer ailbrisiad 2023

Pennodd Llywodraeth Cymru’r cyfraddau datgyfalafu yng Nghymru ar gyfer ailbrisiad 2017 gan roi sylw i’r amgylchiadau ar 1 Ebrill 2015.  Pennwyd cyfradd is o 2.1% a chyfradd safonol o 3.8%.  Ar gyfer ailbrisiad 2023, bydd Llywodraeth Cymru yn ystyried yr amgylchiadau ar 1 Ebrill 2021 (y Dyddiad Prisio Blaenorol ar gyfer ailbrisiad 2023).

Mae pennu’r gyfradd ddatgyfalafu yn fater cymhleth.  Ceir nifer o wahanol fethodolegau y mae gan bob un ohonynt ei manteision a'i hanfanteision, yn ogystal â nifer o ffactorau eraill megis newidiadau yng ngwerth y tir neu mewn costau adeiladu.  Wrth bennu’r cyfraddau, bydd Llywodraeth Cymru yn ystyried pob dull a ffactor y mae'n eu hystyried yn berthnasol.

Ffactorau y mae angen eu hystyried

Yn ganolog i Sail brisio'r Contractwr yw’r dybiaeth bod cost yn cyfateb i werth, ond nid yw hyn yn wir bob amser.  Bydd y costau a'r manteision o fod yn berchen ar eiddo yn dibynnu ar amrywiaeth o ffactorau, megis costau adeiladu a'r gost barhaus o ariannu, yn ogystal â'r sefyllfa economaidd a’r eiddo tebyg sydd ar gael.  Er enghraifft, mae’n bosibl y bydd achosion mewn rhai sectorau lle bo costau adeiladu wedi cynyddu ond bod enillion wedi gostwng.

Methodoleg

Mae nifer o ddulliau academaidd ar gael ar gyfer cyfrifo cyfraddau datgyfalafu er mwyn eu pennu mewn deddfwriaeth.  Mae pob dull yn cynhyrchu ystod eang o gyfraddau canrannol posibl, i raddau helaeth gan eu bod nhw’n dibynnu ar amrywiaeth o newidynnau economaidd.

Mae Atodiad A yn darparu disgrifiad o'r dulliau hyn, amlinelliad o’u cryfderau a gwendidau, ac ystod y gwerthoedd y maent yn eu cynhyrchu i hysbysu’r gyfradd ddatgyfalafu.

Symudiad cymharol mewn rhenti rhwng y dyddiadau prisio

Mae’r dulliau academaidd yn Atodiad A yn darparu amrediad eang o werthoedd posibl ac nid ydynt, felly, yn cynnig ateb pendant ynghylch yr hyn y dylai’r gyfradd ddatgyfalafu fod.

Gan mai prif swyddogaeth y gyfradd ddatgyfalafu yw trosi cost yn werth, dylai’r symudiadau cymharol mewn rhenti rhwng y dyddiadau prisio ar gyfer Ailbrisiad 2017 ac Ailbrisiad 2023 yng Nghymru gael eu hystyried hefyd.  Mae hyn yn gweithredu fel gwiriad ar ganlyniadau'r dulliau academaidd.

Mewn egwyddor, ni ddylai’r symudiad rhwng y dyddiadau prisio ar gyfer eiddo sydd wedi eu hasesu ar Sail y Contractwr fod yn sylweddol anghyson, at ei gilydd, â’r symudiad cyffredinol mewn gwerthoedd rhent.  Os oedd symudiadau mewn gwerthoedd ardrethol ar Sail y Contractwr yn sylweddol anghyson â symudiadau ar gyfer eiddo eraill, gallai hyn ddangos bod canlyniadau’r dull wedi gadael gwerth yr eiddo i raddau. 

Defnyddiwyd y gwiriad hwn wrth bennu’r cyfraddau datgyfalafu ar gyfer Cymru, Lloegr a'r Alban mewn cysylltiad ag Ailbrisiad 2017, a hefyd ar gyfer Gogledd Iwerddon mewn cysylltiad â’i ailbrisiad yn 2020.  Er bod Lloegr a’r Alban wedi cyfochri eu cyfraddau datgyfalafu, pennodd Gweithrediaeth Gogledd Iwerddon a Llywodraeth Cymru eu cyfraddau datgyfalafu eu hunain gan gyfeirio at y symudiadau rhent yn eu sylfeini treth eu hunain.

Ystyriaethau yn y tymor hwy

O ystyried cryfder yr ystyriaethau o ran rhagnodi cyfraddau datgyfalafu a lefel y gefnogaeth i hyn mewn ailbrisiadau blaenorol, hoffai Llywodraeth Cymru gael barn ar bolisi cyffredinol o ragnodi cyfraddau datgyfalafu mewn ailbrisiadau yn y dyfodol.

O dan bolisi cyffredinol byddai Llywodraeth Cymru yn gwneud y canlynol ym mhob ailbrisiad:

• casglu tystiolaeth, ar y dyddiad prisio, ynglŷn â’r ystyriaethau perthnasol yn Atodiad A,
• ystyried a oedd y cyfraddau datgyfalafu presennol yn parhau o fewn yr ystod o ganlyniadau posibl ac y dylent barhau i gael eu rhagnodi, a
• naill ai gadarnhau o dan y polisi cyffredinol y bydd y cyfraddau presennol yn aros yn ddigyfnewid (os ydynt o fewn yr ystod) neu gynnal ymgynghoriad ar y cyfraddau newydd (os ydynt y tu allan i'r ystod).

Fodd bynnag, mae llawer iawn o ansicrwydd o hyd ynghylch y ffactorau sy'n berthnasol i lefel y cyfraddau datgyfalafu a’r ystod eang o fathau o eiddo o fewn pob cyfradd, ac mae hynny’n debygol o barhau. O ganlyniad, bydd yn dal yn amhosibl cael un ateb i’r cwestiwn ynghylch beth ddylai’r cyfraddau datgyfalafu cywir fod mewn unrhyw ailbrisiad. Yn gyffredinol, mae’r ystod o gyfraddau posibl yn eang iawn – yn cwmpasu’r cyfraddau datgyfalafu presennol a llawer mwy.

Mae'r amgylchiadau hyn yn ychwanegu ansicrwydd at y broses ac fe allai achosi oedi yn yr ymarfer ailbrisio.  Byddai polisi cyffredinol yn rhoi mwy o sicrwydd i drethdalwyr ac i Asiantaeth y Swyddfa Brisio wrth baratoi'r ailbrisio ac yn rhoi sail gliriach ar gyfer cyfraddau datgyfalafu yn y dyfodol. Fodd bynnag, byddai unrhyw newidiadau na roddwyd cyfrif amdanynt yn golygu na fyddai’r lluosydd ailbrisio yn rhoi darlun mor gywir o amodau’r farchnad. Mae'r risg sy’n codi yn sgil hyn yn cael ei dwysáu gan y ffaith fod cyfran fwy o’r gwerth ardrethol yn y sylfaen drethi yng Nghymru yn cael ei rhagnodi yn ôl sail y contractwr o gymharu â gweddill y DU.

Ni fyddai hyn yn golygu y byddai Llywodraethau'r dyfodol yn rhwym wrth y polisi cyffredinol hwn.  Byddai'n dal yn agored i'r Llywodraeth wyro oddi wrth y polisi cyffredinol hwn ac ymgynghori ar gyfraddau newydd yn y dyfodol hyd, yn oed os yw'r cyfraddau presennol o fewn yr ystod o ganlyniadau posibl.

Pan fydd yr ymgynghoriad wedi cau, bydd pob ymateb yn cael ei ddadansoddi a'i ddefnyddio i hysbysu’r broses o bennu’r cyfraddau datgyfalafu a’r rheoliadau i bennu’r cyfraddau datgyfalafu. 

Pennodd Llywodraeth Cymru’r cyfraddau datgyfalafu yng Nghymru ar gyfer ailbrisiad 2017 gan roi sylw i’r amgylchiadau fel yr oeddent ar 1 Ebrill 2015.  Ar gyfer ailbrisiad 2023, bydd Llywodraeth Cymru yn ystyried yr amgylchiadau ar 1 Ebrill 2019, y Dyddiad Prisio Blaenorol ar gyfer ailbrisiad 2023.

Egwyddorion cyffredinol wrth bennu’r gyfradd ddatgyfalafu

Mae ‘Sail y Contractwr’ yn un o dri dull cydnabyddedig o brisio hereditamentau at ddibenion pennu cyfraddau.  Fe'i defnyddir ar gyfer eiddo arbenigol pan nad oes gwybodaeth ar gael ar y farchnad rentu gyffredinol.  Mae'n seiliedig ar y rhagosodiad bod gan denant damcaniaethol ddewis arall yn lle rhentu ac y gallai brynu tir ac adeiladu hereditament tebyg.  Felly, ni fydd yn talu mwy o rent na’r gost flynyddol o brynu tir ac adeiladu eiddo tebyg gerllaw. 

Gan ddefnyddio'r dull hwn, ar ôl deillio gwerth y cyfalaf (gan ystyried y costau adeiladu, oed yr eiddo a gwerth y tir), caiff y gyfradd ddatgyfalafu ei chymhwyso.  Swyddogaeth y gyfradd ddatgyfalafu yw trosi gwerth cyfalaf yn werth rhent blynyddol.  Felly, mae gan y gyfradd ddatgyfalafu ddylanwad uniongyrchol ar brisiad terfynol eiddo.

Cyn pennu’r cyfraddau datgyfalafu ym 1990, roedd nifer o ddulliau wedi eu mabwysiad a’u profi yn y llysoedd.

Yng Nghymru a Lloegr, mae’r llysoedd yn tueddu i edrych ar y gost o sicrhau’r cyfalaf i adeiladu ac eiddo arall, gan addasu'r ffigur hwn er mwyn ystyried y manteision o fod yn berchen ar eiddo yn hytrach na rhentu eiddo – mae’r addasiad hwn wedi dod yn hysbys fel Gostyngiad Denning.

Yn yr Alban, mae'r llysoedd yn tueddu i edrych yn fwy tuag berthnasoedd arenillion a rhentu i brynu ar fuddsoddiadau eiddo fel sail briodol ar gyfer pennu'r gyfradd ddatgyfalafu.  Roedd hyn yn seiliedig ar yr egwyddor bod yr arenillion (swm y rhent mewn cysylltiad â’r gwerth cyfalaf neu gost yr eiddo) yn darparu tystiolaeth fwy uniongyrchol o werth rhent eiddo, o’i gymharu â’i werth cyfalaf neu ei gost, yn hytrach na dulliau prisio eraill.

Mae’r dulliau hyn wedi eu hystyried wrth bennu’r cyfraddau datgyfalafu ers 1990 a chânt eu harchwilio isod ar gyfer ailbrisiad 2021, gan roi sylw i’r amgylchiadau economaidd ar y Dyddiad Prisio Blaenorol ar gyfer yr ailbrisiad – 1 Ebrill 2021. 

Ym maes pennu cyfraddau, byddai tenant damcaniaethol yn gorfod talu cyfradd llog enwol; gan dybio bod y swm cyfalaf y mae’n ei ad-dalu yn aros yr un fath.  (Gweler Coleg Imperialaidd Gwyddoniaeth a Thechnoleg v Edbon (VO) a Chyngor Dinas San Steffan 1986 RA 233).  Felly’r man cychwyn ar gyfer y cyfraddau datgyfalafu yw cyfradd llog enwol (oni nodir fel arall).  Mae'r graddau y dylid addasu neu anwybyddu effeithiau chwyddiant wrth gyrraedd cyfradd ddatgyfalafu yn cael eu hadlewyrchu yng Ngostyngiad Denning.

Gostyngiad i adlewyrchu manteision perchnogaeth (Gostyngiad Denning)

Gellid cymhwyso gostyngiad i'r gyfradd llog enwol er mwyn ystyried y gwahaniaeth rhwng bod yn berchen ar eiddo a rhentu eiddo (Gweler Dawkins (VO) v Corfforaeth Frenhinol Leamington Spa Lemington (1961) 8 RRC 241 a Chyngor Dinas Caerdydd v Williams (VO) [1973] RA 46).  Gall hyn adlewyrchu nifer o ffactorau sy'n dylanwadu ar y costau a’r manteision i berchennog yr eiddo, er enghraifft:

• Nid yw’r tenant yn elwa o dwf (neu’r golled) cyfalaf yr ased y gellid ei wireddu ar unrhyw adeg;
• Nid oes ganddo hawl i’r tir (ased nad yw’n darfod);
• Nid yw'n gallu gwerthu’r ased ar adeg y mae’n ei dewis;
• Ni effeithir arno i raddau helaeth gan gostau darfodiad yr eiddo (er enghraifft, gallai newid technolegol arwain at ostyngiad mewn gwerth cyfalaf);
• Nid yw'n ysgwyddo'r gost o gasglu rhent neu mewn perygl y bydd cyfnodau gwag neu fo’r tenant yn methu â thalu ei rent; ac
• Nid oes rhyddid llawn ganddo i addasu’r eiddo ar gyfer amgylchiadau sy'n newid.

Er y gellid dadansoddi rhai o'r ffactorau hyn, mae’r effeithiau yn oddrychol i raddau, a gallent amrywio yn ôl math yr eiddo, yn ôl math y tenant damcaniaethol, ac yn ôl y dull a fabwysiadwyd.  Yn fwy diweddar, mae’r enillion o fod yn berchen ar eiddo wedi dod yn llai sicr ac mae'r peryglon o golledion wedi codi mewn rhai sectorau.  Mae hyn wedi cynyddu’r ansicrwydd ynghylch Gostyngiad Denning a gallai hefyd leihau'r gostyngiad o’i gymharu ag ailbrisiadau blaenorol.

Ar ôl caniatáu ar gyfer amryw o ganlyniadau ar y gwahanol ddangosyddion a ddefnyddir, cyfrifwyd y gallai Gostyngiad Denning amrywio rhwng gostyngiad o 4% a chynnydd o 2%.  Mae'r ystod hon wedi ei mabwysiadu ar gyfer dulliau a nodir isod. 

Dulliau ar gyfer pennu cyfraddau datgyfalafu

Ceir tri dull a dderbynnir yn gyffredinol ar gyfer pennu'r gyfradd ddatgyfalafu.  Y rhain yw:

• Y gost o sicrhau cyfalaf drwy fenthyca er mwyn adeiladu eiddo arall;
• Y gost o sicrhau cyfalaf drwy ddyled ac ecwiti er mwyn adeiladu eiddo arall; ac
• Arenillion Buddsoddi mewn Eiddo.

Amlinellir pob dull o gyfrifo cyfraddau datgyfalafu isod, ynghyd â’u cryfderau a'u gwendidau.  Mae pob dull yn defnyddio amrywiaeth o ddangosyddion, ac felly mae amrywiaeth o werthoedd posibl sydd wedi eu hawgrymu y gellid defnyddio ffigur terfynol ar gyfer y cyfraddau datgyfalafu ynddynt. 

Y gost o sicrhau cyfalaf drwy fenthyca er mwyn adeiladu eiddo arall

Mae'r dull hwn yn seiliedig ar ragfynegi cyfradd llog sylfaenol Banc Lloegr ar gyfer y tymor canolig neu’r tymor hir gydag addasiadau ar gyfer chwyddiant a phremiwm y benthyciwr.

Mae'r cryfderau’r dull hwn yn cynnwys:

• Mae'n adlewyrchu'r ffaith bod dyled yn cael ei defnyddio i ariannu eiddo yn y sector cyhoeddus a’r sector preifat (ond nid yn gyfan gwbl bob amser);
• Mae’r newidynnau economaidd sy'n sail i'r canlyniad yn berthnasol i'r hinsawdd economaidd ar y pryd, gan roi symlrwydd a thryloywder i’r dull;
• Datblygwyd ef o achos cyfraith cyn y gwnaed pennu’r gyfradd ddatgyfalafu yn statudol.

Mae'r gwendidau’r dull hwn yn cynnwys:

• Mae'n cynnwys nifer o newidynnau y mae angen gwneud rhagdybiaethau arnynt ac sy’n sensitif i newidiadau bach mewn amgylchiadau economaidd.  Efallai y bydd hyn yn gwneud y dull hwn yn llai dibynadwy yn ystod amser o newid economaidd;
• Mae’r dull yn tybio mai drwy fenthyca yn unig y caiff cyfalaf ei ariannu, er, mewn gwirionedd, ei bod hi’n bosibl bod nifer o ffynonellau eraill ar gael.

Y gost o sicrhau cyfalaf drwy ddyled ac ecwiti er mwyn adeiladu eiddo arall

Mae'r dull hwn yn datblygu’r llwybr traddodiadol gan edrych ar gost cyfalaf yn fwy soffistigedig, a chan gydnabod y gellid codi'r cyfalaf drwy gyfuniad o ddyled ac ecwiti yn hytrach na thrwy ddyled yn unig.

Y dull cyffredin o bennu cost cyllid sy’n cael ei godi drwy ddyled ac ecwiti yw Pwysoli Cost y Cyfalaf.  Mae hyn yn cyfuno cost y ddyled â chost yr ecwiti er mwyn cael cyfartaledd sydd wedi ei bwysoli rhwng y ddau.  Mabwysiedir dull o'r fath yn gyffredin gan reolyddion sy’n asesu’r enillion a ganiateir ar gyfalaf ar gyfer diwydiannau rheoledig megis cyfleustodau.

Mae cryfderau’r dull hwn yn cynnwys:

• Mae'n cydnabod y gellid ariannu cyfalaf gydag ecwiti yn ogystal â dyled, a thrwy hynny, mae’n cynnig dull mwy soffistigedig;
• Mae'n adlewyrchu sut yr ariennir eiddo mewn diwydiant mawr.

Mae gwendidau’r dull hwn yn cynnwys:

• Nid yw'n berthnasol i gyrff y sector cyhoeddus gan nad ydynt yn ariannu cyfalaf drwy ecwiti yn aml;
• Gall mân newidiadau i unrhyw un o'r mewnbynnau achosi amrywiadau sylweddol i’r ateb terfynol, sy’n taflu amheuaeth ar ei gywirdeb;
• Gall cost yr ecwiti a’r cydbwysedd rhwng dyled ac ecwiti amrywio'n sylweddol rhwng sectorau dros amser sy’n arwain at ystod ehangach o ardrethi posibl.

Arenillion Buddsoddi mewn Eiddo

Mae'r dull hwn yn seiliedig ar y sylfaen bod arenillion buddsoddi mewn eiddo yn darparu mesur ar gyfer y berthynas rhwng gwerth cyfalaf a gwerth rhentu. 

Ystyrir arenillion eiddo diwydiannol yn ddangosydd defnyddiol ar gyfer y diben hwn, gan mai dyma’r unig fath o eiddo sy’n cael ei werthuso ar Sail y Contractwr y mae tystiolaeth o arenillion ar gael ar ei gyfer.  Gallant fod yn ddangosydd defnyddiol hefyd gan eu bod yn debygol o fod yn weddol sefydlog yn ystod cyfnodau o newid economaidd, yn wahanol i sectorau eraill megis y sector manwerthu sy’n tueddu i amrywio yn ôl amodau'r farchnad.

Mae cryfderau’r dull hwn yn cynnwys:

• Mae'n syml ac yn dryloyw, gan ddefnyddio tystiolaeth o’r farchnad ei hun, sy'n ei wneud yn llai goddrychol na dulliau eraill;
• Mae'n canolbwyntio ar y berthynas rhwng gwerthoedd cyfalaf a gwerthoedd rhentu sef yr hyn y mae’r gyfradd ddatgyfalafu yn ceisio ei gyflawni yn y pen draw.

Mae gwendidau’r dull hwn yn cynnwys:

• Cyn pennu’r cyfraddau ym 1990, gwrthodwyd y defnydd o arenillion buddsoddi fel ffordd o benderfynu ar gyfradd ddatgyfalafu yn gyffredinol gan y llysoedd yng Nghymru a Lloegr (sy’n deillio o achos cyfraith yn yr Alban):
• Mae'n ddadleuol a yw’r sylfaen dystiolaeth ddiwydiannol yn berthnasol i'r rhan fwyaf o hereditamentau Sail y Contractwr megis ysgolion, ysbytai ac eiddo amddiffyn;
• Mae cyfraddau datgyfalafu i fod i gynrychioli’r gost o gael gafael ar gyfalaf, nid yw arenillion buddsoddi mewn eiddo yn gwneud hyn. 

Fodd bynnag, mae’r gostyngiad yn y gost gyffredinol o fenthyca yn ystod y blynyddoedd diwethaf wedi creu rhaniad mawr rhwng canlyniadau'r dull hwn a'r llwybr traddodiadol, gan dynnu sylw at ei gyfyngiadau.

Cwestiwn 1

A ydych yn cytuno y dylai Llywodraeth Cymru barhau i bennu'r cyfraddau datgyfalafu a ddefnyddir yn y prisiadau ar Sail y Contractwr?

Cwestiwn 2

A ydych yn cytuno y dylai Llywodraeth Cymru barhau i bennu dwy gyfradd ddatgyfalafu yng Nghymru?

Cwestiwn 3

A oes gennych unrhyw safbwyntiau ar y dulliau o bennu cyfraddau datgyfalafu (gan gynnwys unrhyw awgrymiadau ar gyfer dulliau amgen), ar yr ystod o werthoedd a gynhyrchir gan bob dull, neu ar rinweddau, neu fel arall, pob dull?

Cwestiwn 4

A ydych yn cytuno â dull arfaethedig Llywodraeth Cymru o bennu cyfraddau datgyfalafu yng Nghymru?

Cwestiwn 5

Beth yw eich barn am fabwysiadu polisi cyffredinol ar gyfer pennu cyfraddau datgyfalafu yng Nghymru ar gyfer ailbrisiadau yn y dyfodol?

Cwestiwn 6

Hoffem wybod eich barn am yr effeithiau y byddai'r rheoliadau drafft neu'r cynnig mewn perthynas â'r gorchymyn masnachu diwygiedig yn eu cael ar y Gymraeg, yn benodol ar gyfleoedd i bobl ddefnyddio'r Gymraeg ac ar beidio â thrin y Gymraeg yn llai ffafriol na'r Saesneg. 

Beth fyddai'r effeithiau, yn eich barn chi?  Sut mae cynyddu effeithiau cadarnhaol neu liniaru effeithiau negyddol?

Cwestiwn 7

Esboniwch hefyd sut, yn eich barn chi, y gellid llunio neu newid y rheoliadau drafft arfaethedig neu'r cynnig mewn perthynas â'r gorchymyn masnachu diwygiedig er mwyn sicrhau effeithiau cadarnhaol neu effeithiau cadarnhaol cynyddol ar gyfleoedd i bobl ddefnyddio'r Gymraeg ac ar beidio â thrin y Gymraeg yn llai ffafriol na'r Saesneg, ac atal unrhyw effeithiau andwyol ar gyfleoedd i bobl ddefnyddio'r Gymraeg ac ar beidio â thrin y Gymraeg yn llai ffafriol na'r Saesneg. 

Cwestiwn 8

Rydym wedi gofyn nifer o gwestiynau penodol. Os oes gennych unrhyw bwyntiau pellach yn ymwneud â'r ymgynghoriad hwn nad ydym wedi mynd i'r afael â nhw yn benodol, defnyddiwch y blwch hwn i roi gwybod inni.

Cyflwynwch eich sylwadau erbyn 16 Mehefin 2021, ar un o`r ffurfiau a ganlyn:

• lenwi ein ffurflen ar-lein
• lawrlwytho, llenwi ein ffurflen ymateb ac e-bostio i LGF1Consultations@llyw.cymru
• lawrlwytho, llenwi ein ffurflen ymateb a phostio at:

Y Gangen Polisi Ardrethi Annomestig
Llywodraeth Cymru
Parc Cathays
Caerdydd
CF10 3NQ

O dan ddeddfwriaeth diogelu data, mae gennych yr hawl:

• i wybod am y data personol a gedwir amdanoch chi a'u gweld
• i’w gwneud yn ofynnol inni gywiro gwallau yn y data hynny
• (o dan amgylchiadau penodol) i wrthwynebu prosesu neu gyfyngu ar brosesu
• (o dan rai amgylchiadau) i'ch data gael eu ‘dileu’
• (o dan rai amgylchiadau) i gludadwyedd data
• Gwneud cwyn i Swyddfa’r Comisiynydd Gwybodaeth, sef ein rheoleiddiwr annibynnol ar gyfer diogelu data.

Mae ymatebion i ymgynghoriadau’n debygol o gael eu cyhoeddi ar y rhyngrwyd neu mewn adroddiad. Os byddai'n well gennych i'ch ymateb aros yn ddienw, rhowch wybod inni.

I gael rhagor o fanylion am y wybodaeth y mae Llywodraeth Cymru yn ei chadw ac am y defnydd a wneir ohoni, neu os ydych am arfer eich hawliau o dan y Rheoliad Cyffredinol ar Ddiogelu Data, gweler y manylion cyswllt isod:

Y Swyddog Diogelu Data:

Y Swyddog Diogelu Data
Llywodraeth Cymru
Parc Cathays
Caerdydd
CF10  3NQ

E-bost: Swyddogdiogeludata@llyw.cymru

Swyddfa’r Comisiynydd Gwybodaeth

Swyddfa’r Comisiynydd Gwybodaeth
Wycliffe House
Water Lane
Wilmslow
Cheshire
SK9 5AF

Ffôn: 01625 545 745 neu 0303 123 1113

Gwefan: ico.org.uk

Rheoliad Cyffredinol ar Ddiogelu Data y DU

Llywodraeth Cymru fydd y rheolydd data ar gyfer unrhyw ddata personol a ddarperir gennych wrth ichi ymateb i'r ymgynghoriad. Mae gan Weinidogion Cymru bwerau statudol y byddant yn dibynnu arnynt i brosesu’r data personol hyn a fydd yn eu galluogi i wneud penderfyniadau cytbwys ynghylch sut y maent yn cyflawni eu swyddogaethau cyhoeddus. Bydd unrhyw ymateb a anfonwch atom yn cael ei weld yn llawn gan staff Llywodraeth Cymru sy'n gweithio ar y materion y mae'r ymgynghoriad hwn yn ymwneud â nhw neu sy’n cynllunio ymgyngoriadau ar gyfer y dyfodol. Pan fo Llywodraeth Cymru yn cynnal dadansoddiad pellach o'r ymatebion i ymgynghoriad, gall trydydd parti achrededig (e.e. sefydliad ymchwil neu gwmni ymgynghori) gael ei gomisiynu i wneud y gwaith hwn. Dim ond o dan gontract yr ymgymerir â gwaith o'r fath. Mae telerau ac amodau safonol Llywodraeth Cymru ar gyfer contractau o'r fath yn nodi gofynion caeth ar gyfer prosesu a chadw data personol yn ddiogel.

Er mwyn dangos bod yr ymgynghoriad wedi’i gynnal yn briodol, mae Llywodraeth Cymru yn bwriadu cyhoeddi crynodeb o'r ymatebion i'r ddogfen hon. Mae’n bosibl hefyd y byddwn yn cyhoeddi’r ymatebion yn llawn. Fel arfer, bydd enw a chyfeiriad (neu ran o gyfeiriad) yr unigolyn neu'r sefydliad a anfonodd yr ymateb yn cael eu cyhoeddi gyda’r ymateb. Os nad ydych yn dymuno i’ch enw a’ch cyfeiriad gael eu cyhoeddi, rhowch wybod inni yn ysgrifenedig wrth anfon eich ymateb. Byddwn wedyn yn cuddio’ch manylion cyn cyhoeddi’ch ymateb.

Dylech hefyd fod yn ymwybodol o'n cyfrifoldebau o dan ddeddfwriaeth Rhyddid Gwybodaeth. Os caiff eich manylion chi eu cyhoeddi fel rhan o'r ymateb i'r ymgynghoriad, caiff yr adroddiadau hyn eu cadw am gyfnod amhenodol. Ni fydd gweddill eich data a gedwir fel arall gan Lywodraeth Cymru yn cael eu cadw am fwy na thair blynedd.

Nifer: WG42335

Gallwch weld y ddogfen hon mewn ieithoedd eraill. Os oes ei hangen arnoch mewn fformat gwahanol, cysylltwch â ni.