Ymchwil i werthu a defnyddio prydlesi yng Nghymru: crynodeb

Mae'r ymchwil hon yn ymateb i'r angen am ymchwil benodol i Gymru ar gyffredinrwydd prydlesi, gwybodaeth les-ddeiliad ac agweddau tuag at gytundebau prydles. Mae'r ymchwil hon yn bwriadu darparu dealltwriaeth o'r defnydd o ddeiliadaeth brydlesol yng Nghymru i gefnogi ystyried unrhyw ddiwygiadau ehangach.  Gofynnodd Llywodraeth Cymru i'r tîm ymchwil ateb y cwestiynau canlynol.

• Beth ydym ni'n ei wybod am berchnogaeth brydlesol yng Nghymru?
• Beth yw barn a phrofiadau lesddeiliaid o brynu a byw mewn eiddo prydlesol?
• Beth yw'r manteision/anfanteision o fod yn berchen ar eiddo prydlesol?
• Beth yw barn rhanddeiliaid ar brydles?

Comisiynwyd yr ymchwil hon gan Lywodraeth Cymru a'i chynnal gan academyddion cyfreithiol ym Mhrifysgolion Caint, Bangor ac Efrog.

Mae'r ymchwil yn cynnwys:

• adolygiad o lenyddiaeth polisi, cyfreithiol ac academaidd
• dadansoddiad o ddata'r Gofrestrfa Tir
• dadansoddiad o sampl o brydlesi
• grŵp ffocws gyda rhan-ddeiliaid sy'n ymwneud â'r sector prydlesol
• arolwg ar-lein o les-ddeiliaid

Gofynnodd yr arolwg a'r cyfweliadau gwestiynau am:

• tai prydles
• cyngor a chefnogaeth
• y broses brynu
• termau beichus
• taliadau gwasanaeth a ffioedd caniatâd
• perthnasau proffesiynol
• diwygiadau cyfreithiol
• datrys anghydfod

Gwnaed y casglu data rhwng diwedd 2019 a diwedd gwanwyn 2020. Cwblhawyd yr adolygiad llenyddiaeth ym mis Gorffennaf 2020. Felly nid yw'n cynnwys adroddiadau Comisiwn y Gyfraith a gyhoeddwyd ar ôl y dyddiad hwnnw.

Roedd y gyfradd ymateb ar gyfer yr arolwg a'r cyfweliadau yn is na'r hyn a ragwelwyd. Mae yna sawl esboniad am hyn. Bu nifer o ymarferion ymgynghori gyda les-ddeiliaid ac o'r herwydd efallai y bydd blinder ymgynghori. Efallai hefyd nad yw les-ddeiliaid yng Nghymru wedi ymgysylltu cymaint â les-ddeiliaid yn fwy cyffredinol. Yn gyfrannol, cafodd astudiaethau blaenorol, gan gynnwys Arolwg Prydles Cenedlaethol 2016, llai o ymatebion gan les-ddeiliaid o Gymru  Gallai hyn fod yn arwydd bod angen gwneud ymdrech i gefnogi ymgysylltiad a rhwydweithio gyda les-ddeiliaid

Ni chynhaliwyd digwyddiadau pellach i ran-ddeiliaid ac ymgynghori oherwydd pandemig COVID-19.

Mae'r adran hon yn amlinellu prif ganfyddiadau dadansoddiad o setiau data Y Gofrestrfa Tir. Cyfnod amser y data a ddadansoddir yw o 2006 hyd at 2020.  

Mae prydles yn cyfrif am oddeutu 16% o holl eiddo Cymru. Mae hyn yn cyfateb i oddeutu 235,000 eiddo. Mae Data Pris a Dalwyd y Gofrestr Tir yn dangos bod prydlesi yn gyfrifol am 12% o holl drafodion eiddo yng Nghymru, gyda'r mwyafrif o'r rhain (64.3%) yn ymwneud â fflatiau.

Mae mwy o eiddo prydlesol mewn cytrefi poblog iawn, gyda Chaerdydd ac Abertawe fel 'mannau problemus' ar gyfer trafodion prydlesol. Mae'r canfyddiadau hyn yn cyd-fynd â'r llenyddiaeth ar brydlesi, sy'n dod i'r casgliad bod eiddo aml-deitl wedi dod yn ymateb safonol i fwy o drefoli a dwysáu trefol (Easthope et al. 2014).

Mae tai prydles yn cynnwys cyfran fwy o'r farchnad brydlesol mewn ardaloedd sydd ag etifeddiaeth lofaol.

Yn gyffredinol, mae tai prydles yn rhatach na chartrefi rhyddfraint, ond ceir cyswllt gwan rhwng mynychder y nifer o brydlesi a mynegai amddifadedd.

Ceir rhai cyfyngiadau ar y data a ddefnyddir gan fod y canfyddiadau wedi eu seilio ar ddata na gasglwyd yn benodol i fesur nifer yr eiddo prydlesol yng Nghymru. Mae'r data felly yn amrwd - er enghraifft, nid yw o reidrwydd yn adlewyrchu rhyddfreiniau, na chwaith yn disgrifio eiddo fel prydles yn fanwl gywir lle bydd perchennog rhydd-ddaliad wedi trosi eiddo mewn i fflatiau prydlesol. 

Bydd yr adran hon yn amlinellu prif ganfyddiadau'r adolygiad llenyddiaeth a dadansoddiad empirig yn ôl themâu allweddol a ddaeth i'r amlwg o'r ymchwil. 

Tai prydles

Cyfweliadau gyda les-ddeiliaid Tŷ wedi awgrymu eu bod yn anhapus â'r ddeiliadaeth. Roedd mwyafrif y rhai y gwnaethom eu cyfweld yn edrych ar opsiynau i brynu rhydd-ddaliad eu heiddo.

Mae'r llenyddiaeth polisi (TFG 2019, DCLG 2017b) yn dangos consensws cryf na ddylid gwerthu tai fel eiddo prydlesol mwyach. Cafwyd gostyngiad diweddar yng ngwerthiant tai prydles ac mae hyn yn dangos effeithiolrwydd ymyriadau Llywodraeth Cymru. Yn gyffredinol, wrth ystyried profiadau prynu a byw mewn eiddo prydles, roedd les-ddeiliaid tai yn fwy anfodlon na'r sawl oedd yn byw mewn fflatiau (para 5.57 o’r Adroddiad).

Cyngor a chefnogaeth

Dywedodd les-ddeiliaid wrthym eu bod yn ceisio cael cyngor ar faterion prydlesol. Gofynnodd rhai am gefnogaeth gan y Gwasanaeth Cynghori Prydlesol. Cafwyd tystiolaeth hefyd o ddibyniaeth cynyddol ar gymorth anffurfiol, gan gynnwys sianeli cyfryngau cymdeithasol wedi eu rhedeg gan gyrff ymgyrchu fel Partneriaeth Gwybodaeth Prydles a'r Ymgyrch Prydles Genedlaethol.

Y broses brynu

Mae'r ymchwil empeiraidd a gynhaliwyd ar gyfer yr adroddiad hwn yn awgrymu, yn gyffredinol, bod les-ddeiliaid yng Nghymru yn anfodlon â'r broses brynu.

Mae arolygon defnyddwyr ar draws y DU (data a gyflwynir yn Ffigurau 4.04 a 4.05 o’r Adroddiad) yn dangos nad yw trosglwyddwyr eiddo yn cynnig cyngor digonol i les-ddeiliaid ar adeg prynu. Ceir consensws cyffredinol ymhlith gwneuthurwyr polisi (House of Commons Library 2019, DCLG 2017b) yn ogystal ag ymhlith y sawl wnaethon ni eu harolygu ynglŷn â'r angen i wella ansawdd yr wybodaeth sydd ar gael i brynwyr prydles, yn ogystal â phroffesiynoldeb y sawl sydd yn ymwneud â thrafodion prydles a'r sawl sydd yn ymwneud â rheoli eiddo prydles.

Mae'r arolygon a'r cyfweliadau hefyd yn dangos, er bod y rhan fwyaf o les-ddeiliaid yn deall y gwahaniaeth cyfreithiol sylfaenol rhwng rhydd-ddaliad a phrydles, roedd diffyg gwerthfawrogiad ansoddol o hyd o'r hyn y mae bod yn les-ddeiliad yn ei olygu a realiti preswylio mewn eiddo prydlesol a bod yn berchen arno.

Dangosodd y cyfweliadau hyn ei fod yn aml yn anodd i les-ddeiliaid ddeall y strwythurau rheoli a geir mewn nifer o drefniadau prydles.  Cadarnhaodd dadansoddiad y tîm ymchwil o'r termau a gynhwysir yn prydlesi cyfranogwyr fod trefniadau rheoli yn aml yn gymhleth ac yn brin o dryloywder. Efallai y bydd trefniadau rheoli yn cael eu hesbonio'n well ar ffurf diagram. Yn gyffredinol, mae telerau prydles yn anodd i'w deall ac maent wedi eu hysgrifennu mewn iaith gymhleth.

Termau beichus

Codwyd pryderon gan y sawl a gymerodd ran yn yr arolwg ynglŷn â lefel y rhenti tir ac roedd yn well gan nifer o ran-ddeiliaid rhenti enwol.

Doedd dim rheswm amlwg am y gwahaniaeth mewn rhenti tir yn y prydlesi a ddadansoddwyd gan y tîm ymchwil.

Taliadau gwasanaeth a ffioedd caniatâd

Mae ein data a'r llenyddiaeth yn dangos cryn anfodlonrwydd â thaliadau gwasanaeth (para 5.13 o’r Adroddiad, Brady Solicitors 2016). Cwynodd deiliad prydles am daliadau cynyddol heb unrhyw dystiolaeth o werth ychwanegol na'r angen am godiadau o'r fath. Mae cryn rwystredigaeth hefyd gyda'r hyn y mae lesddeiliaid yn ei ystyried yn ffioedd caniatâd diangen.

Mae consensws cryf yn y llenyddiaeth ar yr angen i atal rhenti tir beichus a thelerau prydles beichus eraill (TFG 2019, House of Commons Library 2019, DCLG, 2017b).

Perthynas broffesiynol

Mae arolygon defnyddwyr presennol yn arddangos anfodlonrwydd helaeth gyda phrydles. Mae'r data cyfweliad a gasglwyd ar gyfer yr adroddiad hwn yn awgrymu y gallai'r diffyg ymddiriedaeth a hyder amlwg ymwneud â materion perthynol ehangach rhwng rhydd-ddeiliaid, les-ddeiliaid ac asiantau rheoli. Mae'r tîm ymchwil yn ystyried fod angen i'r holl swyddi proffesiynol - cyfreithwyr, gwerthwyr tai, asiantau rheoli, datblygwyr ayyb - sydd yn cymryd rhan mewn prydlesi ac yn ennill incwm ohono, gymryd mwy o ran mewn cynyddu hyder ac ymddiriedaeth yn y ddaliadaeth.

Un problem a gafodd ei adnabod gan yr ymchwil yma yw'r berthynas rhwng y les-ddeiliaid a'r asiantau rheoli. Yn gyffredinol, dewisir asiantau rheoli gan rydd-ddeiliaid ond telir amdanynt gan lesddeiliaid. Yn y  cyfweliadau gyda’r les-ddeiliaid  fe ddwedo’n nhw yr  hoffent gael mwy o lais wrth benodi asiantau rheoli.

Mae data'r cyfweliad yn awgrymu y gall trosglwyddo rheolaeth neu reolaeth i breswylwyr fynd i'r afael â diffyg ymddiriedaeth gweithwyr proffesiynol.  Mae'n cefnogi symudiadau i wneud yr hawl i reoli a rhyddfreinio ar y cyd yn symlach ac yn rhatach. Mae'r rhain yn galluogi les-ddeiliaid i arfer lefel uwch o reolaeth dros yr eiddo.

Fodd bynnag, mae'r llenyddiaeth yn awgrymu  nad yw trefniadau ar y cyd yn ateb pob problem. Maen nhw'n ddibynnol ar ymrwymiad sylweddol o ran amser ymhlith deiliaid y brydles ac argaeledd sgiliau proffesiynol a 'meddal' er mwyn sicrhau fod pethau'n gweithio'n gywir.

Mae'r lenyddiaeth yn cadarnhau fod y gofynion a roddir ar reolwyr/cyfarwyddwyr prydles yn broblem sylweddol ac mae'n awgrymu fod angen ymyriadau polisi i gefnogi'r les-ddeiliaid hyn. Hyd yn oed os symudir i brydles cydradd-ddaliad, bydd y broblem hon yn parhau. Mae rheoli adeiladau aml-berchnogaeth, beth bynnag yw'r ffurf gyfreithiol, yn waith caled.

Diwygiadau cyfreithiol

Mae les-ddeiliaid sy'n cymryd rhan yn galw am fwy o reolaeth dros eu heiddo ac eisiau diwygio deddfwriaethol a fydd yn mynd i'r afael â'r anghydbwysedd hawliau rhwng les-ddeiliad a rhydd-ddeiliad ac yn dileu arferion camdriniol. Byddai diwygiadau o'r fath yn mynd y tu hwnt i'r argymhellion cyfredol a wnaed gan Gomisiwn y Gyfraith.

Er na ofynnwyd unrhyw gwestiynau penodol am cydradd-ddaliad, cododd cyfranogwyr ef fel rhywbeth yr oedd ganddynt ddiddordeb ynddo ac yn gadarnhaol amdano fel dewis arall yn lle prydlesu.

Roedd cyfranogwyr yn cydnabod bod gweithredu prydles cydradd-ddaliad yn gofyn am ymrwymiad ac arbenigedd gan breswylwyr. Roeddent hefyd yn cydnabod y bydd angen amddiffyn defnyddwyr, ac i ddarparu addysg a hyfforddiant hyd yn oed mewn eiddo cydradd-ddaliad.

Datrys anghydfod

Mae'r data o'r project hwn yn awgrymu mai cyfyng yw'r wybodaeth am, neu'r hyder a geir, yn y Tribiwnlys Gwerthuso Prydles (LVT) a'r ddarpariaeth datrys anghydfod arall fel gweithdrefnau cwynion, ombwdsman ayyb. Efallai y bydd risg y bydd hyn yn atal datrys anghydfod yn effeithiol, sy'n rhagofyniad ar gyfer hyder yn y ddeiliadaeth.

Dylid nodi mai profiad cyfyng iawn o'r LVT oedd gan y lles-ddeiliaid a gymerodd ran yn yr ymchwil. Byddai angen ymchwil pellach i ganolbwyntio ar brofiadau'r rhan-ddeiliaid hynny sy'n defnyddio'r LVT ar gyfer argymhellion i wella effeithiolrwydd datrys anghydfodau ar gyfer les-ddeiliaid, a pherchnogion eraill mewn eiddo aml-berchnogaeth.

Mae'r prosiect yn cadarnhau nad oes prydleswr nodweddiadol. Does dim tystiolaeth chwaith fod les-ddeiliaid wedi gwneud dewis rhagweithiol i brynu eiddo  prydles yn ei hun. Roedd cyfranogwyr wedi prynu prydlesi am amryw resymau:

• lleoliad
• sicrwydd (gan gynnwys cyfrifoldeb dros waith trwsio allanol)
• math o eiddo (fflat)
• math o lety - ymddeol/ â chymorth

Manteision

Mantais perchnogaeth lesddaliad fflatiau yw ei fod yn galluogi perchnogaeth mewn eiddo amlfeddiannaeth. Mae les-ddeiliaid fflatiau y gwnaethom eu cyfweld eisiau ac yn disgwyl bod yn berchnogion eiddo. Nid oedd yn ymddangos bod unrhyw fanteision o fod yn berchen ar dŷ prydlesol yn hytrach na rhydd-ddaliad.

Anfanteision

Mae Comisiwn y Gyfraith (Comisiwn y Gyfraith 2018) yn adnabod dau o anfanteision prydles.

1. Mae'r brydles yn ased sy'n gwastraffu.
2. Nid yw lesddalwyr yn profi'r rhyddid a'r rheolaethau y maent yn eu cysylltu â pherchnogaeth eiddo.

Mae'r rhain yn adlewyrchu profiad yr ymatebwyr. Awgrymodd nifer nad oedden nhw wedi deall bod prydlesi yn ased sy'n dibrisio neu'n wastraffus.  Fe wnaethant gwyno am eu diffyg rheolaeth.

Gellir priodoli'r diffyg ymddiriedaeth a hyder cyffredinol yn y ddeiliadaeth yng Nghymru, i raddau, i wahaniaeth rhwng disgwyliadau a realiti'r brydles fel ased. Mae hyn yn cael effaith sylweddol ar werth eiddo prydlesol a gallu prydlesai i werthu.

Bydd gwaith Comisiwn y Gyfraith ar ryddfraint a diwygio'r hawl i reoli yn mynd yn bell tuag at ymateb i'r anfanteision hyn. Fodd bynnag, mae'r ymchwil hon yn awgrymu y gallai fod angen symudiadau polisi mwy radical i ddelio â'r anghydbwysedd pŵer parhaus a diffyg hyblygrwydd o fewn y ddeiliadaeth.

Awgryma'r gwaith empirig a wnaed gyda rhan-ddeiliaid y diwydiant fod y grŵp yma'n teimlo bod materion yn ymwneud â daliadaeth y brydles yn canolbwyntio ar anghymesureddau gwybodaeth, arferion difrïol a materion cysylltiedig sydd yn ymwneud ag enw da.

Derbyniodd rhanddeiliaid fod enw da'r sector wedi'i ddifrodi ond roeddent yn teimlo bod hyn yn bennaf oherwydd arferion camdriniol. Fe wnaethant bwysleisio y dylai cyfreithwyr wneud mwy i amddiffyn defnyddwyr, ond roeddent hefyd yn teimlo mai'r broblem graidd gyda'r ddeiliadaeth oedd nad oedd les-ddeiliaid yn gwerthfawrogi'r sefyllfa gyfreithiol sylfaenol wrth brynu.

Mynegodd rhan-ddeiliaid y diwydiant bryder ynghylch rhenti tir dim gwerth, gan ddadlau bod angen amddiffyn buddsoddwyr rhydd-ddeiliad sefydliadol. Pwysig yw nodi bod adroddiad dros dro yr Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd yn mynegi amheuon ynglŷn â chynnydd mynegrifol mewn rhent, er bod rhydd-ddeiliad y diwydiant yn ein gwaith empirig wedi eu bodloni bod hyn  yn dderbyniol.

Nododd y tîm ymchwil y datgysylltiad rhwng barn rhan-ddeiliaid a barn y rhai sy'n byw mewn eiddo prydlesol. Nodwyd hefyd bod llenyddiaeth y polisi, yn enwedig adroddiadau gweithgor rheoleiddio'r asiantau eiddo (Best 2019) a'r Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd (2020) yn fwy beirniadol o arferion o fewn y sector.

Canolbwyntiodd y cwestiynau ymchwil ar gasglu tystiolaeth ar brofiad y rhai sy'n prynu, byw ac yn ymwneud yn broffesiynol â gwerthu a defnyddio eiddo prydlesol.

Rhybuddiodd yr adolygiad llenyddiaeth helaeth y tîm ymchwil i faterion ehangach y mae'r adroddiad yn eu hystyried.

Cydradd-ddaliad

Mae'r tîm ymchwil yn bryderus ynglŷn â goblygiadau cael dau ffurf o ddaliad olynnol ar gyfer adeiladau dan amlberchnogaeth os bydd cydradd-ddaliad yn cynyddu. Mae angen modelu economaidd o'r canlyniadau ar gyfer gwerth eiddo mewn amgylchiadau o'r fath. Efallai bydd Llywodraeth Cymru am dynnu o brofiadau yn Seland Newydd lle mae perchnogaeth prydles a theitl uned (yr hyn sy'n cyfateb i cydradd-ddaliad yn Seland Newydd) yn bodoli ochr yn ochr.

Perchnogaeth mewn eiddo aml-berchnogaeth

Nid yw maint y rheolaeth y mae rhydd-ddeiliaid yn ei gael ar gael mewn eiddo prydlesol. Er bod deiliaid prydles i bob pwrpas yn berchen ar eu cartrefi eu hunain, maent yn rhannu rheolaeth gyda'r rhydd-ddeiliad ac o ganlyniad i anghydraddoldebau hanesyddol a strwythurol, mae rheoli ar y cyd yn annhebygol o fod ar sylfaen cyfartal.

Hyd yn oed pe bai newid yn y gyfraith yn mynd i'r afael â'r anghydbwysedd pŵer rhwng rhydd-ddeiliad a les-ddeiliaid, neu bod deiliaid prydles yn rhyddfreinio neu'n trosi i gydradd-ddaliad, ni all perchennog unigol cartref mewn eiddo amlberchnogaeth gael rheolaeth lawn.  Yn anochel, bydd cyfrifoldebau a rennir am gynnal a chadw'r eiddo a chyfyngiadau ar ei ddefnyddio i sicrhau'r mwynhad mwyaf posibl ar y cyd o'r eiddo.

Bydd yn rhaid i ymyriadau polisi ystyried yr angen i gydbwyso mwy o ymreolaeth lesddeiliad unigol â'r angen i sicrhau bod buddiannau cyfunol pawb sydd â rhan yn yr adeilad neu'r datblygiad yn cael eu gwarchod.

Mae hyn yn awgrymu bod angen dull mwy cyfannol o reoli a llywodraethu eiddo prydlesol.

Byddai hyn yn gofyn am arloesi polisi. Mae'r tîm ymchwil yn awgrymu y byddai hyn yn werth chweil.  Byddai'n dod â'r cylch polisi adweithiol lle mae'n ymddangos bod diwygio lesddaliad yn cael ei ddal, a byddai'n paratoi Cymru ar gyfer y dyfodol. Fel mae'r data yn dangos, mae fflatiau o fewn adeiladau amlberchnogaeth yng Nghymru yn debygol o fod o arwyddocâd cynyddol o fewn amgylcheddau Cymreig.

Mae'r adroddiad hwn yn cymeradwyo canfyddiadau'r Grŵp Tasg a Gorffen (TFG 2019).

Mae hefyd yn cefnogi adroddiad dros dro ac argymhellion y CMA (CMA 2020) ac yn awgrymu y dylai Llywodraeth Cymru ymgysylltu gyda'i gwaith parhaus.

Caiff yr argymhellion manwl a geir o fewn rheoleiddiad y gweithgor asiantau eiddo (Best 2019), sydd wedi eu hanelu at wella prosesau codi am wasanaethau a phroffesiynoldeb asiantau eu cymeradwyo hefyd. Mae'r tîm ymchwil yn cytuno bod gwerth ar ffurf safonol orfodol ar gyfer taliadau gwasanaeth a fyddai'n cynnwys gwybodaeth helaeth a chodau cost safonol, cronfeydd suddo gorfodol a chyfyngiadau ar ffioedd caniatâd.

Ceir yr argymhellion ychwanegol canlynol gan y tîm ymchwil.

Argymhelliad 1

Dylai Llywodraeth Cymru ystyried mecanwaith sydd yn mesur ac yn cofnodi dosbarthiad cartrefi prydles yng Nghymru yn fanwl gywir. Byddai hyn yn galluogi gwell adnabyddiaeth o dueddiadau newydd mewn prydles ac fe allai atal problemau eraill rhag ymddangos yn y dyfodol.

Argymhelliad 2

Dylai Llywodraeth Cymru ystyried sut i adeiladu rhwydwaith o les-ddeiliaid. Gellid cyflawni hyn trwy'r sefydliadau presennol, a helpu i wella gwybodaeth am hawliau a chyfrifoldebau les-ddeiliad yng Nghymru.

Argymhelliad 3

Dylai Llywodraeth Cymru ystyried rhai diwygiadau ychwanegol i'r gyfraith a amlygwyd gan yr ymchwil hwn sydd heb eu hadnabod yn benodol yng ngwaith cyfredol Comisiwn y Gyfraith fyddai hefyd yn gwella hawliau les-ddeiliaid. Gallai project o'r fath gynnwys:

• symleiddio a moderneiddio telerau prydles a gwella'r mecanweithiau cyfreithiol i gael gwared ar gyfyngiadau sydd wedi dyddio. Byddai hyn yn gwella hygyrchedd dogfennau prydles ac yn galluogi termau mwy cyfoes i gael eu mewnosod i'r prydlesi
• mandadu prydlesi templed ar gyfer datblygiadau newydd a allai gynnwys cynrychiolaethau diagramatig o strwythurau rheolaeth
• datblygu adroddiad eiddo prydles gorfodol ar hyd llinellau adroddiadau teitl strata yn Awstralia
• cryfhau gofynion ymgynghori ar weithiau mawrion, gan roi mwy o lais i ddeiliaid prydles ynglŷn â pha waith y dylid ei wneud gan bwy ac am faint o gost
• gweithredu argymhellion cynharach Comisiwn y Gyfraith i ddiwygio'r gyfraith ar fforffediad

Argymhelliad 4

Dylai Llywodraeth Cymru ystyried yr angen am ymchwil bellach er mwyn deall effeithiolrwydd y system bresennol o ddatrys anghydfod, gan gynnwys yr LVT, buddion (ac anfuddiau) rheolaeth gan breswyliwr a sut mae'r gweithdrefnau datrys anghydfod cyfredol yn ymateb i'r problemau hyn. Ceir bylchau sylweddol o ran ymchwil o hyd mewn gwybodaeth ynglŷn â datrys anghydfod, gan gynnwys, er enghraifft, lle gall les-ddeiliaid fod yn gydberchen ar eiddo neu ei reoli.   Dylai'r ymchwil hefyd ystyried datrys anghydfod yn gymesur fel y gall y rhai sy'n gwrthdaro osgoi'r effaith negyddol y mae anghydfodau hir yn ei chael ar werth eu hasedau.

Argymhelliad 5

Yn y tymor hirach, dylai Llywodraeth Cymru ystyried edrych ar ddiwygiadau mwy radical i brydles, gan fabwysiadau ymagwedd mwy cyfannol a chynaliadwy. Mae'r dull hwn yn symud y tu hwnt i berthynas ddeuaidd lesddeiliad a rhydd-ddeiliad ac yn deall rôl economaidd a chymdeithasol lesddaliadau mewn eiddo aml-berchnogaeth, yn enwedig mewn amgylcheddau trefol ac ardaloedd lle mae galw mawr am dai. Dylai hyn gynnwys:

• cydnabod bod perchnogaeth cartref mewn adeilad aml-berchnogaeth bob amser yn mynd i fod yn brofiad gwahanol i berchnogaeth cartref sy'n dŷ a bod angen addasu disgwyliadau perchnogion tai yn unol â hynny
• cydnabod yr angen i gydbwyso gwahanol fuddiannau gwahanol randdeiliaid mewn eiddo aml-berchnogaeth. Gallai hyn olygu rhoi mwy o bwys ar fuddiannau gorau'r angen a'r angen am stiwardiaeth effeithiol ar eiddo wrth barhau i gofio am y posibilrwydd o ganlyniadau annheg i unigolion penodol
• ymateb i'r gwahanol anghenion rheoleiddio sy'n codi ar wahanol gamau o gylch bywyd adeilad
• rheoliad lesddaliad gan ystyried pryderon cymdeithasol, economaidd ac amgylcheddol y rhai sy'n byw mewn adeiladau aml-berchnogaeth ac o'u cwmpas ac y bydd y rhain yn newid yn ystod oes adeilad
• alinio rheoliad cyfraith breifat adeilad â rheoleiddio cyfraith gyhoeddus, felly er enghraifft dylai rheoleiddio prydlesol ystyried gofynion cynllunio ac iechyd a diogelwch

Argymhelliad 6

Mae yna angen am fodelu economaidd o ganlyniadau gwerth a defnydd eiddo prydles o fewn system lle mae prydles yn bodoli ochr yn ochr â ffurf arall o ddaliad (e.e. cydradd-ddaliad). Mae goblygiadau'r defnydd mwy eang o gael dau ffurf o ddaliad ar gyfer adeiladau amlberchnogaeth, pe bai cydradd-ddaliad yn dod yn fwy cyffredin, yn achos o bryder i'r tîm ymchwil. Fe allai Llywodraeth Cymru ddymuno tynnu ar brofiadau yn Seland Newydd lle mae prydles a pherchnogaeth teitl uned (fersiwn Seland Newydd o gydradd-ddaliad) yn bodoli ochr yn ochr.

Awduron yr Adroddiad: Helen Carr, Caroline Hunter, Gwilym Owen, Carl Makin a Alison Wallace.

Adroddiad Ymchwil Llawn: Carr, H., Hunter, C., Owen, G., Makin, C., and Wallace, A.; (2021). Ymchwil i Werthu a Defnyddio Prydlesi yng Nghymru: crynodeb.. Caerdydd: Llywodraeth Cymru, Rhif Adroddiad GSR 16/2021.

Barn yr ymchwilwyr a fynegir yn yr adroddiad hwn ac nid barn Llywodraeth Cymru o reidrwydd,

Am wybodaeth bellach cysylltwch â:

Rhian Davies
Yr Is-adran Ymchwil Gymdeithasol a Gwybodaeth
Gwasanaethau Gwybodaeth a Dadansoddol
Llywodraeth Cymru
Parc Cathays
Caerdydd
CF10 3NQ

E-bost: ymchwildyfodolcynaliadwy@llyw.cymru

Image

ISBN digidol 978-1-80082-998-5