Gwerthusiad o beilot Cynllun Prydlesu'r Sector Rhent Preifat (crynodeb)

Mae cynllun prydlesu'r Sector Rhent Preifat (SRhP) yn cael ei dreialu rhwng Mawrth 2020 a Mawrth 2027 mewn chwe Awdurdod Lleol braenaru, a'i amcanion yw:

• Gwell mynediad i gartrefi fforddiadwy o ansawdd da yn yr SRhP i'r rheini sy'n derbyn budd-daliadau, gan gynnwys credyd cyffredinol, trwy ddileu neu leihau risgiau y gallai perchnogion eiddo eu hystyried sy'n codi yn ystod tenantiaeth.
• Diogelwch llety tymor hwy i denantiaid sydd mewn perygl o fod yn ddigartref trwy ddarparu llety am gyfnod o hyd at bum mlynedd.
• Cefnogaeth reolaidd wedi'i theilwra i helpu tenantiaid i gynnal eu tenantiaeth, yn ystod y cynllun ac yn y dyfodol. Rhagwelir y bydd hyn yn cynnwys cefnogaeth a chyngor ar sut i fyw'n llwyddiannus ac yn annibynnol mewn llety sefydlog, gan gynnwys hyfforddiant rheoli arian.
• Lleihau'r stigma ac achosion o wahaniaethu. Bydd cymryd rhan yn llwyddiannus yn y cynllun yn dangos, gyda'r gefnogaeth gywir, na fydd angen mwy o risg yn gysylltiedig â rhentu eiddo i'r rheini ar incwm isel neu sy'n derbyn cyfraniad budd-dal tuag at eu costau tai.
• Gwell safon yr eiddo hynny yn yr SRhP sy'n rhan o'r cynllun. Cyflawnir hyn trwy ddarparu cymorth ariannol i ddod ag eiddo sydd i'w osod o dan y cynllun arfaethedig i safon ofynnol y cytunwyd arni.

Mae'r cynllun yn ceisio cefnogi Awdurdodau Lleol i gyflawni eu dyletswyddau tai (yn enwedig dyletswyddau Deddf Tai Rhan 2 (Cymru) 2014) i helpu pobl sy'n ddigartref (Adran 73) neu sydd dan fygythiad o ddigartrefedd (Adran 66). Gellir ei ddefnyddio hefyd i gyflawni eu dyletswydd tai i helpu'r rhai sy'n ddigartref ac sydd ag angen blaenoriaeth. Nod y cynllun hefyd yw ehangu'r dewis o opsiynau tai fforddiadwy o ansawdd da sydd ar gael i ddarpar denantiaid.

Mae'r cynllun yn galluogi Awdurdodau Lleol i brydlesu eiddo preswyl gan landlordiaid preifat am gyfnod penodol o 5 mlynedd. Mae’r brydles yn cynnwys cymal torri y gellir ei actifadu 2 flynedd i dymor y brydles gyda 12 mis o rybudd a hyd prydles amgen o 3 blynedd gyda chymalau adnewyddu awtomatig i alluogi landlordiaid i gymryd rhan gyda morgais ar eu heiddo rhent (cyfeirir atynt o hyn ymlaen fel deiliaid morgeisi). Mae'r rhent yn daladwy gan yr Awdurdod Lleol i'r landlord ar lefel cyfradd y Lwfans Tai Lleol (LHA) cymwys am dymor y brydles, gyda ffi reoli o 10% yn cael ei thynnu o hyn am reoli'r eiddo. Cynigir cymhellion i landlordiaid am ddod ag eiddo i'r Safon Ansawdd Tai Cymreig (WHQS) gofynnol, gan gynnwys argaeledd grant cynhaliaeth o hyd at £2,000 a benthyciad di-log o hyd at £8,000, yn ogystal â chymorth tenantiaeth parhaus am hyd y cytundeb tenantiaeth.

Er mwyn profi a allai'r polisi gyflawni ei amcanion a bod dyluniad y cynllun a'r cymhellion a gynigiwyd yn effeithiol, gweithredwyd peilot ar 3 Mawrth 2020 gyda thri Awdurdod Lleol braenaru: Cyngor Dinas Caerdydd, Cyngor Sir Caerfyrddin a Chyngor Conwy (a oedd yn bartner gyda Chyngor Sir Dinbych ar gyfer cyflwyno'r peilot). Mewn ymateb i COVID-19, estynnwyd y peilot ar 11 Medi 2020 i dri Awdurdod Lleol ychwanegol: Ceredigion, Casnewydd a Rhondda Cynon Taf, er ar sail fwy cyfyngedig.

Comisiynwyd Alma Economics gan Lywodraeth Cymru i gynnal gwerthusiad o beilot cynllun prydlesu’r SRhP. Nod y gwerthusiad hwn oedd dadansoddi'r gwahanol ddulliau yr oedd Awdurdodau Lleol wedi'u defnyddio i roi'r peilot ar waith a deall sut roedd y cynllun yn gweithredu yn yr Awdurdodau Lleol braenaru hyn. Byddai'r gwerthusiad yn llywio penderfyniadau yn y dyfodol am y cynllun braenaru a datblygu cynllun cenedlaethol.

Fel rhan o'r gwerthusiad hwn, cynhaliodd Alma Economics gyfweliadau â chynrychiolwyr pob un o'r chwe Awdurdod Lleol braenaru ynghylch y broses o weithredu'r cynllun SRhP a'i effaith. Cynhaliwyd cyfweliadau hefyd gyda naw landlord a chwe thenant a oedd wedi'u cynnwys yn y cynllun ynghylch eu profiadau hyd yn hyn. Cyfwelwyd y tri Awdurdod Lleol cychwynnol braenaru ddwywaith i gael eu hadborth ynghylch gweithredu ac effeithiau cynnar y cynllun, tra cyfwelwyd yr Awdurdodau Lleol a ychwanegwyd at yr estyniad peilot unwaith yn unig i gael eu hadborth ynglŷn â'r cam gweithredu oherwydd ei bod yn dal i fod yn rhy gynnar i holi am effaith y cynllun. Dyluniwyd cyfweliadau i fod yn lled-strwythuredig i sicrhau sylw i gwestiynau ond hefyd i roi cyfle i archwilio materion nad oeddent wedi'u cynnwys mewn cwestiynau wedi'u sgriptio lle bo hynny'n berthnasol. Roedd cyfranogiad yr holl gyfweleion ar sail wirfoddol ac anhysbys. Oherwydd bod pob un o'r chwe Awdurdod Lleol wedi'u cyfweld, gellir tynnu gwersi cynhwysfawr o'u profiadau o gyflwyno peilot y cynllun yn lleol y gellid ei ddefnyddio i lywio'r broses gyflwyno genedlaethol. Ar y llaw arall, roedd cyfweliadau â landlordiaid a thenantiaid wedi'u cyfyngu i samplau bach. Felly, nid yw cyfweliadau â landlordiaid a thenantiaid ond yn arwydd o'u profiadau tra ar y cynllun ac nid o reidrwydd yn rhagweld profiadau landlordiaid a thenantiaid sy'n ymuno â'r peilot yn y dyfodol.

Adborth gan Awdurdodau Lleol sy'n cymryd rhan ym mheilot cynllun prydlesu’r SRhP

Adroddodd Awdurdodau Lleol brofiadau cadarnhaol yn gweithio gyda Llywodraeth Cymru, gan dynnu sylw at ymatebion defnyddiol a chyflym i fynd i'r afael ag ymholiadau ac adborth. Fe wnaethant rannu hefyd eu bod yn disgwyl i'r cynllun eu cynorthwyo i gyflawni eu dyletswyddau atal digartrefedd ac ehangu'r dewis o opsiynau tai fforddiadwy ar gyfer darpar denantiaid. Holodd rhai Awdurdodau Lleol hefyd am ehangu'r cynllun i'w galluogi i gwrdd â'u dyletswyddau i denantiaid o dan Adran 75 Deddf Tai (Cymru) 2014 neu i ddarparu ar gyfer grwpiau ehangach sydd hefyd yn profi straen tai, fel pobl sengl yn chwilio am eiddo un ystafell wely.

Roedd rhai Awdurdodau Lleol yn hyderus wrth weinyddu'r cynllun, p'un a oeddent yn berchen ar stoc dai eisoes ai peidio, gan eu bod wedi treulio cryn amser yn sefydlu'r prosesau mewnol sy'n ofynnol i'w gweithredu ac wedi egluro ymlaen llaw rolau tîm gweithwyr y Cyngor a oedd yn ymwneud â chyflwyno'r lleol cynllun yn lleol. Fodd bynnag, dywedodd rhai o'r Awdurdodau Lleol nad oeddent â stoc dai[1] eu bod wedi profi mwy o anawsterau wrth weithredu'r cynllun gan nad oedd ganddynt brofiad yn y sector tai. Awgrymodd cynrychiolwyr yr Awdurdodau Lleol hynny y dylai'r llywodraeth ddarparu arweiniad a/neu gefnogaeth ychwanegol ar eu cyfer.

Canfu'r ymchwil hwn bod gweithredu'r cynllun wedi bod yn ddwys o ran adnoddau, gydag angen am amser sylweddol i staff (ar draws cymysgedd o arbenigeddau, o reolwyr prosiect, staff cyllid a chyfrifyddu a gweinyddwyr i swyddogion tai, staff TG a systemau, arbenigwyr cyfreithiol, timau hysbysebu cymdeithasol a thrydanwyr) i ddod ag eiddo i mewn ar y cynllun, ac yn gyffredinol roedd yr amserlen un mis i ddod ag eiddo newydd i'r cynllun yn afrealistig. Mynegodd rhai Awdurdodau Lleol bryder hefyd ynghylch maint y gwaith papur sy'n ofynnol i ddod ag eiddo ar y cynllun, a pha mor llafurus a dwys o ran adnoddau y gallai hyn fod ar ôl iddynt gael mwy o landlordiaid ac anheddau. Gwnaed rhai awgrymiadau gan gynrychiolwyr Awdurdodau Lleol ynghylch sut i leihau’r llwyth gwaith hwn (gellir gweld y rhain yn yr adroddiad llawn).

Nododd pob Awdurdod Lleol effaith niweidiol pandemig COVID-19 ar weithredu'r cynllun, gydag aflonyddwch i staffio a chyfathrebu arafach rhwng rhanddeiliaid yn arwain at oedi yn y pen draw.

Er bod y dewis arall o brydles tair blynedd gyda chymalau adnewyddu awtomatig (yn lle un brydles bum mlynedd), a gyflwynwyd ar gyfer deiliaid morgeisi ar ôl i'r peilot ddechrau, wedi datgloi gallu Awdurdodau Lleol i ddod ag eiddo morgais ar y cynllun, nododd rhai fod cymhlethdodau o hyd gyda chwmnïau morgeisi.

Roedd dod ag eiddo i mewn i'r cynllun yn araf ar y cyfan. Roedd y cynllun yn wynebu cystadleuaeth gan bwysau’r farchnad dai a chynlluniau tebyg eraill a gynigiwyd mewn rhai ardaloedd Awdurdod Lleol. Roedd pandemig COVID-19 yn gosod heriau ychwanegol o ran dod ag eiddo i mewn i'r cynllun. Er enghraifft, ni allai landlordiaid â diddordeb gael dyfynbrisiau ar gyfer ymgymryd â gwelliannau angenrheidiol i ddod â'u heiddo i'r safonau WHQS gofynnol yn ystod cyfnodau clo.

Roedd y grant cynhaliaeth yn fwy poblogaidd na'r benthyciad di-log fel cymhelliant i landlordiaid a gyflwynwyd ar y cynllun hyd yn hyn. Dim ond un cais am fenthyciad y nodwyd oedd wedi'i brosesu erbyn Mehefin 2021. Awgrymodd rhai Awdurdodau Lleol gydag estyniadau peilot y gallai landlordiaid â diddordeb fod wedi newid eu meddwl am ymuno â'r cynllun pan nad oedd y grant cynhaliaeth ar gael rhwng Ebrill a Mehefin 2021.

Yn gyffredinol, roedd Awdurdodau Lleol yn ymwybodol i beidio â derbyn ceisiadau gan landlordiaid a fyddai wedi gorfod troi tenantiaid presennol allan i ddod â'u heiddo ar y cynllun. Cydnabu cynrychiolwyr y byddai'n wrthgynhyrchiol derbyn ceisiadau o'r fath mewn cynllun gyda'r nod o atal digartrefedd, er bod rhai yn fwy agored nag eraill i  ystyried hyn fesul achos yn hytrach na'i wrthod ar ei ben. Ar ben hynny, wrth ddyrannu tenantiaid cymwys, nododd Awdurdodau Lleol eu bod yn ceisio sicrhau bod anheddau’n cyfateb i anghenion ‘aelwydydd priodol’ yn ôl meini prawf penodol, megis maint, lleoliad, cymdogaeth ac agosrwydd at wasanaethau.

Wrth i Awdurdodau Lleol symud ymlaen i osod tenantiaid yn yr eiddo ar y cynllun, fe wnaethant hefyd egluro a (lle bo angen) ymhelaethu ar yr opsiynau cymorth tenantiaeth yr oeddent yn eu cynnig.

[1] Awdurdodau Lleol sy'n Ddeiliaid Stoc yw'r rhai sy'n berchen ar stoc tai ac yn ei ddefnyddio i ddarparu tai cymdeithasol i denantiaid cymwys. Gall Awdurdodau Lleol hefyd weithio gyda Chymdeithasau Tai a/neu Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig i ddarparu tai cymdeithasol, ac os felly, cyfeirir at y cyfan hefyd fel 'landlordiaid cymdeithasol' ac fe'u gwahaniaethir oddi wrth landlordiaid eraill trwy fod â'r prif amcan o ddiwallu angen tai ac yn sefydliadau dielw, yng Nghymru. Gweler: Cod Canllawiau Llywodraeth Gymru (2016) ar gyfer Awdurdodau Lleol ar Ddyrannu Llety a Digartrefedd.

Persbectif y tenantiaid

Roedd mwyafrif y tenantiaid yn gwerthfawrogi hirhoedledd y rhaglen brydlesu pum mlynedd ac yn nodi eu bod yn teimlo'n ddiogel ac yn gyffyrddus yn eu heiddo newydd ar ôl y cyfnod symud i mewn cychwynnol. Soniodd y mwyafrif ohonynt yr hoffent ymestyn eu cytundebau tenantiaeth y tu hwnt i’r amserlen brydlesu pum mlynedd, ac roedd gan y mwyafrif ohonynt gynlluniau eisoes ar sut i fuddsoddi mewn gwneud yr eiddo yr oeddent yn ei rentu, er mwyn teimlo'n ‘gartrefol’.

Fodd bynnag, roedd math a safonau'r tai a ddyrannwyd yn amrywio'n fawr ymhlith Awdurdodau Lleol ac nid oeddent bob amser yn cyfateb i amgylchiadau unigol pob cartref. Roedd rhai tenantiaid yn dal i nodi anawsterau ariannol o ran fforddio'r eiddo a ddyrannwyd iddynt, a waethygwyd gan gyfrifoldebau gofalu a'r oriau gwaith rhan-amser dilynol. Roedd rhai tenantiaid hefyd yn aneglur o ran nodau ac amcanion y cynllun, yn enwedig yr elfen gymorth a oedd ynghlwm wrtho, gan olygu nad oedd llawer o'r tenantiaid wedi cyrchu'r ystod o wasanaethau cymorth a oedd ar gael iddynt, er gwaethaf nodi heriau byw'n annibynnol allweddol. Fe wnaethant barhau i oresgyn yr heriau hyn heb gymorth trwy'r cynllun.

Persbectif y landlord

Roedd landlordiaid yn gyffredinol hapus gyda'r gyfradd rhent LHA -10%, gan nad oedd cynnal a rheoli'r eiddo bellach yn gyfrifoldeb iddynt yn ystod cyfnod y brydles. Mynegodd landlordiaid hefyd eu bod yn fodlon ar y sicrwydd incwm yr oedd y cynllun yn ei gynnig, a byddai'r mwyafrif yn hapus i gofrestru ar gyfer prydlesi hirach neu gael cyfle i ymestyn eu cyfnod prydlesu ar ôl i'r pum mlynedd gychwynnol fynd heibio.

Roedd fframiau amser o'r trafodaethau cychwynnol gydag Awdurdodau Lleol i brydlesu'r eiddo yn amrywio'n fawr o bythefnos i saith mis, ac roedd rhai landlordiaid yn anfodlon â'r incwm a gollwyd yn ystod y cyfnod hir hwn. Roedd archwiliadau eiddo a gwiriadau dogfennaeth hefyd yn ysbeidiol trwy gydol y broses o sefydlu'r eiddo ar y cynllun, gyda rhai landlordiaid yn tynnu sylw at yr oedi wrth geisio cael y gwiriadau iechyd a diogelwch hyn gyda masnachwyr.

Roedd pob landlord yn ymwybodol o nodau ac amcanion y cynllun gyda rhywfaint yn prynu eiddo yn bwrpasol er mwyn cefnogi'r cynllun. 

Awdurdodau Lleol

Mae'r prif wersi allweddol o'r peilot yn dangos bod Awdurdodau Lleol oedd yn dal stoc dai mewn gwell sefyllfa i roi'r cynllun ar waith, a bydd gwahanol Awdurdodau Lleol yn wynebu heriau gwahanol, yn dibynnu ar nodweddion ardaloedd pob Awdurdod Lleol a'u marchnadoedd tai priodol. O'r herwydd, mae angen i'r gefnogaeth a ddarperir i Awdurdodau Lleol wrth gyflwyno'r cynllun amrywio a chael ei addasu yn ôl anghenion a chymwyseddau lleol. Mae angen ystyried sefyllfa gyllidebol pob Cyngor a'r risg ariannol y byddai pob un yn barod i'w chymryd wrth roi'r cynllun cenedlaethol ar waith, yn enwedig o ran gweinyddu grantiau a benthyciadau, ac ymdrin ag atgyweirio a chynnal a chadw'r eiddo.

Tenantiaid

Dylid rhoi cymorth ymarferol pellach i denantiaid, gan gynnwys yn ystod y cam symud i mewn, darparu cymorth cyllidebu cychwynnol a chymorth gyda thenantiaeth, gyda'r cymorth hwn yn cael ei amlinellu mewn modd hygyrch a chyn gynted â phosibl. Ar yr un pryd, dylid gwneud tenantiaid yn ymwybodol o nodau ac amcanion y cynllun, a dylid egluro disgwyliadau pob parti dan sylw (tenantiaid, landlordiaid ac Awdurdodau Lleol) ar y pwynt galw cyntaf.

Landlordiaid

Dylai'r broses o ddod ag eiddo i mewn i'r cynllun, ac yn enwedig yr holl ddogfennaeth, tystysgrifau a gwiriadau/arolygon angenrheidiol, gael eu hamlinellu'n glir i landlordiaid yn ystod camau cynnar y cyswllt. Mae hyn yn arbennig o bwysig oherwydd nid yw asiantaethau gosod yn gofyn am lefel y wybodaeth a nifer y gwiriadau a'r uwchraddiadau angenrheidiol i'r eiddo (lle bernir bod angen hynny), neu nid oes eu hangen ar landlord er mwyn gosod eu heiddo yn breifat, ac felly soniodd llawer o landlordiaid nad oeddent yn barod ar gyfer hyn. Bydd angen lleihau'r amserlen sydd ei hangen ar gyfer cwblhau'r broses hon os yw'r cynllun i fod yn fwy deniadol i ystod o landlordiaid.

Mae'r ymchwil hwn yn awgrymu bod cynllun prydlesu'r SRhP wedi dangos arwyddion addawol ei fod yn sicrhau canlyniadau da i denantiaid trwy gynyddu'r stoc eiddo sydd ar gael i Awdurdodau Lleol ar gyfer gweithio gydag aelwydydd sydd mewn perygl o fod yn ddigartref. Yn gyffredinol, mae'r polisi hefyd wedi cyflawni'r cydbwysedd anodd rhwng diwallu anghenion tenantiaid, landlordiaid ac Awdurdodau Lleol. Mae rheswm da dros ddisgwyl i gyflwyniad cenedlaethol alluogi canlyniadau gwell fyth, trwy gynyddu proffil y polisi, galluogi adnoddau canolog a gostwng costau parhaus gweithredu'r cynllun fesul eiddo yn dilyn costau cychwynnol uwch ar gyfer ei weithredu. Fodd bynnag, pwynt pwysig i dynnu sylw ato yw nad yw'r polisi wedi profi yr un mor fuddiol i bob Awdurdod Lleol. Ystyriaeth allweddol yw cyfradd y twf mewn prisiau rhent lleol. Os yw hyn yn fwy na chyfraddau rhentu LHA o swm rhy fawr, efallai na fydd agweddau eraill y polisi yn ddigon deniadol i landlordiaid ymuno â'r cynllun.

Cynhaliwyd yr ymchwil hwn gan Alma Economics, gan weithio ar y cyd â Nia Ffion Rees, ymgynghorydd ymchwil tai annibynnol.

Barn yr ymchwilydd yw’r safbwyntiau a fynegir yn yr adroddiad hwn ac nid barn Llywodraeth Cymru o reidrwydd.

Am wybodaeth bellach, cysylltwch â:
Hannah Browne Gott
E-bost: ymchwildyfodolcynaliadwy@llyw.cymru

Cyfryngau: 0300 025 8099

Rhif ymchwil cymdeithasol: 74/2021
ISBN digidol: 978-1-80391-178-6

Image