Datganiad Ysgrifenedig: Y camau nesaf mewn perthynas â diwygio lesddaliadau

Heddiw, mae'n bleser gennyf roi gwybod i'r Aelodau am waith ymchwil sydd wedi'i gyhoeddi ar werthu a defnyddio lesddaliadau yng Nghymru, gan gynnwys profiad y rhai sy'n byw mewn eiddo lesddaliadol. Cafodd y gwaith ymchwil ei gomisiynu i lenwi bwlch yn ein dealltwriaeth o'r ffordd y mae lesddaliadau'n cael eu gweithredu, ac i lywio agenda'r camau i ddiwygio lesddaliadau. Gallwch weld y gwaith ymchwil yma: https://llyw.cymru/ymchwil-i-werthu-defnyddio-prydlesi-yng-nghymru

Dyma rai o brif ganfyddiadau’r ymchwil yr hoffwn dynnu eich sylw atynt heddiw:

• Mae eiddo lesddaliadol yng Nghymru yn cynrychioli tua 16% (tua 235,000) o'r holl eiddo.
• Yn gyffredinol, nid yw prynwyr yn dewis prynu eiddo lesddaliadol yn benodol, ond yn hytrach cânt eu denu at yr eiddo oherwydd y lleoliad, a'r math o eiddo, gan gynnwys materion fel diogelwch.
• Mae deddfwriaeth lesddaliad yn gymhleth ac yn aml nid yw lesddeiliaid yn deall goblygiadau'r gyfraith yn llawn pan fyddant yn prynu eiddo lesddaliadol.
• Hyd yn oed pan fyddant yn deall y gyfraith, nid yw hynny o reidrwydd yn eu paratoi ar gyfer y profiad go iawn o fyw dan ymrwymiadau lesddaliad.
• Roedd y lesddeiliaid a gymerodd ran yn yr ymchwil hon yn adleisio'r anfanteision a amlygwyd gan Gomisiwn y Gyfraith: mae'r les yn ased darfodol, ac nid yw lesddeiliaid yn profi'r rhyddid a'r rheolaeth y maent yn disgwyl eu cael o berchen ar eiddo.
• Nid yw sefyllfa a phrofiad lesddeiliaid yng Nghymru yn sylweddol wahanol i'r hyn a ddatgelwyd gan ymchwiliadau i lesddaliad yn Lloegr.

Mae'r ymchwil newydd yn ategu'r dystiolaeth arall yr wyf wedi bod yn ei hystyried, gan gynnwys adroddiad y grŵp Gorchwyl a Gorffen ar ddiwygio lesddaliadau; adroddiadau prosiectau Comisiwn y Gyfraith ar ryddfreinio, yr hawl i reoli, a chyfunddaliad; sylwadau aelodau personol ac etholedig drwy ohebiaeth, dadleuon a chwestiynau'r Senedd; ynghyd â gweithgarwch perthnasol arall, gan gynnwys ymchwiliad parhaus yr Awdurdod Cystadleuaeth a Marchnadoedd i arferion gwerthu lesddaliadau.

Mae'r dystiolaeth yn gymhellol o blaid nad oes rheswm da dros osod rhent tir ariannol mewn lesoedd. Mae'n anochel bod gwneud hynny, yn enwedig pan fo'r rhent yn uchel neu pan fo'r telerau'n feichus, yn arwain at ganlyniadau gwael i lesddeiliaid. Nid yw rhenti tir yn rhoi gwerth i lesddeiliaid, ac os ydynt yn cynyddu, gallant fod yn anfforddiadwy dros amser. Bydd yr Aelodau'n ymwybodol o'r defnydd o gymalau niweidiol penodol am renti tir sy'n dyblu. Gall telerau rhenti tir beichus beri i gwmnïau morgeisi beidio â bod yn awyddus i gynnig morgais. Ac o ganlyniad i hynny gall fod yn anodd i lesddeiliaid werthu eu heiddo. Gall rhent tir uchel neu gynyddol hefyd gael effaith andwyol ar y gost i lesddeiliad sydd angen neu sydd eisiau ymestyn ei les neu brynu ei rydd-ddaliad. Ac mae hynny'n eu hymrwymo i'r les i bob pwrpas drwy wneud costau rhyddfreinio'n anfforddiadwy.

Perygl ychwanegol i lesddeiliaid yw pan fydd rhent tir eu cartref yn codi dros £250 y flwyddyn. Mae'r lesoedd hynny'n gymwys i fod yn Denantiaethau Byrddaliadol Sicr, sy'n golygu eu bod yn agored i seiliau meddiant gorfodol ar gyfer ôl-ddyledion cymharol fach – mater y cyfeirir ato weithiau fel "magl rhenti tir". Ond rwy’n falch i ddweud, unwaith y bydd Deddf Rhentu Cartrefi (2016) mewn grym, ni fydd y "fagl" honno'n berthnasol mwyach i lesddeiliaid yng Nghymru.

Mae'n amlwg o'r dystiolaeth bod yn rhaid cymryd camau pellach i fynd i'r afael â'r materion hyn. Os bydd y sefyllfa hon yn parhau heb ymyrraeth, mae perygl gwirioneddol y bydd lesddaliad yn cael ei ystyried fwy a mwy fel deiliadaeth "dewis olaf" wrth brynu cartref.

Gan fy mod bellach wedi cael cyfle i ystyried yr holl dystiolaeth, hoffwn nodi'r camau yr wyf am fwrw ymlaen â nhw i ddiwygio lesddaliadau yng Nghymru, sef:

1. Cyfyngu rhenti tir yn y dyfodol i sero ar gyfer eiddo lesddaliadol yn nhrydydd cam cynllun Cymorth i Brynu – Cymru, a fydd yn dechrau ym mis Ebrill. Bydd hyn yn dileu rhai arferion annheg mewn perthynas â lesoedd cyfredol. Bydd hefyd yn arwain at ostyngiad sylweddol yn nifer yr eiddo lesddaliadol newydd sydd â rhenti tir â gwerth ariannol, a gellir ei roi ar waith mewn ffordd gyson mewn perthynas ag eiddo lesddaliadol newydd ni waeth pwy sy'n eu hadeiladu;

2. Paratoi'r ffordd ar gyfer cyfyngu rhenti tir i sero yn barhaol cyn gynted ag sy'n ddeddfwriaethol bosibl. I'r perwyl hwnnw, rwy wedi ysgrifennu i Lywodraeth y DU i ofyn i Gymru gael ei chynnwys mewn deddfwriaeth sydd ar y gweill sy'n cyfyngu ar renti tir mewn lesoedd newydd. Er mai mater i'r Senedd nesaf, wrth gwrs, fydd ystyried rhinweddau deddfwriaeth rhenti tir mewn perthynas â Chymru, drwy broses cydsyniad deddfwriaethol, mae'n gyfle i gyflawni'r newidiadau yn y cyfnod amser byrraf posibl i ddarpar lesddeiliaid yng Nghymru;

3. Ceisio cael cytundeb Llywodraeth y DU mewn perthynas â sicrhau bod ein swyddogion yn gweithio gyda'i gilydd i archwilio dull ar y cyd o ymdrin â deddfwriaeth sy'n deddfu argymhellion Comisiwn y Gyfraith i ddiwygio lesddaliadau ar gyfer Cymru a Lloegr.

Mae argymhellion rhyddfreinio Comisiwn y Gyfraith yn paratoi'r ffordd i system ryddfreinio decach, a fydd yn cyfyngu ar yr effaith y gall rhent tir ei chael ar y gallu i lesddeiliaid fanteisio ar hawliau i ymestyn neu brynu eu les.

Mae Comisiwn y Gyfraith hefyd wedi gwneud argymhellion i wella Cyfunddaliad fel dewis amgen yn lle lesddaliad, a fydd yn caniatáu i breswylwyr berchen ar eu huned yn llwyr am byth, ynghyd â chyfran o'r gofod cymunedol y maent yn ei rannu â'u cymdogion, sydd felly hefyd yn golygu bod ganddynt reolaeth dros y mannau cymunedol hynny. Mae trydedd elfen eu prosiect yn cynnig gwelliannau i'r Hawl i Reoli, y gellir eu harfer os nad yw lesddeiliaid yn fodlon ar y gwasanaeth a ddarperir iddynt.

Yn amlwg, bydd y diwygiadau hyn hefyd yn gofyn am ddeddfwriaeth sylfaenol sylweddol, ac rwy o'r farn bod achos cryf dros archwilio rhinweddau parhau â dull deddfwriaethol ar y cyd rhwng Cymru a Lloegr i ymdrin â'r diwygiadau hyn, os yw amcanion y polisi yr un fath. Mae Llywodraeth y DU eisoes wedi nodi eu bod yn bwriadu deddfu i gyflwyno diwygiadau Comisiwn y Gyfraith yn ystod y Senedd bresennol, a chredaf fod cyflwyno cyfraith symlach a chliriach mewn maes sy'n dechnegol ac yn gyfreithiol gymhleth yn cynnig yr ateb gorau i lesddeiliaid.

Cefnogaf y camau a nodwyd yn argymhellion Comisiwn y Gyfraith, a chredaf yn gryf y byddant yn gwella'r ffordd y caiff lesddaliadau eu gweithredu i'r rhai sy'n ddarostyngedig iddynt ar hyn o bryd. Yn ogystal, mae'r camau hynny'n darparu llwybr at system amgen sy'n osgoi rhai o'r agweddau mwyaf problematig ar lesddaliadau.

Mae'n amlwg nad fy lle i yw llesteirio penderfyniadau unrhyw Senedd yn y dyfodol, ac felly mater i'r weinyddiaeth nesaf fydd ystyried rhinweddau bwrw ymlaen â deddfwriaeth rhenti tir mewn perthynas â Chymru drwy'r broses cydsyniad deddfwriaethol. Yn yr un modd, mater i'r Llywodraeth fydd asesu rhinweddau cymharol deddfwriaeth sy'n deddfu argymhellion Comisiwn y Gyfraith, cyn ystyried cydsyniad deddfwriaethol. Ond bydd y camau hyn yn sicrhau bod y cyfle i fynd ar drywydd dull o'r fath i ymdrin â newidiadau mawr i lesddaliad ar y cyd, yn parhau i fod yn opsiwn, yn enwedig os yw’r camau’n cael eu hystyried yn rhai sydd er budd lesddeiliaid yng Nghymru.