Treth Trafodiadau Tir rhyddhad prynu gorfodol a rhyddhad rhwymedigaethau cynllunio: Canllawiau technegol

(paragraff 1 Atodlen 21)

Gellir hawlio rhyddhad lle mae tir yn cael ei brynu ar ôl gwneud gorchymyn prynu gorfodol at y diben o hwyluso datblygiad. Yr unig berson a all hawlio rhyddhad yw person a oedd yn gallu gwneud gorchymyn prynu gorfodol, neu sydd wedi gwneud gorchymyn prynu gorfodol, mewn perthynas â phrif destun y trafodiad tir.

Senario nodweddiadol fydd honno lle mae awdurdod lleol yn cefnogi datblygiad mawr sy’n ei gwneud yn angenrheidiol i’r datblygwr brynu eiddo. Fel arfer bydd y datblygwr yn ceisio caffael yr eiddo a’r tir sydd ei angen drwy negodi â’r perchnogion tir, ond weithiau ni ellir dod i gytundeb.

Bydd y datblygwr yn cytuno wedyn â’r awdurdod lleol iddo wneud gorchymyn prynu gorfodol.
 
Ar ôl cael gorchymyn prynu gorfodol, gall y datblygwr barhau â negodiadau ond, os bydd y negodiadau hyn yn methu, gall yr awdurdod lleol brynu’r tir drwy ddefnyddio’r gorchymyn prynu gorfodol a gwerthu’r tir wedyn i’r datblygwr.

Gan fod dau gaffaeliad, un o’r perchennog tir i’r awdurdod lleol ac un o’r awdurdod lleol i’r datblygwr, byddai dau drafodiad lle mae TTT yn daladwy fel arfer.

Mae’r rheolau’n rhoi rhyddhad i’r awdurdod lleol rhag TTT ar y pryniant cyntaf, os yw’r amodau ar gyfer rhyddhad wedi’u bodloni. Mae’r amodau hynny wedi’u darparu yn y diffiniad o ‘bryniant gorfodol sy’n hwyluso datblygiad’.

Bydd pryniant gorfodol o’r fath yn digwydd pan brynir buddiant trethadwy drwy ddefnyddio gorchymyn prynu gorfodol sydd wedi’i wneud gan y prynwr (er enghraifft, awdurdod lleol) i hwyluso datblygiad gan drydydd parti.  Bydd y rhyddhad ar gael dim ond lle mae parti heblaw awdurdod lleol yn datblygu’r tir. Os mai’r datblygwr yw’r awdurdod lleol, ni fydd rhyddhad ar gael.

Mae’n amod ar gyfer cael rhyddhad mai’r prynwr yw’r person sydd wedi gwneud y gorchymyn prynu gorfodol. Yr awdurdod cynllunio lleol fydd hwn fel arfer.

Bydd TTT yn cael ei chodi yn y ffordd arferol ar unrhyw drafodiad a wneir wedyn i drosglwyddo’r buddiant trethadwy i’r trydydd parti.

Os yw’r amodau eraill wedi’u bodloni, nid oes wahaniaeth os yw’r pryniant yn rhan o gytundeb rhwng y gwerthwr a’r trydydd parti.

Os bydd y perchennog tir, fel gwerthwr, yn cytuno i werthu’r tir a bod cytundeb wedi’i wneud ar bris gyda’r trydydd parti (datblygwr), yna ar yr amod bod y gwerthiant a wneir wedyn, i’r un a oedd wedi gwneud y gorchymyn prynu gorfodol, yn destun gorchymyn prynu gorfodol, ni fydd y ffaith bod cytundeb ar delerau wedi’i wneud eisoes yn atal yr awdurdod lleol rhag cael y rhyddhad ar ei drafodiad tir fel prynwr.

Os bydd y tir yn cael ei werthu’n uniongyrchol gan y perchennog tir gwreiddiol i’r trydydd parti, yna ni ellir hawlio rhyddhad am nad yr awdurdod lleol yw’r prynwr.

Rhaid i’r pryniant gael ei wneud i hwyluso datblygu’r tir gan drydydd parti (hynny yw, rhywun heblaw’r person sy’n gwneud y gorchymyn prynu gorfodol). Mae i’r term ‘datblygiad’ (‘development’) yr un ystyr ag sydd yn Adran 55 o Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990.

(paragraff 2 Atodlen 21)

Lle mae trafodiad tir yn cael ei gyflawni i gydymffurfio â rhwymedigaeth gynllunio neu addasiad i rwymedigaeth gynllunio, bydd y prynwr (corff cyhoeddus sy’n unol â’r diffiniad) yn gallu hawlio rhyddhad rhag TTT ar y trafodiad hwnnw, os yw amodau penodol wedi’u bodloni.

Pwrpas y rhyddhad hwn yw rhyddhau datblygwr rhag y posibilrwydd o dalu ddwywaith lle mae wedi ymrwymo i rwymedigaethau cynllunio yng nghwrs datblygiad.

Mae’n beth cyffredin i awdurdod cynllunio ei gwneud yn ofynnol i ddatblygwr ymrwymo i rwymedigaethau cynllunio (er enghraifft, i adeiladu ffordd neu ysgol newydd neu wneud cyfraniad ariannol) yn amod ar gyfer rhoi caniatâd cynllunio ar gyfer datblygiad.

Lle mae’r rhwymedigaethau’n galw am waith adeiladu ychwanegol, yn hytrach na chyfraniad ariannol, ni fydd y datblygwr am gadw’r cyfleuster hwnnw fel arfer ar ôl ei orffen. Fel arfer, bydd am ei drosglwyddo i awdurdod cyhoeddus i’w redeg o hynny ymlaen (er enghraifft, os yw ffordd yn cael ei hadeiladu, yna gall y datblygwr ei throsglwyddo i adran briffyrdd cyngor sir).

Os bydd y datblygwr yn caffael y tir gan ei berchennog gwreiddiol ac yn trosglwyddo’r adeilad ar ôl ei orffen i gorff cyhoeddus, gall y datblygwr fod yn agored i gael ei drethu ddwywaith.

Mae trethu dwbl o’r fath yn digwydd oherwydd, er y bydd y corff cyhoeddus yn atebol am dalu unrhyw TTT ar y trafodiad olaf, bydd yn gofyn am ad-daliad fel arfer gan y datblygwr, yn rhan o’r trefniadau ar gyfer rhoi caniatâd cynllunio.

Drwy hawlio’r rhyddhad, mae’r corff cyhoeddus yn cael ei ryddhau rhag y TTT a godir ar y trafodiad tir y mae’n ei gyflawni i gaffael y tir, adeiladau neu gyfleuster, gan ryddhau’r datblygwr o’r trethu dwbl.

Rhaid bodloni pob un o’r tri amod canlynol er mwyn i’r trosglwyddiad o’r datblygwr i’r corff cyhoeddus fod yn gymwys am ryddhad.

Yn orfodadwy yn erbyn y gwerthwr

Yr amod cyntaf yw bod rhaid i’r rhwymedigaeth gynllunio fod yn orfodadwy (drwy’r llysoedd neu fecanwaith arall) yn erbyn y gwerthwr.

Mae hyn yn golygu bod rhaid i’r gwerthwr ymrwymo i rwymedigaeth gynllunio cyn rhoi effaith i’r trafodiad. Yn ogystal â hyn, rhaid bod modd gorfodi’r rhwymedigaeth gynllunio honno, boed drwy’r llysoedd neu mewn ffordd arall. Nid oes wahaniaeth nad yw camau wedi’u cymryd i orfodi’r gorchymyn cynllunio ond rhaid iddo fod wedi’i wneud a rhaid felly fod modd ei orfodi.

Felly, nid yw trosglwyddiadau o’r datblygwr i’r corff cyhoeddus sydd heb yr amod hwn yn y caniatâd cynllunio yn drosglwyddiadau er mwyn cydymffurfio â rhwymedigaeth, gan nad oes dim i gydymffurfio ag ef ac felly ni ellir hawlio rhyddhad.

Y prynwr yn gorff cyhoeddus

Yr ail amod yw bod y prynwr yn gorff cyhoeddus.

Terfyn amser o bum mlynedd

Yr amod olaf yw bod y trafodiad yn digwydd o fewn pum mlynedd ar ôl dyddiad yr ymrwymiad neu’r addasiad i’r rhwymedigaeth gynllunio. Bydd y cyfnod yn dechrau ar y diweddaraf o’r dyddiadau hyn.

Er enghraifft, os ymrwymwyd i’r rhwymedigaeth gynllunio ar 1 Mawrth 2020 ac os cafodd ei haddasu wedyn ar 20 Medi 2022 a’i haddasu eto ar 25 Mehefin 2023 a dod wedyn yn destun gorchymyn prynu gorfodol, yna rhaid i’r trafodiad tir i drosglwyddo’r eiddo o’r datblygwr i’r corff cyhoeddus gael ei gyflawni erbyn 24 Mehefin 2028 ar yr hwyraf. Hwn yw’r dyddiad olaf sydd o fewn y cyfnod o bum mlynedd a oedd yn dechrau â dyddiad yr addasiad diweddaraf  (sef o fewn 5 mlynedd i 25 Mehefin 2023).

Rhwymedigaeth gynllunio ac addasiad i rwymedigaeth gynllunio

Y diffiniad o rwymedigaeth gynllunio yw un sydd o fewn yr ystyr a roddir yn Adran 106 o Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990 yr ymrwymir iddi’n unol ag is-adran 9 o’r adran honno.

Y diffiniad o addasiad i rwymedigaeth gynllunio yw addasiad sydd wedi’i grybwyll yn Adran 106A(1) o Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990.

Cyrff Cyhoeddus

Mae rhestr isod o’r cyrff cyhoeddus sy’n gymwys i gael y rhyddhad hwn:

• cyngor sir neu fwrdeistref sirol a gyfansoddwyd o dan adran 21 o Ddeddf Llywodraeth Leol 1972
• Awdurdod Iechyd Arbennig a sefydlwyd o dan adran 22 o Ddeddf y Gwasanaeth Iechyd Gwladol (Cymru) 2006
• Bwrdd Iechyd Lleol a sefydlwyd o dan adran 11 o Ddeddf y Gwasanaeth Iechyd Gwladol (Cymru) 2006
• Ymddiriedolaeth Gwasanaeth Iechyd Gwladol a sefydlwyd o dan adran 18 o Ddeddf y Gwasanaeth Iechyd Gwladol (Cymru) 2006
• Person a bennir yn gorff cyhoeddus ar gyfer y rhyddhad hwn gan Weinidogion Cymru mewn rheoliadau.