Datganiad Ysgrifenedig - Diwygio Cyfraith Lesddaliad yng Nghymru

Mae arferion gwael o ran y ffordd mae lesddaliadau’n cael eu defnyddio wedi cael eu beirniadu’n eang. Mae’r llywodraeth hon wedi nodi’n glir ei hymrwymiad i ymateb yn gyflym ac yn gadarn i’r materion hyn.

Yn y ddadl ar lesddaliadau ar 31 Ionawr, fe ymrwymais i weithredu’n syth i atal y defnydd penodol o lesddaliadau ar gyfer tai newydd. Fel y dywedais bryd hynny, nid wyf yn credu bod yr arfer hwn yn briodol. Mae gan lesddaliad le fel deiliadaeth (ar gyfer fflatiau, er enghraifft), ond byddaf ond yn cefnogi ei ddefnydd lle bo hynny’n briodol – ac nid yw hyn yn berthnasol i dai newydd ac eithrio o dan amgylchiadau penodol iawn.

Fel cam cyntaf, fe es i ati i ddefnyddio’r holl adnoddau a oedd ar gael i mi i sicrhau nad yw ein cynlluniau poblogaidd a llwyddiannus sy’n cefnogi perchentyaeth ac yn cynorthwyo adeiladwyr tai yn caniatáu arferion gwael.

Heddiw, rwy’n cyflwyno pecyn o fesurau a gynlluniwyd ac a ddatblygwyd gan Lywodraeth Cymru gyda chydweithrediad y sector trwy ein Rhaglen Ymgysylltu ag Adeiladwyr Tai. Fel rhan o’r gwaith ymgysylltu hwn, rydym wedi cael cadarnhad eisoes gan ddatblygwyr mawr, gan gynnwys Bellway, Redrow, Taylor Wimpey, Barratt Homes a Persimmon, na fyddant yn cynnig tai ar werth ar lesddaliad mwyach oni bai bod hynny’n gwbl angenrheidiol. Edrychaf ymlaen at weld y datblygwyr eraill yn gwneud yr un ymrwymiad i atal yr arfer.

Rwyf wedi dod i gytundeb hefyd gyda’r Ffederasiwn Adeiladwyr Tai y byddant yn trafod a rhannu gyda Llywodraeth Cymru eu cyflwyniad i ymgynghoriad Comisiwn y Gyfraith ar opsiynau eraill yn lle gwerthu fflatiau ar lesddaliad.

Ni fydd Llywodraeth Cymru’n cefnogi arferion gwael sy’n cael effaith negyddol ar berchnogion tai. Dyna pam y bydd meini prawf newydd ar gyfer Cymorth i Brynu – Cymru sy’n cael eu cyflwyno heddiw yn ei gwneud hi’n ofynnol i ddatblygwr gyflwyno rheswm go iawn dros farchnata tŷ fel lesddaliad. Heb reswm dilys, a allai gynnwys tir yr Ymddiriedolaeth Genedlaethol neu’r Goron, er enghraifft, ni fydd yn gymwys ar gyfer Cymorth i Brynu – Cymru. Yn ogystal, bydd rhaid i delerau unrhyw gytundeb prydles newydd, ar gyfer tai a fflatiau, gydymffurfio â safonau gofynnol newydd rwy’n eu cyflwyno ar gyfer Cymorth i Brynu – Cymru. Bydd rhaid i unrhyw gontract lesddaliad gydymffurfio â’r safonau gofynnol hyn i fod yn gymwys ar gyfer gwerthu gyda chymorth cynllun Cymorth i Brynu - Cymru.  

Mae’r safonau gofynnol newydd hyn yn cynnwys cyfyngu ar y rhent tir cychwynnol i uchafswm o 0.1% o werth gwerthu’r eiddo. Bydd angen i unrhyw gynnydd mewn rhent tir yn y dyfodol fod yn gysylltiedig â mynegai chwyddiant a gydnabyddir gan y llywodraeth, megis y Mynegai Prisiau Manwerthu. Bydd hyn yn atal rhenti tir rhag cynyddu fwyfwy  ac yn sicrhau eu bod yn parhau i fod yn fforddiadwy. Yn ogystal, bydd rhaid i brydlesi redeg am o leiaf 125 o flynyddoedd ar gyfer fflatiau a 250 o flynyddoedd ar gyfer tai. Bydd y tymhorau lleiaf hyn yn darparu diogelwch i’r lesddeiliad trwy gynnal gwerth yr eiddo a darparu sicrwydd na fydd y lesddeiliad mewn sefyllfa i orfodi cytundeb annheg wrth adnewyddu prydles.  

I sicrhau cydymffurfiaeth â’r holl fesurau rwy’n eu cyflwyno heddiw, byddant yn cael eu cynnwys yn y contractau sydd gan Cymorth i Brynu – Cymru gyda’r adeiladwyr tai. Bydd hyn yn golygu y bydd gofyniad cyfreithiol ar unrhyw adeiladwr tai sy’n cynnig tai i’w gwerthu gyda’n cymorth ni i fodloni’r gofynion newydd hyn.  

Un broblem fawr arall rwy’n gallu mynd i’r afael â hi ar hyn o bryd yw’r ffaith nad yw prynwyr tai yn cael digon o wybodaeth am oblygiadau eu cytundebau prydles ac ymrwymiadau parhaus eraill. Mae pryderon wedi codi ynghylch arfer datblygwyr o argymell trawsgludwyr penodol i ddarpar brynwyr. Rwy’n cyflwyno Cynllun Achredu Trawsgludwyr Cymorth i Brynu – Cymru i sicrhau bod pob prynwr yn gallu cael gafael ar gyngor annibynnol o safon uchel. I fod yn gymwys i gael achrediad, bydd rhaid i drawsgludwyr gwblhau hyfforddiant a gynlluniwyd ac a ddarperir gan Cymorth i Brynu - Cymru. Bydd rhaid iddynt gydymffurfio â’r safonau uchel a amlinellir gan y cynllun. Yn ogystal â dangos eu profiad o broses Cymorth i Brynu – Cymru, bydd rhaid iddynt ddarparu cyngor clir a dealladwy wedi’i ddogfennu’n dda ar lesddaliad, taliadau gwasanaeth, rhenti tir a ffyrdd sydd heb eu mabwysiadu.  

Bydd perfformiad yr holl drawsgludwyr achrededig yn cael ei fonitro gan Cymorth i Brynu – Cymru i sicrhau bod y safonau uchel hyn yn cael eu cynnal. Wrth gwrs, er y bydd hi’n ofynnol i chi ddefnyddio trawsgludwr achrededig wrth brynu o dan Cymorth i Brynu – Cymru, byddwn hefyd yn hyrwyddo’r defnydd o drawsgludwyr achrededig gan unrhyw un sy’n prynu cartref newydd, hyd yn oed os nad ydynt yn ariannu hynny trwy Cymorth i Brynu – Cymru.

Mae gan Gynllun Achredu Trawsgludwyr Cymorth i Brynu – Cymru bron i 150 o aelodau hyfforddedig yn barod ar draws pob rhanbarth yng Nghymru. O heddiw ymlaen, bydd rhestr lawn o drawsgludwyr achrededig ar gael ar wefan Cymorth i Brynu – Cymru a gan adeiladwyr tai a chynghorwyr ariannol sy’n defnyddio’r cynllun.

Yn ogystal, mae Llywodraeth Cymru’n darparu anogaeth a chynhorthwy i gwmnïau adeiladu tai lleol, bach trwy Gronfa Datblygu Eiddo Cymru. Mae’r cynllun hwn yn darparu benthyciadau datblygu fforddiadwy, hygyrch i adeiladwyr tai sy’n fusnesau bach a chanolig. I sicrhau nad yw’r gronfa hynod lwyddiannus a phwysig hon yn caniatáu arferion gwael, heddiw rwy’n cyflwyno’r un meini prawf ar gyfer lesddaliadau Cymorth i Brynu – Cymru i eiddo a adeiledir gyda chymorth trwy’r cynllun hwn.

Bydd y camau rwyf wedi’u hamlinellu heddiw yn mynd i’r afael â rhai o’r pryderon allweddol yn ymwneud â lesddaliadau ar gyfer cartrefi newydd. Byddant yn sicrhau bod pob un o raglenni Llywodraeth Cymru a gynlluniwyd i gefnogi’r gwaith o adeiladu cartrefi newydd, a pherchnogaeth y cartrefi hynny, yn darparu lefel briodol o ddiogelwch a chymorth i brynwyr tai.

Fodd bynnag, dim ond dechrau’r gwaith o fynd i’r afael â phryderon ynghylch lesddaliadau yw hwn, a byddaf yn parhau i ddatblygu polisi yn y maes hwn. Rwyf wedi gofyn i swyddogion sefydlu grŵp gorchwyl a gorffen amlddisgyblaethol i hwyluso hyn.

Rwy’n bwriadu rhoi Cod Ymarfer gwirfoddol ar waith hefyd i ategu’r mesurau hyn ac i wella safonau ac ymgysylltu rhwng pob plaid a hyrwyddo arferion gorau.

Yn olaf, hoffwn ailadrodd nad wyf yn diystyru’r posibilrwydd o gyflwyno deddfwriaeth yn y dyfodol. Rwy’n cydnabod efallai y bydd angen deddfwriaeth i ddatrys y materion ehangach a gwneud lesddaliadau, neu ddeiliadaethau o fath arall, yn addas i’r farchnad dai fodern.

Bydd amlinellu ein llwybr ar gyfer unrhyw ddiwygiadau ehangach yn gofyn am ystyriaeth fanwl, a dyma pam rydw i’n comisiynu ymchwil ac yn ymgysylltu â phrosiect Comisiwn y Gyfraith sy’n ymchwilio i’r mater hwn. Unwaith y byddaf wedi darllen adroddiad Comisiwn y Gyfraith a gwneud fy ymchwil fy hun, byddaf yn amlinellu ein camau nesaf. Yn y cyfamser, rwy’n parhau i archwilio pob llwybr sydd ar gael i mi ar hyn o bryd i fynd i’r afael â’r pryderon dilys sy’n codi.